Решение Пензенского областного суда от 18 февраля 2020 года №3а-301/2019, 3а-43/2020

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 февраля 2020 года Дело N 3а-43/2020
Именем Российской Федерации
18 февраля 2020 г.
Пензенский областной суд в составе
судьи Шелахаевой Е.М.,
при секретаре Юнусовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Пензаторгтехника" к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Пензаторгтехника" (далее ООО "Пензаторгтехника", общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 7 473 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилых зданий (производственное, мастерская, административное, склады) местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что нарушает его права, поскольку арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, общество просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес> в размере его рыночной стоимости 6 715 000 руб.
После проведения по делу судебной экспертизы представитель административного истца ООО "Пензаторгтехника" Резяпкин В.Ф. (доверенность от 9 декабря 2019 г.) заявленные требования уточнил и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г., 7 622 460 руб.
Представитель административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области Савельева Е.В. (доверенности от 18 февраля 2019 г., от 18 февраля 2020 г.) возражала против удовлетворения административного искового заявления, просила суд в удовлетворении требований отказать.
Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") Жукова О.М. (доверенность от 7 февраля 2020 г.) с требованиями административного искового заявления не согласилась по доводам, приведённым в возражениях.
Представитель заинтересованного лица Управления муниципального имущества г. Пензы Козлова С.С. (доверенность от 20 сентября 2019 г.) возражала против удовлетворения требований административного искового заявления; на продолжение судебного заседания после перерыва не явилась.
Заинтересованные лица ФГБУ "ФКП Росреестра", Управление Росреестра по Пензенской области, администрация г. Пензы, будучи надлежаще и своевременно извещенными о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От представителя ФГБУ "ФКП Росреестра" Кудинова И.А. (доверенность от 9 января 2018 г.) поступил отзыв на административный иск с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя Учреждения и вынесении решения на усмотрение суда (т. 1 л.д. 172-173).
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка под объектом недвижимости от 27 марта 2018 г. N 17/18 ООО "Пензаторгтехника" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 7 473 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: размещение нежилых зданий (производственное, мастерская, административное, склады), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, что также подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 25 декабря 2019 г. N КУВИ-001/2019-31191656 (т. 1 л.д. 121-127, 167-169).
Согласно представленному расчету размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату заключения договора аренды земельного участка (т. 1 л.д. 125).
Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Поскольку административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, суд полагает, что ООО "Пензаторгтехника" вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного выше земельного участка.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Оспариваемая кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 13 196 794 руб. 89 коп., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 декабря 2019 г. N КУВИ-001/2019-30193933 (л.д.7). Согласно данной выписке датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 2 декабря 2019 г. N 021219/01, подготовленный оценщиком первой категории ФИО7, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка на дату оценки - 1 января 2018 г. составила 6 175 000 руб.
В ходе рассмотрения дела в связи с поступившим от представителя административного истца ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области Савельевой Е.В. ходатайством назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" ФИО8
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" от 28 января 2020 г. N ОКС-28/01/20-02 ФИО8, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 7 622 460 руб. (т. 2 л.д. 2-59).
Сторона административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнила требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. в размере, равном его рыночной стоимости, 7 622 460 руб.
Суд, исследовав заключение эксперта от 28 января 2020 г. N ОКС-28/01/20-02 применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ (с изм.) "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Экспертом определено, что объект оценки входит в сегмент земельных участков под производственно-складское назначение, в связи с чем анализ рынка проводился в отношении данной группы земельных участков.
После проведения анализа рынка было отобрано 3 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого земельного участка. В частности, были сделаны корректировки на торг, на различие площадей (для всех объектов-аналогов), на подъездные пути (для объекта-аналога N 3), на наличие асфальтового замощения на участке (для объектов-аналогов N 1, N 2), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО8, составивший вышеуказанное экспертное заключение от 28 января 2020 г. N ОКС-28/01/20-02, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировал сделанные в его результате выводы.
При изучении довода представителя административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о неправильном применении экспертом корректировки на торг для неактивного рынка (по мнению стороны следует применить корректировку для активного рынка), судом из заключения эксперта и его пояснений в судебном заседании установлено следующее.
В ходе проведения экспертного исследования экспертом был проанализирован рынок предложений к продаже земельных участков производственно-складского назначения (и схожих с ним) за один год, а также за три - пять лет предшествующего ему периода. Из проведенного сравнительного анализа предложений следует, что число предложений незначительное, объекты недвижимости данного сегмента рынка продаются редко, что следует из повторяемости объявлений о продаже на протяжении нескольких лет и со снижением цены не менее чем на 25-30% с возможностью дополнительного ее уменьшения при непосредственном заключении договора. Данное снижение цены значительно превышает размер корректировки на торг, используемой для активного рынка, среднее значение которой согласно Справочнику оценщика недвижимости-2017. Земельные участки под редакцией Л.А. Лейфера составляет 11,5%. При этом согласно указанному Справочнику само по себе обстоятельство нахождения объектов оценки в г. Пенза, являющимся городом областного значения, не является достаточным и безусловном основанием для отнесения рынка недвижимости к активному. Эксперт в числе прочего учел обстоятельство нахождения г. Пенза лишь на 35 месте среди городов Российской Федерации по численности населения. В связи с изложенным суд соглашается с выводами эксперта о необходимости применения корректировки на торг для неактивного рынка.
При изучении довода того же представителя административного ответчика о недостоверности заключения эксперта ввиду использования им сведений о продаже объекта-аналога N 2, содержащихся в объявлении от 17 января 2017 г., при наличии более позднего объявления о продаже указанного объекта (приближенного к дате оценки) и с более высокой ценой, судом установлено следующее.
Экспертом принят для сравнения объект-аналог N 2 с датой публикации о продаже 17 января 2017 г. по стоимости 13 000 000 руб.; 26 октября 2017 г. опубликовано объявление о продаже этого же объекта недвижимости по цене 14 000 000 руб.; при этом объявление от 17 января 2017 г. в это же время оставалось актуальным для акцепта. С учетом полученной экспертом информации второе предложение (от 26 октября 2017 г.) осуществлено посредником, включившим в цену предлагаемого к продаже объекта недвижимости размер своего вознаграждения, что не может свидетельствовать о достоверной рыночной цене данного объекта.
Кроме того, экспертом установлено, что вышеуказанный объект-аналог находится в продаже с 2015 года с постоянным снижением цены, не был реализован в 2017 году, поскольку в апреле 2018 г. объявление о его продаже было опубликовано вновь, а стоимость составила еще более низкое значение - 12 300 000 руб.
Согласно части 2 статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В силу предписания вышеприведенной нормы об определении рыночной стоимости объекта оценки при разумности действия участников сделки и в условиях конкуренции, наиболее вероятной ценой объекта недвижимости при наличии двух предложений на рынке будет являться более низкая.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованном выборе экспертом объекта-аналога N 2 с ценой предложения 13 000 000 руб. и отсутствии оснований для принятия цены в размере 14 000 000 руб.
Поскольку оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом не установлено, в удовлетворении соответствующего ходатайства представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области судом отказано.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в экспертном заключении от 28 января 2020 г. N ОКС-28/01/20-02 выводами и полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. надлежит установить с учетом выводов, изложенных в данном заключении эксперта, в размере 7 622 460 руб.
Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Как указывалось выше, результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области, утвержденные приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 18 декабря 2019 г.
Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Доводы административных ответчиков о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.
По настоящему делу по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой было поручено эксперту ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" ФИО8
Согласно счету ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" стоимость проведения экспертизы составила 15 000 рублей (т. 2 л.д. 61).
Счет, выставленный за производство экспертизы, Департаментом государственного имущества Пензенской области не оплачен.
Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.
В силу статей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.
Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П), Верховного Суда Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости") судебные расходы взыскивается с ответчика в пользу истца только в случае, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), либо кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики, либо расходы не связаны с процессуальным поведением истца.
В рассматриваемом случае административные ответчики не были согласны с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, в том числе и после уточнения требований, при этом назначение судебной экспертизы по делу связано с процессуальным поведением административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области, заявившим такое ходатайство, а результаты судебной экспертизы по полученным значениям приближены к результатам досудебного отчета, представленного административным истцом.
Суд также принимает во внимание, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная Департаментом государственного имущества Пензенской области, значительно превышает определенную по результатам судебной экспертизы рыночную стоимость (округленно на 42%). Данный факт свидетельствует о возможной ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, что влечет нарушение прав административного истца.
Установленные судом обстоятельства являются основанием для взыскания с Департамента государственного имущества Пензенской области расходов по оплате экспертизы в пользу ООО "Межрегиональный центр независимой оценки".
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Пензаторгтехника" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 7 473 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: размещение нежилых зданий (производственное, мастерская, административное, склады), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> А, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. - 7 622 460 (семь миллионов шестьсот двадцать две тысячи четыреста шестьдесят) рублей.
Взыскать с Департамента государственного имущества Пензенской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр независимой оценки" расходы по проведению экспертизы в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей.
Датой подачи заявления обществом с ограниченной ответственностью "Пензаторгтехника" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 18 декабря 2019 г.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 27 февраля 2020 г.
Судья Е.М. Шелахаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка