Дата принятия: 03 ноября 2020г.
Номер документа: 3а-304/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 3 ноября 2020 года Дело N 3а-304/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Виконда Девелопмент" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Виконда Девелопмент" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости
земельного участка площадью 22 956 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - торговые центры, нестационарные торговые объекты, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 42 252 000 рублей;
земельного участка площадью 38 231 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - торговые центры; зрелищные, просветительские и развлекательные объекты; гостиницы, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 62 833 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО "Виконда Девелопмент" является собственником указанных земельных участков и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельных участков. Согласно Отчетам, выполненным ООО "Яр-Оценка" (далее - Отчет), рыночная стоимость
земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 42 252 000 рублей;
земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 62 833 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 75 752 779,87 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 117 853 965,84 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Бодина А.П. административный иск поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.
Заинтересованное лицо Администрация городского округа город Рыбинск в письменном отзыве на административный иск поддержала позицию Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Халиулину С.В., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Виконда Девелопмент" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ООО "Виконда Девелопмент" является собственником
земельного участка площадью 22 956 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - торговые центры, нестационарные торговые объекты, расположенного по адресу: <адрес>
земельного участка площадью 38 231 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - торговые центры; зрелищные, просветительские и развлекательные объекты; гостиницы, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Решением муниципального Совета городского округа г. Рыбинск от 27.10.2010 года N 51 на территории городского округа город Рыбинск установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Виконда Девелопмент" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> и земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года":
кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 75 752 779,78 рублей;
кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 117 853 965,84 рублей.
Административным истцом представлены Отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков, которыми:
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 42 252 000 рублей;
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 62 833 000 рублей.
По делу проведена судебная экспертиза на предмет соответствия представленных Отчетов законодательству об оценочной деятельности и достоверности выводов Отчетов относительно величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.
Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом Смолкиным В.В. представленные административным истцом Отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков в целом соответствуют законодательству об оценочной деятельности; определенная в Отчетах рыночная стоимость земельных участков административного истца является достоверной.
Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, а также дополнительных пояснений оценщика Халиулиной С.В., выводов судебной экспертизы, проведенной экспертом Смолкиным В.В., его письменных пояснений, дает основания суду для вывода о том, что Отчеты являются достоверными доказательствами рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты>
В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что оценщиком ошибочно использован в расчетах рыночной стоимости земельных участков административного истца аналог N 4 (<адрес>), поскольку у данного объекта недвижимости имеется проект на строительство здания, разрешение на строительство.
Суд полагает, что приведенные возражения административного ответчика о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствуют.
Рыночная стоимость земельных участков административного истца определялась оценщиком с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж.
Для расчета рыночной стоимости оценщиком для сравнения с объектом оценки отобраны объекты - аналоги с известными ценами их предложений. Отобранные для расчетов объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов - аналогов, по которым оценщик выявлял расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.
Из Отчета следует, что по итогам анализа рынка оценщиком выявлено пять земельных участков, предложения о продаже которых имелись на дату оценки и которые имеют схожие характеристики с объектами оценки.
Среди выявленных аналогов земельный участок по адресу: <адрес> 42. Данный объект отобран оценщиком в окончательную выборку.
Из скриншота объявления о продаже, панорамных снимков следует, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> на дату оценки был свободен от застройки. Кроме того, наличие проекта на строительство зданий, разрешения на строительство не является основанием для отказа от использования указанного объекта в качестве аналога при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.
Таким образом, суд находит данные действия оценщика вполне обоснованными, последовательными и не противоречащими законодательству об оценочной деятельности, в частности, пункту 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299.
В возражениях на Отчет Департаментом приведены сведения о двух предложениях, которые, по мнению административного ответчика, являются аналогами оцениваемому объекту и подлежали включению оценщиком в расчеты.
Суд полагает данные возражения Департамента несостоятельными.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
В соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.
Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки.
Кроме того, анализ предложений Департамента подтверждает обоснованность отказа оценщика от использования данных объектов в качестве аналогов, поскольку они расположены в Ярославском районе Ярославской области, не сопоставимы с объектом оценки по местоположению, исходя из категории населенных пунктов, в которых они расположены.
Предложенный административным ответчиком земельный участок по адресу: <адрес> хоть и расположен в г. Рыбинске, однако не использовался оценщиком при расчете рыночной стоимости объектов оценки, поскольку не совпадает с объектами оценки по виду разрешенного использования и площади.
Таким образом, анализируя вышеприведенные возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно достоверности Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, суд принимает во внимание также, что им не представлено доказательств того, какое влияние оказали на результат оценки те или иные действия оценщика в рамках расчета, которые, по мнению Департамента, не являются обоснованными.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ Отчетов в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данных объектов является достоверной.
Также, суд принимает во внимание выводы судебной экспертизы по результатам проверки Отчетов, согласно которой Отчеты соответствует законодательству об оценочной деятельности, определенная в Отчетах рыночная стоимость объектов является достоверной.
Из экспертного заключения следует, что выявленные в результате проверки Отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки недостатки, а именно отсутствие фотоматериалов, не подписанные уполномоченным лицом справки о кадастровой стоимости, технические ошибки, не оказывают влияния на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости.
Из заключения эксперта следует, что экспертом в целях проверки достоверности выводов Отчетов произведен собственный расчет рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца. Согласно расчету эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> на 1 января 2019 года составила 40 203 000 рублей, что отличается от результата оценщика на 4,7 %; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> на 1 января 2019 года составила 63 002 000 рублей, что отличается от результата оценщика на 0,2%. Данные расчеты подтверждают достоверность полученных оценщиком тоговых величин рыночной стоимости земельных участков административного истца.
Возражений относительно достоверности расчета эксперта лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В связи с этим, рыночная стоимость земельных участков административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетам.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Виконда Девелопмент" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "Виконда Девелопмент" с настоящим административным иском в суд - 28 июля 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Виконда Девелопмент" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 22 956 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - торговые центры, нестационарные торговые объекты, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 42 252 000 (сорок два миллиона двести пятьдесят две тысячи) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 38 231 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - торговые центры; зрелищные, просветительские и развлекательные объекты; гостиницы, расположенного по адресу: <адрес> 29, в размере рыночной стоимости 62 833 000 (шестьдесят два миллиона восемьсот тридцать три тысячи) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 28 июля 2020 года.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 18 ноября 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
