Дата принятия: 02 ноября 2020г.
Номер документа: 3а-300/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 ноября 2020 года Дело N 3а-300/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Ярославская ярмарка" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Ярославская ярмарка" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости:
земельного участка площадью 8 334 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации рынка, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 25 482 000 рублей;
земельного участка площадью 445 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации рынка и торговой площадки, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 1 329 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО "Ярославская ярмарка" является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и плательщиком арендной платы, а также собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельных участков. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет):
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 1 329 000 рублей;
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 25 482 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 3 688 593,79 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 52 153 736,97 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель ООО "Ярославская ярмарка" на основании доверенности Васильева О.А. административный иск поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области, ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Ярославская ярмарка" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ООО "Ярославская ярмарка" является
арендатором земельного участка площадью 445 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации рынка и торговой площадки, расположенного по адресу: <адрес>
собственником земельного участка площадью 8 334 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации рынка, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Ярославская ярмарка" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Из материалов дела следует, что ООО "Ярославская ярмарка" является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и Ярославской области размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.
Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды от 20 июля 2005 N 17160-и, заключенного ООО "Ярославская ярмарка" с МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля, по условиям которого расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Ярославская ярмарка" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> и земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 52 153 736,97 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 3 688 593,79 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 25 482 000 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 1 329 000 рублей.
Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А. и проведенной по делу судебной экспертизы, выполненной экспертом Бабиной О.А., дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельных участков с кадастровым номером <данные изъяты>
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объектов сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
В возражениях на Отчет Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводил доводы о том, что оценщиком ошибочно использованы при расчете рыночной стоимости объектов оценки аналог N 3 <адрес>) и аналог N 5 <адрес>7а), поскольку стоимость 1 кв.м данных объектов недвижимости значительно выделяется из окончательной выборки. Кроме того, аналог, расположенный по адресу: <адрес> имеет проект на строительство здания, разрешение на строительство.
Суд полагает, что приведенные возражения административного ответчика о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствуют.
Согласно пункту 22 ФСО N 7 оценщиком при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
В соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
В Отчете об оценке проанализирован рынок открытых предложений по продаже земельных участков торгово-офисного назначения, приведены ценообразующие факторы и отобраны все земельные участки, по основным характеристикам сопоставимые с объектами административного истца. Оценщиком Григорьевой Л.А. в судебном заседании даны пояснения, согласно которым в результате ранжирования аналог N 3 (<адрес>) и аналог N 5 (<адрес>) получили по четыре балла из пяти возможных, следовательно, отказ от их использования, как от наиболее сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим факторам (градостроительная зона, вид разрешенного использования) в расчетах является нецелесообразным.
Кроме того, из скриншота объявления о продаже, панорамных снимков следует, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> на дату оценки был свободен от застройки, наличие проекта на строительство зданий, разрешения на строительство не является основанием для отказа от использования указанного объекта в качестве аналога при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.
Таким образом, суд находит данные действия оценщика вполне обоснованными, последовательными и не противоречащими законодательству об оценочной деятельности, в частности, пункту 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299.
В возражениях на Отчет Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводит также доводы о том, что аналог N 4 (<адрес>) некорректно отнесен к зоне "спальные микрорайоны среднеэтажной застройки".
Вместе с тем, в Отчете выводы оценщика о таком определении местаположения аналога приведены. Из описания местоположения участка следует, что с одной стороны он окружен производственными, хозяйственными объектами, а с другой частным сектором и строящимися трехэтажными многоквартирными домами. Кроме того, в радиусе исследования - 250 м., расположены небольшие магазины, кафе, частные и многоквартирные дома не более пяти этажей. Указанные в совокупности данные позволили оценщику отнести аналог N 4 к зоне "спальный микрорайон среднеэтажной застройки".
Суд находит данные выводы оценщика вполне обоснованными.
Определяя необходимость введения корректировки на наличие коммуникаций, оценщик исходила из представленных в Отчете объявлений о продаже земельных участков. Так, у аналога N 5 (<адрес>) получены технические условия на газ, воду, электричество, а аналог N 3 (<адрес>) и аналог N 4 (<адрес>) имеют возможность их подведения, поскольку вся окружающая застройка и земельные участки рядом с объектами-аналогами обеспечены всеми необходимыми коммуникациями.
Кроме того, оценщиком при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости водоснабжение рассматривалось лишь с точки зрения возможности его подключения, а газоснабжение как ценообразующий фактор не учитывалось.
При этом, сведения Отчета о государственной кадастровой оценке, на который ссылается Департамент, не имеют преимущества в доказывании данного факта по сравнению со сведениями, предоставленными собственником объекта недвижимости и данными публичной кадастровой карты.
Таким образом, выводы оценщика о наличии или отсутствии возможности подведения инженерных сетей сделаны оценщиком на основании объявлений о продаже аналогов и интервьюирования продавцов указанных объектов, что соответствует требованиям пункта 5 ФСО N 3.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученные по результатам оценки величины рыночной стоимости данных объектов являются достоверными.
Данный вывод суд основывает также на заключении судебной экспертизы, проведенной экспертом Бабиной О.А. согласно выводам которой Отчет соответствует законодательству об оценочной деятельности, а установленная в Отчете величина рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца является достоверной.
Таким образом рыночная стоимость земельных участков административного истца подлежит определению в размере, установленном Отчетом.
Учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Ярославская ярмарка" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "Ярославская ярмарка" с настоящим административным иском в суд - 28 июля 2020 года.
Разрешая ходатайство об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 51% и 64%, кадастровой стоимости земельных участков административного истца по сравнению с установленной судом их рыночной стоимостью, расходы по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.
В соответствии с ходатайством эксперта оплата за проведенную судебную экспертизу подлежит взысканию в пользу ООО "Адэро", работником которого является эксперт Бабина О.А.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Ярославская ярмарка" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 8 334 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации рынка, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 25 482 000 (двадцать пять миллионов четыреста восемьдесят две тысячи) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 445 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации рынка и торговой площадки, расположенного по адресу: <адрес> 2), в размере рыночной стоимости 1 329 000 (один миллион триста двадцать девять тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 28 июля 2020 года.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Адэро" оплату судебной экспертизы в размере 20 000 рублей.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 17 ноября 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
