Решение Пензенского областного суда от 26 февраля 2020 года №3а-302/2019, 3а-44/2020

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 февраля 2020 года Дело N 3а-44/2020
Именем Российской Федерации
26 февраля 2020 г.
Пензенский областной суд в составе
судьи Шелахаевой Е.М.,
при секретаре Юнусовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дионис-Сервис" к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Дионис-Сервис" (далее ООО "Дионис-Сервис", общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 13 207 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилого здания (теплая автостоянка), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что нарушает права административного истца, поскольку арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, общество просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 12 798 000 руб.
После проведения по делу судебной экспертизы представитель административного истца ООО "Дионис-сервис" Бобров В.Н. (доверенность от 10 декабря 2019 г.) заявленные требования уточнил и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г., 14 659 770 руб.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "Дионис-сервис" Бобров В.Н. административные исковые требования поддержал с учетом представленных уточнений.
Представитель административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области Савельева Е.В. (доверенность от 18 февраля 2020 г.) возражала против удовлетворения административного искового заявления, просила в удовлетворении требований отказать.
Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") Жукова О.М. (доверенность от 7 февраля 2019 г.) исковые требования не признала, просила суд в удовлетворении административного искового заявления отказать.
Заинтересованные лица ФГБУ "ФКП Росреестра", Управление Росреестра по Пензенской области, УМИ г. Пензы, будучи надлежаще и своевременно извещенными о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От представителя ФГБУ "ФКП Росреестра" Кудинова И.А. (доверенность от 9 января 2018 г.) поступил отзыв на административный иск с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя заинтересованного лица и вынесении решения на усмотрение суда (л.д. 165-166).
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, допросив эксперта ФИО5, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 1 октября 2007 г. N 8251 ООО "Дионис-сервис" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 13 207 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения нежилого здания (теплая автостоянка), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир, нежилое здание. Почтовый адрес ориентира: <адрес> (л.д. 75-79,139-141).
Согласно представленному расчету размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, площади земельного участка (л.д. 94).
Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Поскольку административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, суд полагает, что ООО "Дионис-Сервис" вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного выше земельного участка.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Оспариваемая кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 32 437 316 руб. 49 коп., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 3 декабря 2019 г. N КУВИ-001/2019-29312587 (л.д.5). Согласно данной выписке датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 10 декабря 2019 г. N 145/19, подготовленный оценщиком ООО Центр Бизнес-планирования", согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка на дату оценки - 1 января 2018 г. составила 12 798 000 руб.
В ходе рассмотрения дела, в связи с поступившими от представителя административного истца Боброва В.Н., представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области Савельевой Е.В. ходатайствами назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" ФИО5
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" от 7 февраля 2020 г. N ОКС-07/02/20-01, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 14 659 770 руб. (л.д. 171-234).
Сторона административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнила требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. в размере, равном его рыночной стоимости, 14 659 770 руб.
Суд, исследовав заключение эксперта от 7 февраля 2020 г. N ОКС-07/02/20-01 применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Объект оценки входит в сегмент земельных участков под производственно-складское использование, в связи с чем анализ рынка проводился в отношении данной группы земельных участков.
После проведения анализа рынка было отобрано 3 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого земельного участка. В частности, были сделаны корректировки на торг, на вид права (для объекта-аналога N 3), на площадь участка (для всех объектов-аналогов), на подъездные пути (для объектов-аналогов N 2, N 3), на наличие асфальтового замощения на участке (для объектов-аналогов N 2, N 3), на наличие ветхих строений, сооружений на участке (для объекта-аналога N 3) после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5, составивший вышеуказанное экспертное заключение N ОКС-07/02-20-01, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировал сделанные в его результате выводы.
При изучении довода представителя административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о неправильном применении экспертом корректировки на торг для неактивного рынка (по мнению стороны следует применить корректировку для активного рынка), судом из заключения эксперта и его пояснений в судебном заседании установлено следующее.
В ходе проведения экспертного исследования экспертом был проанализирован рынок предложений к продаже земельных участков производственно-складского назначения (и схожих с ним) за один год, а также за три - пять лет предшествующего ему периода. Из проведенного сравнительного анализа предложений следует, что число предложений незначительное, объекты недвижимости данного сегмента рынка продаются редко, что следует из повторяемости объявлений о продаже на протяжении нескольких лет и со снижением цены не менее чем на 25-30% с возможностью дополнительного ее уменьшения при непосредственном заключении договора. Данное снижение цены значительно превышает размер корректировки на торг, используемой для активного рынка, среднее значение которой согласно Справочнику оценщика недвижимости-2017. Земельные участки под редакцией Л.А. Лейфера составляет 11,5%. При этом согласно указанному Справочнику само по себе обстоятельство нахождения объекта оценки в г. Пенза, являющимся городом областного значения, не является достаточным и безусловном основанием для отнесения рынка недвижимости к активному. Эксперт в числе прочего учел обстоятельство нахождения г. Пенза лишь на 35 месте среди городов Российской Федерации по численности населения. В связи с изложенным суд соглашается с выводами эксперта о необходимости применения корректировки на торг для неактивного рынка.
При изучении довода представителя административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о неправильно подобранном объекте-аналоге N 3, имеющим вид разрешенного использования - для размещения объектов здравоохранения, в то время как объект оценки имеет вид разрешенного использования - для размещения нежилого помещения (теплой стоянки) установлено следующее.
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2).
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3 Закона об оценочной деятельности).
Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).
Основой оценки рыночной стоимости недвижимости является анализ наиболее эффективного его использования, которое соответствует его наибольшей стоимости, физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано (пункты 12-13 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7).
Согласно пункту 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 1), одним из методов оценки является сравнительный подход, который представляет совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учесть, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
В ходе экспертного исследования установлено, что объект оценки имеет вид разрешенного использования - для размещения нежилого помещения (теплой автостоянки), фактически используется для размещения нежилого здания (склада); объекты-аналоги с учетом требований вышеуказанных норм подбирались исходя из данного обстоятельства.
Объект-аналог N 1, как и объект оценки, располагаются в сопоставимых зонах ПК-3 и ПК-4 - соответственно - для размещения производственных и коммунальных объектов; ближайшее окружение первого представляет собой объекты производственно-складского назначения, куда относится и объект оценки. При этом различие в видах разрешенного использования указанных участков не влияет на ценообразование, поскольку в данных территориальных зонах допустимы оба вида разрешенного использования, а их изменение (из одного в другой) может быть произведено собственником самостоятельно и без дополнительных затрат. Эксперт, проведя исследование рынка, а также учитывая вышеуказанные факторы, пришел к выводу о том, что ценообразование участков, имеющих различные виды разрешенного использования, но расположенных в единой локации и территориальной зоне, позволяющей размещение рассматриваемых объектов, будет единообразным, данные участки сопоставимы и относятся к одному сегменту рынка, корректировка по данному фактору не требуется, с чем суд соглашается. Доказательств того, что использование данного объекта-аналога при проведении экспертизы повлияло на правильность определения рыночной стоимости объекта недвижимости противной стороной не предоставлено.
При изучении довода того же представителя административного ответчика о недостоверности заключения эксперта ввиду использования им сведений о продаже объекта-аналога N 2, содержащихся в объявлении от 17 января 2017 г., при наличии более позднего объявления о продаже указанного объекта (приближенного к дате оценки) и с более высокой ценой, судом установлено следующее.
Экспертом принят для сравнения объект-аналог N 2 с датой публикации о продаже 17 января 2017 г. по стоимости 13 000 000 руб.; 26 октября 2017 г. опубликовано объявление о продаже этого же объекта недвижимости по цене 14 000 000 руб.; при этом объявление от 17 января 2017 г. в это же время оставалось актуальным для акцепта. С учетом полученной экспертом информации второе предложение (от 26 октября 2017 г.) осуществлено посредником, включившим в цену предлагаемого к продаже объекта недвижимости размер своего вознаграждения, что не может свидетельствовать о достоверной рыночной цене данного объекта.
Кроме того, экспертом установлено, что вышеуказанный объект-аналог находится в продаже с 2015 года с постоянным снижением цены, не был реализован в 2017 году, поскольку в апреле 2018 г. объявление о его продаже было опубликовано вновь, а стоимость составила еще более низкое значение, 12 300 000 руб.
Согласно части 2 статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В силу предписания вышеприведенной нормы об определении рыночной стоимости объекта оценки при разумности действия участников сделки и в условиях конкуренции, наиболее вероятной ценой объекта недвижимости при наличии двух предложений на рынке будет являться более низкая.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованном выборе экспертом объекта-аналога N 2 с ценой предложения 13 000 000 руб. и отсутствии оснований для принятия цены в размере 14 000 000 руб.
Отсутствие в объявлении о сдаче в аренду объекта-аналога N 3 информации о характере договора (долгосрочная или краткосрочная аренда) восполнено экспертом при составлении базы объектов-аналогов в ходе телефонного интервьюирования контактного лица, в связи с чем судом признан несостоятельным довод представителя вышеуказанного административного ответчика о недостоверности заключения эксперта.
При анализе довода представителя административного ответчика о необоснованности заключения эксперта по причине не установления точных границ объекта-аналога N 3, в связи с чем невозможно определить наличие (отсутствие) свободных подъездных путей, судом установлено следующее.
На дату подготовки заключения эксперта использованный в качестве объекта - аналога N 3 земельный участок не имел кадастрового номера ввиду изменения после 2018 года его характеристик (разделения на насколько земельных участков). В связи с чем для установления обстоятельства наличия (отсутствия) подъездных путей экспертом был осуществлён выезд на место с проведением фотофиксации результата осмотра, в ходе которого установлено, что с участка имеется свободный выезд на дороги общего пользования, в связи с чем введение дополнительной корректировки не требуется.
Поскольку оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом не установлено, в удовлетворении соответствующего ходатайства представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области судом отказано.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в экспертном заключении от 7 февраля 2020 г. N ОКС-07/02/20-01 выводами и полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. надлежит установить с учетом выводов, изложенных в данном заключении эксперта, в размере 14 659 770 руб.
Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Как указывалось выше, результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области, утвержденные приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 23 декабря 2019 года.
Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Доводы административных ответчиков о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Дионис-Сервис" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 13 207 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилого здания (теплая автостоянка), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. - 14 659 770 (четырнадцать миллионов шестьсот пятьдесят девять тысяч семьсот семьдесят) рублей.
Датой подачи заявления обществом с ограниченной ответственностью "Дионис-Сервис" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 23 декабря 2019 г.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 5 марта 2020 г.
Судья Е.М. Шелахаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка