Решение Севастопольского городского суда от 13 ноября 2019 года №3а-30/2019

СЕВАСТОПОЛЬСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 ноября 2019 года Дело N 3а-30/2019
Севастопольский городской суд в составе:
председательствующего судьи Кондрак Н.И.,
при секретаре Дубровой А.В.,
помощник судьи Благовидов А.В.,
с участием представителей:
административного истца Луговской А.В.,
административного ответчика Правительства Севастополя Карпухина А.Л.,
заинтересованного лица ГБУ города Севастополя "Центр государственной кадастровой оценки" Селимовой А.С. и Коваленко Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Автотехника" к Правительству Севастополя, Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлению равной его рыночной стоимости,
установил:
Истец обратился в Севастопольский городской суд с административным иском, в котором просит:
- пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером N по адресу <адрес> общей площадью 19 971 кв. м, установив кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости в размере 27 439 744,00 рублей.
- внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка в размере 27 439 744,00 рублей.
В обоснование иска указывает, что является арендатором вышеназванного земельного участка.
Постановлением Правительства г. Севастополя N 716-ПП от 25 октября 2018 года, на основании отчета ГБУ г. Севастополя "Центр государственной кадастровой оценки" N 1-18 были утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, согласно приложения N1 к которому кадастровая стоимость данного земельного участка установлена в размере 79 698 469,41 рублей.
При этом согласно отчета оценщика Х.Д.Э N 44/9/18-3 от 17.10.2018 года, составленного по заказу истца, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2018 года составляет 27 439 744,00 рублей.
Согласно ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
В судебном заседании представитель административного истца на удовлетворении административного искового заявления настаивала. Полагала экспертное заключение N 21/10 от 21.10.2019 года, составленное экспертом ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" В.Н.В,, которому было поручено проведение судебной оценочной экспертизы составленным с нарушением п. 5 Федерального стандарта оценки N 7.
Представители административного ответчика Правительства Севастополя и заинтересованного лица ГБУС "Центр государственной кадастровой оценки" против удовлетворения иска возражали по изложенным в письменных возражениях данных участников процесса основаниям. Полагают экспертное заключение соответствующим требованиям Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
Иные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены заблаговременно и должным образом, о причинах неявки суд не уведомили.
Судебная коллегия, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке статей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ).
Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявленных административных исковых требований в силу следующего.
Согласно частям 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Как усматривается из материалов дела, административный истец в соответствии с Соглашением между ООО "Севастопольстрой" и истцом от 08.10.2018 года о передаче прав и обязанностей по договору N 863 аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополь от 10.08.2018 года, заключенному между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ООО "Севастополстрой" (л.д. 176-183) является арендатором земельного участка с кадастровым номером N по адресу <адрес> общей площадью 19 971 кв. м и плательщиком арендной платы в соответствии с названным договором.
Согласно п. 2.3 Договора аренды размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора и может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке в том числе в связи с изменением ставок арендной платы и (или) кадастровой (нормативной) стоимости земельного участка. Уведомлением от 31.05.2019 года (л.д. 175 т. 1) арендодатель уведомил истца об исчислении с 19.04.2019 года арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 09.01.2019 года и на момент рассмотрения дела являются актуальными (л.д. 15 т. 1).
Следовательно, утвержденные постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 N 716-ПП результаты определения кадастровой стоимости земельных участков Севастополя в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", затрагивают права административного истца как плательщика арендной платы, в связи с могут быть оспорены им в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В обоснование требований истцом представлен отчет об оценке, составленный оценщиком Х.Д.Э N 44/9/18-3 от 17.10.2018 года, согласно которого рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2018 года составляет 27 439 744,00 рублей (т. 1 л.д. 16-50).
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно пункту 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости судом назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости выше указанного земельного участка и для проверки отчета об оценке на предмет его соответствия требованиям Федерального закона от 29.06.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки.
Согласно заключению эксперта-оценщика ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" В.Н.В. N 21/10 от 21.10.2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по адресу <адрес> общей площадью 19 971 кв. м по состоянию на 1 января 2018 года составляет 93 017 000 рублей. Отчет об оценке, составленный оценщиком Х.Д.Э. N 44/9/18-3 от 17.10.2018 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет; нарушены требования ФСО-3, ФСО-7 (п. 5 ФСО-3, п. 11 ФСО-7), а так же стандарты саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, поскольку они не могут противоречить Федеральным стандартам оценки. Методологические ошибки и необоснованность исходной информации повлекли к неправильному определению рыночной стоимости земельного участка.
Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что оно является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого участка.
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).
При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Согласно положений статьи 41 Закона в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.
Из содержания заключения эксперта следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода на основании изучения материалов дела, а также картографического материала публичной кадастровой карты.
Согласно пунктам 12 - 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
Суд отмечает, что подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7.
В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).
При сопоставлении объекта оценки с аналогами по локальному месторасположению экспертом использована методика, основанная на Справочнике оценщика недвижимости, 2017 года издания, под редакцией Лейфера Л.А., не противоречащая целям оценки и примененному экспертом подходу.
Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены.
Отказ от применения затратного и доходного подходов соответствует требованиям пункта 4 раздела II ФСО N 4.
Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика (л.д. 140 т. 10), в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).
При этом суд не принимает в качестве доказательства "Рецензию на заключение эксперта N 21/10 от 21.10.2019 г.", составленную оценщиком ООО "ПРО.ЭКСПЕРТ" А.А.В., поскольку экспертиза проводилась в соответствии с положениями Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", который не предусматривает подготовку рецензий на заключение эксперта, при этом эксперт, в отличие от рецензента, предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ и согласно положений статьи 84 КАС РФ оценка ему дается только судом.
Само по себе наличие иного результата оценки или мнения специалиста не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлениях от 05.07.2016 года N 15-П, от 11.07.2017 года N 20-П, Определении от 03.07.2014 года N 1555-О).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).
Как следует из содержания административного искового заявления, целью обращения административного истца в суд являлось снижение бремени содержания арендуемого имущества в связи с завышением, по мнению истца, базы для расчета арендной платы, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Поскольку установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей оспариваемую истцом кадастровую стоимость, приведет к ухудшению его положения, что недопустимо в рассматриваемом случае с учетом позиции Европейского Суда по правам человека (постановление от 06.12.2011 года "Гладышева против России" и пр.), оснований для удовлетворения иска не имеется.
Согласно пункту 1 статьи 106 КАС к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.
Вместе с заключением судебной оценочной экспертизой поступило заявление о взыскании судебных расходов в размере 150000 рублей за проведение экспертизы и счет.
Поскольку экспертиза оплачена не была, согласно положений статьей 106, 111 КАС эти расходы подлежат отнесению на административного истца.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 КАС РФ, суд
решил:
в удовлетворении административного искового заявления Обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Автотехника" к Правительству Севастополя, Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлению равной его рыночной стоимости отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Автотехника" в пользу ООО Институт оценки собственности и финансовой деятельности" судебные расходы за проведение экспертизы в размере 150 000 рублей.
Мотивированное решение изготовлено 22 ноября 2019 и в течение месяца с даты его изготовления может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд.
Судья Кондрак Н.И.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка