Решение суда Еврейской автономной области от 28 апреля 2020 года №3а-30/2020

СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 28 апреля 2020 года Дело N 3а-30/2020
Суд Еврейской автономной области в составе:

председательствующего судьи Папуловой С.А.,
при секретаре Кузнецовой Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гончаровой Л. И. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Гончарова Л.И. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (далее - Управление Росреестра по ЕАО), правительству Еврейской автономной области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
Требования мотивировала тем, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером <...>, кадастровая стоимость которого значительно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте от 05.02.2020 N <...>, изготовленном ООО <...>, оценщик Р., что нарушает её права и законные интересы, поскольку влечёт увеличение арендных платежей.
Административный истец просила восстановить процессуальный срок для обращения в суд с указанным административным иском, поскольку очередная государственная оценка земель населённых пунктов до настоящего времени не произведена.
Административный истец Гончарова Л.И., её представитель Б., представители административных ответчиков Управления Росреестра по ЕАО, правительства ЕАО в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело без их участия. Представители заинтересованных лиц - филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по ЕАО, мэрии города в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, в связи с чем, на основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Из отзыва Управления Росреестра по ЕАО на административный иск следует, что административный ответчик не намерен препятствовать административному истцу в реализации его прав.
В отзыве на административное исковое заявлениепредставитель административного ответчика правительства ЕАО О. просила в удовлетворении требований отказать, поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена на основании действующего постановления правительства ЕАО от 06.12.2011 N 618-пп.
Исследовав материалы административного дела, прихожу к следующим выводам.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу пунктов 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Частью 1 статьи 245 КАС РФ, положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде.
В соответствии с частью 3 статьи 245 КАС РФадминистративное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Из материалов дела следует, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <...> внесены в Единый государственный реестр недвижимости 06.11.2013.
С настоящимадминистративным иском Гончарова Л.И. обратилась в суд 17.03.2020, т.е. с пропуском установленного законом пятилетнего срока.
Руководствуясь разъяснениями, данными в абзаце 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", учитывая, что по истечении установленного законом периода в ГКН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении административному истцу срока для обращения в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка.
Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определённых статьёй 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
Согласно договору аренды земельного участка от 02.12.2013 N <...> административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером <...>.
Арендная плата по указанному договору рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Поскольку административный истец является арендатором названного земельного участка, арендная плата за пользование которым рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, следовательно, её результатами затронуты его права и обязанности, что в свою очередь даёт ей право на обращение в суд с административным иском.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, абзац 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ).
Согласно выписке из Единого государственного реестра о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость спорного земельного участка определена на основании постановления правительства ЕАО от 06.12.2011 N 618-пп в размере 4041499,84 руб. по состоянию на 06.11.2013.
В силу абзаца 5 части 16 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчёт об оценке объекта оценки.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Согласно статье 11Федерального закона N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчёт об оценке объекта оценки (далее также - отчёт).
Отчёт составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ).
Оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утверждённых саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Федерального закона N 135-ФЗ).
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28, исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчёт о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, административным истцом представлен в суд отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка от 05.02.2020 N <...>, изготовленный ООО <...> (оценщик Р., свидетельство от 01.10.2014 N <...> о членстве в саморегулирующей организации оценщиков, регистрационный N <...> от 01.10.2014; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" от 15.03.2018 N <...>; полис обязательного страхования ответственности оценщика сроком действия с 01.06.2018 по 31.05.2020), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 06.11.2013 установлена в размере 2008000 (два миллиона восемь тысяч) рублей.
Отчёт оценщика содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта, и соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО N 3), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Минэконразвития России от 25.09.2014 N 611 оценщиком дано точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики земельного участка, в том числе его площадь, вид разрешённого использования, месторасположение. Произведён анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющим на его стоимость. Процесс оценки объекта недвижимости подробно описан. Оценив преимущества и недостатки каждого подхода, оценщик в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для чего произвёл обзор доступных источников информации для поиска аналогов и обоснование выбора источников информации. В результате им были отобраны объекты аналоги, сопоставимые с объектами оценки, вся необходимая информация в отношении объектов аналогов приведена в отчёте, с указанием характеристик объектов сравнения. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки. На основе полученных результатов определена итоговая стоимость земельного участка. В отчёте присутствуют все необходимые ссылки на источники используемой информации, содержатся таблицы, описания расчётов, сами расчёты и пояснения к ним.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, так как представленный отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки.
В связи с этим указанный отчёт отвечает требованиям относимости, допустимости и является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверную рыночную стоимость земельного участка.
Ссылка представителя административного ответчик в отзыве на то, что кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании действующего постановления правительства ЕАО от 06.12.2011 N 618-пп, не является основанием для отказа административному истцу в удовлетворении административного искового заявления.
Частью 2 статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Из приведённых норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии спостановлением правительства ЕАО от 06.12.2011 N 618-пп методом массовой оценки, с учётом средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населённых пунктов Еврейской автономной области. Поскольку административный истец является арендатором земельного участка и оплачивает арендную плату исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка проведённой методом массовой оценки.
Вместе с тем, установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение его в качестве кадастровой стоимости, направлено на уточнение массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы сторонами не заявлено, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости земельного участка равной значениям, указанным в отчёте от 05.02.2020 N <...>.
В соответствии с частью 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку административный истец обратился в суд с административным иском 17.03.2020, следовательно, датой обращения с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> следует считать 17.03.2020, а кадастровую стоимость в отношении спорного земельного участка установить равной его рыночной стоимости на период с 01.01.2020 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Настоящее решение является основанием для внесения вЕдиныйгосударственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного в административном иске земельного участка в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Руководствуясь статьями 175-180, 249, 295-298 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Гончаровой Л. И. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.11.2013 в размере 2 008 000 (два миллиона восемь тысяч) рублей.
Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 17.03.2020.
Настоящее решение суда в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является основанием для внесения в Единыйгосударственный реестр недвижимостисоответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>.
Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд Еврейской автономной области.
Судья С.А. Папулова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка