Решение суда Еврейской автономной области от 23 января 2019 года №3а-30/2017, 3а-5/2018, 3а-1/2019

СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 23 января 2019 года Дело N 3а-1/2019
судьи суда ЕАО Токмачевой Н.И.
с участием представителя административного
ответчика правительства ЕАО Гурулева В.В.
при секретарях судебного заседания Шаровой Ю.В.,
Ефименко Р.Е.,
Шаховой И.Е.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Биробиджане
административное дело по административному иску Коноваленко О. Л. к правительству Еврейской автономной области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости административного здания равной его рыночной стоимости
УСТАНОВИЛ:
Коноваленко О.Л. обратилась в суд ЕАО с административным иском, уточнённым в порядке части 4 статьи 2, части 1 статьи 46 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ), к правительству ЕАО, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО (далее - Управление Росреестра по ЕАО) об установлении кадастровой стоимости административного здания с кадастровым номером N <...> равной его рыночной стоимости по состоянию на <...> в размере 14 673 281 руб.
Требования мотивировала тем, что имеет ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв.м, расположенное по адресу: <...>, кадастровая стоимость которого значительно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке от <...> N <...>, изготовленном оценщиком В.О.В., что влечёт увеличение размера налоговых обязательств, нарушая её права и законные интересы.
Просила восстановить срок для обращения в суд, поскольку в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) очередные результаты определения кадастровой стоимости не внесены.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц на стороне административного ответчика привлечены: определением судьи от <...>- сособственник спорного объекта недвижимости Адушев Н.В., Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), мэрия города муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО (далее - мэрия города), определением суда ЕАО от <...> - Межрегиональное Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровскому крае и ЕАО (далее - МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО).
В судебном заседании представитель административного ответчика правительства ЕАО Гурулев В.В., действующий на основании доверенности от <...> N <...>, требования не признал. Пояснил, что правительством области при утверждении кадастровой стоимости не допущено нарушений методики её расчёта и требований федерального законодательства. Полагает, что административный истец не представил доказательств, подтверждающих действительную рыночную стоимость поименованного объекта недвижимости.
Административный истец Коноваленко О.Л., её представитель Р.Л.Б., представители административного ответчика Управления Росреестра по ЕАО, заинтересованных лиц мэрии города, ФГБУ "ФКП Росреестра", МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО, заинтересованное лицо Адушев Н.В. в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены заблаговременно надлежащим образом, в связи с этим на основании статьи 150 КАС РФ административное дело рассмотрено в их отсутствие.
В письменном отзыве на административное исковое заявление законный представитель МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО Ж.М.А. возражений относительно требований не высказал.
Исследовав материалы административного дела, выслушав пояснения представителя административного ответчика правительства ЕАО Гурулева В.В., прихожу к выводу о восстановлении срока для обращения в суд и удовлетворении заявленных требований.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 245 КАС РФ граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в ГКН не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Согласно выписке из ЕГРН от <...> N <...> сведения о кадастровой стоимости поименованного здания внесены в ГКН <...>.
Таким образом, пятилетний срок для обращения в суд с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости названного объекта недвижимости истёк <...>, в суд административный истец обратилась <...>, то есть с пропуском данного срока.
Вместе с тем, согласно разъяснениям, данным в абзаце 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Руководствуясь указанными разъяснениям Верховного Суда РФ, учитывая, что по истечении установленного законом периода в ГКН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении административному истцу срока для обращения в суд.
Довод представителя административного ответчика правительства ЕАО Гурулева В.В. о том, что определением суда ЕАО от <...> по делу N <...> правительству предоставлена отсрочка исполнения решения Биробиджанского районного суда ЕАО об обязании провести работы по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости до <...> не имеет юридического значения для рассмотрения настоящего спора.
Статьёй 1 Закона ЕАО от 25.11.2015 N 824-ОЗ установлена единая дата начала применения порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя кадастровой стоимости объектов налогообложения на территории ЕАО - 01.01.2017.
Согласно Выписке из ЕГРН от <...> N <...> нежилое здание, общей площадью <...> кв.м, с кадастровым номером N <...>, расположенное по адресу: <...>, находится в общей долевой собственности административного истца Коноваленко О.Л. и заинтересованного лица Адушева Н.В., у каждого по ? доли в праве.
Таким образом, поскольку административный истец Коноваленко О.Л. является собственником объекта недвижимости (? доли в праве), в отношении которого налоговая база определяется исходя из его кадастровой стоимости, следовательно, результатами этой стоимости затронуты её права и обязанности, что в свою очередь даёт ей право на обращение в суд с настоящим административным иском.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (далее -Закон об оценочной деятельности) является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Постановлением правительства ЕАО от 26.09.2012 N 462-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на <...>, в котором под N <...> значится объект недвижимости с кадастровым номером N <...>, кадастровая стоимость которого 28 806 030,95 руб.
В обоснование заявленных требований в соответствии с абзацем 5 части 16 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и пункта 4 части 2 статьи 246 КАС РФ административный истец представила в суд отчёт об оценке от <...> N <...> на 164 листах (второй отчёт с устранёнными техническими ошибками, допущенными в первом отчёте об оценке от <...> N <...> на 149 листах), изготовленный оценщиком индивидуальным предпринимателем В.О.В., согласно которому рыночная стоимость поименованного объекта недвижимости по состоянию на <...> составляет 14 673 281 руб.
Названный отчёт об оценке от <...> N <...> на 164 листах согласно заключению эксперта АНО ""<...>" от <...> N <...> не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Оценщиком, выполнившим указанный отчёт от <...> об оценке поименованного нежилого здания, допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости; информация, использованная оценщиком, является недостоверной, недостаточной и непроверяемой.
Оснований не согласится с мнением эксперта о том, что рыночная стоимость упомянутого нежилого объектов недвижимости, установленная данным отчётом об оценке, является недостоверной, у суда не имеется.
Так, в соответствии со статьёй 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является отчёт об оценке объекта оценки (часть 1).
Отчёт составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (часть 2).
Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчёте (часть 3).
В отчёте должны быть указаны, в том числе стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (часть 4).
Согласно подпункту "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки (ФСО N 7), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки (ФСО N 3), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчёте должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчёте об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчёта об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
На стр. 84-85 отчёта об оценке от <...> N <...> на 164 листах (т. 2 л.д. 84-85) оценщик приводит элементы сравнения, по которым, по его мнению, необходимо провести анализ: по показателям состояния зданий, помещений, местоположения, коммерческой привлекательности, текущего использования, техническое состояние, наличие коммуникаций, экономическим характеристикам (клиентская доступность). Вместе с тем, фактически корректировка проведена только по одному показателю - площадь объекта, по остальным корректировки отсутствуют, поскольку характеристики данных показателей оценщиком не подтверждены. Например, на стр. 102 отчёта (т. 2 л.д. 102) оценщик указывает, что все объекты-аналоги находятся в хорошем техническом состоянии при том, что объекты оценщиком не идентифицированы.
Отчёт вводит в заблуждение, так как на стр. 89 отчёта (т. 2 л.д. 89) указано, что объект оценки находится в удовлетворительном состоянии, а на стр. 102 отчёта (т. 2 л.д. 102) - в хорошем.
Кроме того, оценщик по тексту отчёта неоднократно указывает, что оценка объекта капитального строительства должна быть проведена без учёта земельного участка. Вместе с тем, оценщик не производит учёт и анализ наличия стоимости земельного участка в стоимости объектов-аналогов.
Согласно подпункту "и" пункта 8 ФСО N 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчёте об оценке должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов.
Обоснование использования применяемых оценщиком подходов и методов в отчёте не приведено. На стр. 81 отчёта (т. 2 л.д. 81) имеется раздел "Обоснование используемых подходов и методов для определения стоимости", в котором не приведено обоснование выбора применяемого оценщиком сравнительного подхода, а на стр. 83 отчёта (т. 2 л.д. 83) в разделе "обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов" оценщик указывает, что использует в отчёте метод сравнения продаж, относящийся к сравнительному подходу.
Оценивая данный отчёт об оценке от <...> N <...> на 164 листах по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что он не отвечает требованиям относимости и допустимости, поскольку выводы оценщика не ясны, исследованные обстоятельства содержат противоречия, вводят в заблуждение, информация, приведенная в отчёте, существенным образом влияющая на стоимость объектов оценки, не подтверждена, что в свою очередь вызывает сомнение в достоверности установленной в нём рыночной стоимости упомянутого нежилого объекта недвижимости.
На основании определения суда от <...> по настоящему делу проведена судебная экспертиза автономной некоммерческой организацией "<...>" (эксперт Р.А.В., включен в реестр членов Российского общества оценщиков <...>, регистрационный N <...>; сертификат соответствия требованиям системы сертификации для экспертов судебной экспертизы в области "Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки" N <...> со сроком действия с <...> по <...>).
Согласно заключению указанного экспертного учреждения от <...> N <...> рыночная стоимость упомянутого административного здания по состоянию на <...> установлена в размере 15 643 782 руб.
После проведения названной судебной экспертизы определением суда от <...> по делу назначена дополнительная оценочная экспертиза в связи с установлением новых обстоятельств - упомянутое нежилое здание не имеет фундамента, стоит на защитном сооружении гражданской обороны, состоящем в реестре федерального имущества в составе государственной казны Российской Федерации. Производство дополнительной экспертизы поручено АНО "<...>" эксперту Р.А.В. (к указанным выше документам, подтверждающих его квалификацию, добавился квалификационный аттестат от <...> N <...> по направлению "Оценка недвижимости").
Согласно заключению указанного экспертного учреждения от <...> N <...> рыночная стоимость административного здания с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв.м, по состоянию на <...> составила 14 975 489 руб.
Дополнительная экспертиза рыночной стоимости поименованного объекта проведена на основании материалов административного дела.
При определении рыночной стоимости объекта оценки эксперт применил затратный подход с использованием метода сравнительной единицы, путём расчёта стоимости нового строительства с помощью сборника: Жилые дома. Укрупнённые показатели стоимости строительства. Издание третье, переработанное и дополненное. Серия "Справочник оценщика", ООО "КО-ИНВЕСТ", 2009 год, в уровне цен на <...> для условий строительства в <...>.
Эксперт определилисходные данные (регион, год ввода в эксплуатацию, отраслевая принадлежность, назначение, объёмно-планировочные параметры, преобладающие материалы, класс конструктивной системы здания, особенности инженерного оборудования, класс качества здания), подобрал справочное здание-аналог, выписал все технические параметры и справочные стоимостные показатели, определилноменклатуру корректирующих коэффициентов к справочной стоимости и рассчитал их количественное значение, произвёл расчёты стоимости на основе вышеуказанной информации.
В заключение от <...> N <...> эксперт привёл подробное обоснование возможности корректировки справочных показателей, учитывающих некоторое несоответствие объекта экспертизы объекту-аналогу по объёмно-планировочным и конструктивным параметрам, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства, как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов. Применил поправки: на различие в конструктивных элементах (перекрытие и проёмы); на степень учёта стоимости специальных конструкций (корректировка на наличие отопления); на разницу в объёме; на различие в сейсмичности; на изменение цен в строительстве; прибыль предпринимателя; экономическое устаревание, а также отсутствие части фундамента.
Суд, проанализировав данное заключение судебной экспертизы от <...> N <...> по правилам, установленным статьёй 84 КАС РФ, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, в том числе пояснениями эксперта Р.А.В., данных в судебном заседании, установил, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, мотивировано, выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий, в том числе относительно выбора используемого подхода к оценке и отказа от применения сравнительного подхода, вопреки доводам представителя административного ответчика правительства ЕАО Гурулева В.В.
В связи с этим заключение от <...> N <...> является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверную рыночную стоимость поименованного административного здания в размере 14 975 489 руб. по состоянию на <...>.
В соответствии с частью 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
С административным иском административный истец Коноваленко О.Л. обратилась в суд <...>, следовательно, установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N <...> в размере 14 975 489 руб. подлежит применению на период с <...> и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в силу пункта 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В соответствии с частью 14 статьи 49, частью 3 статьи 108 КАС РФ государственному судебно-экспертному учреждению, а также эксперту, выполнившему работу, которая не входит в круг его служебных обязанностей в качестве работника государственного учреждения, производятся оплата выполненной по поручению суда работы и компенсация расходов, связанных с проведением экспертизы.
АНО ""<...>", изготовившей экспертное заключение от <...> N <...> на основании определения суда ЕАО от <...>, заявлено ходатайство об оплате работы по его производству в размере 35 200 руб., неоплаченной административным ответчиком правительством ЕАО.
Из материалов дела следует, что в связи с возникшими сомнениями о достоверности рыночной стоимости упомянутого нежилого здания, определённой в отчёте об оценке от <...> N <...> на 164 листах, представленного административным истцом, определением суда от <...> назначена судебная экспертиза проверки названного отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено АНО ""<...>". Этим же определением суда перед экспертным учреждением был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости поименованного объекта. Расходы по производству экспертизы возложены на административного истца Коноваленко О.Л. и административного ответчика правительство ЕАО.
Из счёта от <...> N <...>, выданного экспертным учреждением, следует, что расходы на производство экспертизы по вопросу проверки отчёта об оценке от <...> N <...> на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности составили 35 200 руб.
В судебном заседании представитель административного ответчика правительства ЕАО Гурулев В.В. подтвердил, что расходы по производству судебной экспертизы по данному счёту не оплачены.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, частей 1 и 2 статьи 110 АПК РФ в связи с жалобами гражданки С.Н.Б. и ФГБУ "Российский сельскохозяйственный центр", присуждение судебных расходов административному истцу возможно в случае значительного превышения ранее определённой в порядке массовой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости его кадастровой стоимости, установленной судом в размере его рыночной стоимости, что свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости.
При сравнении значений кадастровой стоимости по состоянию на <...> упомянутого нежилого здания установлено, что кадастровая стоимость в размере 28 806 030,95 руб. (по постановлению от 26.09.2012 N 462-пп) выше рыночной стоимости в размере 14 975 489 руб. (по настоящему судебному решению) в 1,92 раза (28 806 030,95: 14 975 489) или превышает на 52 %, что является значительным и свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к упомянутому зданию, повлекшей нарушение прав административного истца.
Указанное обстоятельство в силу прямого указания Постановления Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П является основанием для взыскания с правительства ЕАО в пользу АНО "<...>" судебных расходов на производство судебной экспертизы в размере 35 200 руб.
Руководствуясь статьями 175-180, 249, 295-298 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
РЕШИЛ:
восстановить Коноваленко О. Л. срок для обращения в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N <...> равной его рыночной стоимости по состоянию на <...>.
Административный иск Коноваленко О. Л. к правительству Еврейской автономной области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на <...> в размере 14 975 489 (четырнадцать миллионов девятьсот семьдесят пять тысяч четыреста восемьдесят девять) руб. на период с <...> и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой обращения с заявлением считать <...>.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Взыскать с правительства Еврейской автономной области за счёт казны Еврейской автономной области в пользу автономной некоммерческой организации "<...>", ИНН N <...> за производство судебной экспертизы 35 200 (тридцать пять тысяч двести) руб.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам суда Еврейской автономной области через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья суда ЕАО Н.И. Токмачева
решение в окончательной форме изготовлено <...>


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка