Решение Верховного Суда Республики Бурятия от 12 февраля 2019 года №3а-30/2019

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

РЕШЕНИЕ

от 12 февраля 2019 года Дело N 3а-30/2019
Верховный Суд Республики Бурятия в составе судьи Назимовой П.С., при секретаре Абросимовой Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Чебуниной Т.Я. к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости
установил:
29 декабря 2018 года Чебунина Т.Я. обратилась в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования основаны на том, что Чебунина Т.Я. является собственником земельного участка, площадью 1650 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - объекты гаражного назначения; бытовое обслуживание; магазины; общественное питание; гостиничное обслуживание; обслуживание автотранспорта; связь. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 26 февраля 2018 года в размере 23932 359 руб.
Чебунина Т.Я. просит установить кадастровую стоимость данного земельного участка в размере его рыночной стоимости, составляющей на дату определения кадастровой стоимости 4284 000 руб. на основании отчета N РН 22-05/18 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного ИП М. Завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка обуславливает существенное увеличение размера земельного налога.
В судебное заседание административный истец Чебунина Т.Я. не явилась, о рассмотрении дела надлежаще извещена. Ее представитель Сенюшин А.Н. настаивал на удовлетворении заявленных требований по изложенным в административном иске основаниям.
Представитель заинтересованного лица Администрации г. Улан-Удэ Санжиева Е.Б. возражала против удовлетворения заявленных требований.
Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Республике Бурятия, Правительства Республики Бурятия, представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Бурятия в суд не явились, о рассмотрении дела надлежаще извещены.
Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании части 4 статьи 247 КАС РФ дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск Чебуниной Т.Я. подлежит удовлетворению.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Судом установлено, что Чебунина Т.Я. является собственником земельного участка, площадью 1650 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <...> б, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - объекты гаражного назначения; бытовое обслуживание; магазины; общественное питание; гостиничное обслуживание; обслуживание автотранспорта; связь.
Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22 ноября 2018 года N КУВИ-....
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, что кадастровая стоимость принадлежащего Чебуниной Т.Я. земельного участка с кадастровым номером ... определена по состоянию на 26 февраля 2018 года и равна 23932 359 руб., что следует из кадастровой справки от 22 ноября 2018 года и сторонами не оспаривается.
В обоснование необходимости судебной защиты своих прав заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость названного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка нарушает права заявителя, как лица, несущего бремя налоговых платежей, которые исчисляются исходя из его кадастровой стоимости.
При обращении в суд административным истцом представлен отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N РН22-05/18 от 25 декабря 2018 года (далее - отчёт), выполненный ИП Малыгиным М.Н.
Из отчёта следует, что оценщик визуально осмотрел оцениваемый объект недвижимости, установил количественные и качественные характеристики объекта, провёл сбор и анализ данных, анализ рынка в сегменте оцениваемого объекта, осуществил выбор метода расчета в рамках каждого из подходов к оценке, обобщил результаты применения подходов к оценке, определилитоговую величину стоимости объекта оценки.
Оценщик использовал информацию газет "Все объявления", "Из рук в руки", "ВДВ", "РИО", сайты сети Интернет www.uurielt.ru, www.ruads.org.
В соответствии с пунктами 12-14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ N 297 от 20 мая 2015 года, оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.
Отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован в отчёте.
Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 3 объекта-аналога - земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ (1. ул. Радикальцева; 2. ул. Ветеранская, 78; 3. ул. Гастелло), имеющие аналогичный правовой режим, наиболее схожие по целевому назначению и разрешенному использованию, инфраструктуре и физическим характеристикам объекта оценки, по покупательской привлекательности.
При проведении оценочных работ применена корректировка на торг в размере -15,4 % для всех объектов-аналогов на основе данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2017 год, с учетом усредненных по городам России значений и границ доверительных интервалов.
Применена корректировка на местоположение (17%) для всех объектов-аналогов, рассчитанная на основе данных Справочника оценщика недвижимости, 2017 года, по элементу сравнения - местонахождение в пределах города, через значения территориальных коэффициентов, усредненных по городам России, и границы доверительных интервалов.
Применена корректировка на общую площадь (0%, -10%, 0%) на основании Справочника оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, 2017 года.
Применена корректировка на расположение относительно красной линии в размере -22% для всех объектов-аналогов, поскольку объект оценки расположен в глубине частного сектора (индивидуальные жилые дома) на второй линии относительно достаточно оживленных автотранспортных магистралей (ул. Ключевская, ул. Жердева), а объекты-аналоги расположены вдоль автотранспортных магистралей с интенсивным автомобильным потоком (на первой линии). При этом оценщиком применены данные Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2017 года.
Корректировка на имущественные права при проведении оценочных работ не применялась, так как земельный участок оценивается на праве собственности, не имеет ограничений в имущественных правах, оценщик исходил из предположения, что выставленные на продажу через публичную оферту объекты-аналоги также не имеют каких-либо обременений и ограничений.
Корректировка на дату продажи не применялась, поскольку срок экспозиции данных объектов-аналогов и оцениваемого объекта одинаковый. Согласно проведенного оценщиком анализа типичный срок экспозиции коммерческой недвижимости по предложениям на продажу приближается к 1 году, по некоторым объектам превышает год, поэтому закономерный рост цен не выявлен.
Корректировка на условия продажи (финансирования) не применялась, поскольку при анализе полученной информации о совершённых (предполагаемых) сделках с объектами-аналогами не выявлено каких-либо нетипичных для рынка условий продажи и финансирования.
Корректировка на категорию земель, назначение и вид разрешенного использования не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги не отличаются друг от друга по категории земель, функциональному назначению и разрешенному использованию.
Корректировка на наличие коммуникаций не применялась, поскольку объект оценки оценивается в предположении об отсутствии на нем коммуникаций, а объекты-аналоги, так же как и объект оценки, могут быть подключены к тем же коммуникациям. Возможности подключения к инженерным коммуникациям равные.
Корректировка на форму, рельеф земельного участка не применялась, поскольку форма, рельеф оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов не имеют существенных отличий.
Корректировка на наличие дополнительных улучшений/ухудшений не применялась, так как объекты оценки оцениваются в предположении об отсутствии дополнительных улучшений/ухудшений, а объекты-аналоги не имеют дополнительных улучшений/ухудшений.
По результатам исследования оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 26 февраля 2018 года составляет 4 284000 руб.
Оснований не согласиться с выводами оценщика не имеется, так как, проверив приведённый отчет об оценке, не содержащий в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В отчете об оценке указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки. Указаны точное описание объекта оценки, обоснование использования методов при проведении оценки, перечень использованных данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и его итоговая величина; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, определённой оценщиком, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.
В судебном заседании оценщик М. дал пояснения на поступившие возражения, выводы, изложенные в отчёте об оценке, подтвердил в полном объеме.
Отчет об оценке составлен компетентным оценщиком, обладающим специальными познаниями в данной области и имеющим стаж работы в оценочной деятельности, к отчету приложены копия соответствующего свидетельства, страховой полис.
Оценщик М. является членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки", имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)".
У суда отсутствуют основания не доверять итоговой величине рыночной стоимости земельного участка заявителя, определенной в отчете об оценке.
Учитывая перечисленные правовые нормы и фактические обстоятельства дела, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления Чебуниной Т.Я. и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на 26 февраля 2018 года - 4 284 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административный иск Чебуниной Т.Я., поступивший в суд 29 декабря 2018 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 1650 кв.м., с кадастровым номером ..., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - объекты гаражного назначения; бытовое обслуживание; магазины; общественное питание; гостиничное обслуживание; обслуживание автотранспорта; связь, расположенного по адресу: г. <...>, в размере его рыночной стоимости - 4284 000 руб. по состоянию на 26 февраля 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Судья П.С. Назимова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка