Решение Нижегородского областного суда от 04 апреля 2019 года №3а-300/2019

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 4 апреля 2019 года Дело N 3а-300/2019
именем Российской Федерации
г.Нижний Новгород 04 апреля 2019 года
Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,
при секретаре судебного заседания Ловыгиной Е.Н.,
с участием представителя административного истца Ионова ФИО7 Ким ФИО8,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ионова ФИО9 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 250,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 751354 рублей по состоянию на 21 декабря 2012 года; земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1368 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 503000 рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года,
УСТАНОВИЛ:
Ионов ФИО10 28.02.2019 года обратился в Нижегородский областной суд с указанным административным исковым заявлением. В обоснование заявленных требований указал в административном исковом заявлении о том, что у него в собственности находятся следующие объекты недвижимости: нежилое здание с кадастровым номером N, общей площадью 250,0 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (далее также - Здание, нежилое здание) и земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 1368 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (далее также - Земельный участок).
В отношении Здания на основании постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" кадастровая стоимость установлена в размере 1960977,5 рублей, а кадастровая стоимость Земельного участка установлена постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года N863 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области" в размере 1499984,64 рублей.
Административный истец с указанной кадастровой стоимостью объектов недвижимости не согласен, считает ее не соответствующей рыночной стоимости. В соответствии с отчетом, выполненным ООО "Контакт" от 21.11.2018 года N, рыночная стоимость Здания составляет 751354 рубля; в соответствии с отчетом, выполненным ООО "Контакт" от 21.02.2019 года N, рыночная стоимость Земельного участка составляет 503000 рублей.
Оценщик ФИО5, которой проведена оценка Здания и Земельного участка и составлены отчеты об оценке, является лицом, обладающим необходимыми познаниями в области оценки и правом заниматься данным видом деятельности, является членом Общероссийской общественной организации "Союз "Федерация Специалистов Оценщиков".
Ссылаясь на положения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Налогового кодекса РФ, Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец просит удовлетворить заявленные требования.
Представитель административного истца Ким К.А. в судебном заседании требования административного искового заявления поддержала, просила их удовлетворить по основаниям, указанным в административном иске. Просила восстановить срок на подачу административного искового заявления. Заявила ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика, составившего отчет об оценке, ФИО11 Ходатайство удовлетворено.
Административный ответчик Правительство Нижегородской области представило письменный отзыв, в котором указало, что в отношении объектов капитального строительства результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года утверждены постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области". В отношении земельных участков результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены постановлением Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года N863 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области". Кадастровая стоимость объектов недвижимости была определена в установленном законом порядке; отчеты оценочной организации, проводившей государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, проверены Управлением Роснедвижимости по Нижегородской области. Представило выписку из Приложения 2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года N863. Указало о том, что постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 кадастровая стоимость Здания не утверждалась, сведения о Здании в Приложении 1 отсутствуют (л.д.195-201).
ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Нижегородской области представило в суд отзыв на административное исковое заявление и информацию в отношении спорных нежилого здания и Земельного участка. В отзыве на административное исковое заявление ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Нижегородской области указывает, что оно не определяло кадастровую стоимость Земельного участка, действия Учреждения по определению кадастровой стоимости Здания проведены в строгом соответствии с законом. Учреждение не нарушало права административного истца, должно быть исключено из числа административных соответчиков (л.д.215-221).
В информации филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Нижегородской области указывается, что Земельный участок с кадастровым номером N был внесен в Единый государственный реестр недвижимости 05.06.2009 года.
Объект капитального строительства (нежилое здание) с кадастровым номером N внесен в Единый государственный реестр недвижимости 21.12.2012 года.
Земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской <адрес>, сформированный по состоянию на 01.11.2013 года. Земельный участок с кадастровым номером N согласно Приложению 4 постановления Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года N862 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Нижегородской области" (далее - Постановление от 10.12.2014 года N862), отнесен к 3 группе видов разрешенного использования, удельный показатель кадастровой стоимости составил 1096,48 руб. за кв.м. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Приложением 1 к Постановлению от 10.12.2014 года N862 в размере 1499984,64 рублей.
Кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, определена в соответствии с п.2.1 требований приказа Минэкономразвития России от 18.03.2011 года N113 "Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлён государственный кадастровый учёт ранее не учтённых объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости" на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Приложением 2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" в размере 1960977,50 рублей.
Изменений кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости не вносилось.
Объект капитального строительства с кадастровым номером N внесен в Единый государственный реестр недвижимости на основании заявления о постановке на государственный учет от 27.11.2012 года N52-0-1-215/3501/2012-450 и технического плана здания от 22.11.2012 года. Акт определения кадастровой стоимости на данный объект недвижимости в архиве филиала отсутствует. Приложены выписки из Единого государственного реестра недвижимости на объекты недвижимости (л.д.204-213).
Допрошенная в качестве свидетеля оценщик ФИО5 пояснила о том, что составляла отчет об оценке от 21.11.2018 года N, рыночная стоимость Здания установлена ею в размере 751354 рубля, а также отчет об оценке от 21.02.2019 года N, рыночная стоимость Земельного участка установлена ею в размере 503000 рублей.
Объекты находятся в <адрес>, на красной линии. Оценка Земельного участка произведена по состоянию на 01.11.2013 года, а Здания - по состоянию на 21.12.2012 года. Объекты-аналоги подбирались также на указанные даты из районов с похожим социально-экономическим развитием. Рыночная стоимость Здания определялась с использованием сравнительного и доходного подходов, а Земельного участка - с использованием сравнительного подхода. Указала, что состояние здание оценено как хорошее. Полагала, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости определена ею правильно.
Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав пояснения представителя административного истца и показания свидетеля, суд приходит к следующему.
В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно пунктам 1, 2, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения в соответствии со статьей 389 Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.
Как установлено статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
На основании статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.
Судом установлено, что административный истец Ионов ФИО12 является собственником объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 250,0 кв.м., назначение: нежилое здание, расположенного по адресу<адрес> и земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1368 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для производственной деятельности, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> (сведения об объектах указаны в соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости). Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.208-209, л.д.211-213).
Приходя к выводу о наличии правовых основания для рассмотрения административного искового заявления Ионова В.А. по существу, суд полагает необходимым восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и Земельного участка, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости) лишь с 1 января 2015 года, так и положениями статьи 409 Налогового кодекса Российской Федерации о сроках уплаты налога на имущество физических лиц (не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом). Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.
Из представленных в суд доказательств следует, что объект капитального строительства (нежилое здание) с кадастровым номером N внесен в Единый государственный реестр недвижимости 21.12.2012 года, его актуальная кадастровая стоимость как вновь образованного определена в соответствии с п.2.1 приказа Минэкономразвития России от 18.03.2011 года N113 "Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлён государственный кадастровый учёт ранее не учтённых объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости" на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Приложением 2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" в размере 1960977,50 рублей. При таких обстоятельствах в отношении нежилого здания с кадастровым номером N применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и кадастровая стоимость Здания может быть установлена судом по состоянию на 21.12.2012 года, что и просит административный истец.
В отношении Земельного участка с кадастровым номером N установлено, что он был внесен в Единый государственный реестр недвижимости 05.06.2009 года, вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 01.11.2013 года. Кадастровая стоимость Земельного участка утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года N862 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Нижегородской области" (а не постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года N863 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области" как об этом ошибочно указано в административном исковом заявлении) по состоянию на 01.11.2013 года в размере 1499984,64 рублей. Изменений кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости не вносилось. При таких обстоятельствах в отношении Земельного участка с кадастровым номером N применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и кадастровая стоимость Земельного участка может быть установлена судом по состоянию на 01.11.2013 года, что и просит административный истец.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка, административный истец Ионов В.А. представил в суд два отчета об оценке: от 21.11.2018 года N и от 21.02.2019 года N, составленные оценщиком ООО "Контакт" ФИО5 (л.д.23-88, л.д.89-170).
Согласно отчету об оценке от 21.11.2018 года N рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 250,0 кв.м., назначение: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 751354 (Семьсот пятьдесят одна тысяча триста пятьдесят четыре) рубля по состоянию на 21 декабря 2012 года.
Согласно отчету об оценке от 21.02.2019 года N рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1368 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для производственной деятельности, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, составляет 503000 (Пятьсот три тысячи) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года.
На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).
Исследовав представленные в суд отчеты от 21.11.2018 года N и от 21.02.2019 года N, составленные оценщиком ООО "Контакт" ФИО5, допросив оценщика ФИО5 в качестве свидетеля, суд приходит к следующему.
Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объектов оценки - Здания и Земельного участка определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности", положений Федерального стандарта оценки N1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N297; Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N298; Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N299; Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611.
Из раздела 2 и раздела 1 (задание на оценку) обоих отчетов усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости нежилого здания и Земельного участка для пересмотра их кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (раздел 6 и 3 отчетов). Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы (раздел 8 и 16 отчетов).
В отчете об оценке от 21.11.2018 года N оценщиком дано подробное описание объекта оценки - здания с кадастровым номером N, общей площадью 250,0 кв.м., назначение: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>. Указано, что объект оценки - кафе, двухэтажное. Подъезд к оцениваемому объекту осуществляется по асфальтированной дороге, подъездные пути имеют удовлетворительное состояние. Окружающая застройка - объекты жилого назначения. Год постройки не указан (согласно выписки из ЕГРН - 1998), приведены сведения о конструктивном решении объекта. Внутренняя отделка - штукатурка, окраска, рейка. Имеющиеся коммуникации - водопровод, электроснабжение, канализация. Размер физического износа Здания определен в 20% (л.д.28-31).
Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО N7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г N611, приведен за период, предшествующий дате оценки.
Установлен сегмент рынка, к которому может быть отнесен объект оценки - здания торгового назначения (л.д.36 оборот).
В отчете приведен анализ рынка объекта оценки, фактических данных о ценах, сделках и предложениях с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки и земельный участок, на котором расположено здание. Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок предложений объектов коммерческого назначения на дату оценки - 21.12.2012 года, а также цен арендных ставок и цен предложений земельных участков торгового назначения (л.д.36 оборот - 42 оборот).
Определены ценообразующие факторы для объектов недвижимости торгового назначения, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (л.д.43-48).
Наиболее эффективным использованием здания признано его использование в качестве нежилого здания торгового назначения (кафе) (л.д.48 оборот).
Согласно главе V "Анализ рынка" Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного здания, суду не представлено.
Оценка нежилого здания проведена с применением сравнительного подхода и доходного подходов. Затратный подход не применялся в связи с отсутствием у оценщика достоверной информации о внешнем устаревании (л.д.49-50).
При определении рыночной стоимости объекта оценки - Здания с использованием сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Подобрано 4 объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам. Размер рыночной стоимости Здания, определенной оценщиком в рамках сравнительного подхода, составил 895923 рублей (л.д.50 оборот - 60).
При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщик применил метод капитализации дохода, основанный на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации. Оценщик произвел расчет ставки капитализации, которая установлена в размере 14%. Для расчета величины ставки арендной платы подобраны объекты-аналоги из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Определен чистый операционный доход, который составил 130680 рублей. С учетом размера ставки капитализации определена величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная доходным подходом, которая составила 877274 рублей (приведена с учетом НДС) (л.д.61-67).
Оценщиком проведено согласование полученных результатов при применении различных подходов к оценке, определен вес критериев согласования, определены весовые коэффициенты для согласования подходов оценки. Итоговая рыночная стоимость с учетом НДС составила 886598 рублей. При определении рыночной стоимости Здания для целей оспаривания кадастровой стоимости оценщиком обоснованно произведен расчет рыночной стоимости Здания без учета налога на добавленную стоимость. Итоговая рыночная стоимость Здания без учета НДС (которая может быть применена при оспаривании кадастровой стоимости) составила 751354 рублей (л.д.67).
В отчете об оценке от 21.02.2019 года NN оценщиком дано подробное описание объекта оценки - Земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1368 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для производственной деятельности, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>. Приведены качественные и количественные характеристики, учитывающие текущее использование, местоположение земельного участка, его площадь, зарегистрированное право, разрешенное использование, состояние земельного участка, транспортную доступность. Согласно отчету земельный участок расположен на красной линии, на земельном участке находится кафе. Подъезд к земельному участку осуществляется по асфальтированной дороге, подъездные пути в удовлетворительном состоянии. Подведенные коммуникации: электричество, водопровод, канализация. Фактическое использование земельного участка на дату оценки - под кафе (л.д.100-104).
С целью установления рыночной стоимости земельного участка оценщиком в отчете указаны тенденции отечественного рынка недвижимости, дан обзор социально-экономической, политической ситуации в Нижегородской области, анализ рынка земли в Нижегородской области со ссылкой на источник информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО N7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г N611, приведен за период, предшествующий дате оценки.
Оценщиком определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект (Земельный участок) - торговое назначение (л.д.111-113).
Наиболее эффективным использованием признано фактическое использование Земельного участка - под здание кафе или под торговую застройку (л.д.119-120).
В отчете приведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом его использования. Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком на дату оценки был изучен рынок предложений земельных участков, расположенных в населенных пунктах Нижегородской области, соответствующих по социально-экономическому развитию <адрес> Нижегородской области. Подобрано 7 предложений о продаже земельных участков, используемых для отбора объектов-аналогов (л.д.113-116).
Оценщиком определены ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его рыночную стоимость. Анализ основных ценообразующих факторов представлен оценщиком в рамках анализа рынка (л.д.116-119).
Оценка Земельного участка проведена с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом оценщиком указаны мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов (л.д.126-127).
При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора и дал описание объектов-аналогов, применение вносимых корректировок и поправок. Судом учтено, что для сравнения оценщиком выбраны земельные участки-аналоги, сопоставимые с оцениваемыми по основным ценообразующим факторам по состоянию на дату оценки. Отобрано 3 объекта-аналога (т.1 л.д.127-137).
Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО N1 и ФСО N7. Доказательств того, что применение сведений об использованных оценщиком объектах-аналогах привело к неправильному определению размера рыночной стоимости объекта оценки, не представлено.
Рыночная стоимость Земельного участка с кадастровым номером N установлена оценщиком в размере 503000 (Пятьсот три тысячи) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года (л.д.138).
Исследовав представленные отчеты об оценке от 21.11.2018 года N и от 21.02.2019 года N, составленные оценщиком ООО "Контакт" ФИО5, суд отмечает, что к ним приложены копии материалов распечаток, используемых оценщиком при составлении отчетов. В отчетах об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к содержанию отчетов об оценке, содержащиеся в ФСО N3, суд признает соответствующими. Отчеты содержат, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самих объектов оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО N7, в отчетах содержится.
Из материалов дела усматривается, что оценщик ФИО5 является лицом, обладающим специальными познаниями, имеющим профессиональное образование в области оценки. Представлены документы о профессиональной переподготовке (диплом об обучении по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 22.12.2017 года N на право осуществления деятельности по направлению "Оценка недвижимости". Оценщик ФИО5 является членом экспертного совета, стаж работы в оценочной деятельности - 10 лет. Является членом СРО "Союз "Федерация Специалистов Оценщиков" с 05.10.2018 года, регистрационный N. Деятельность оценщика застрахована в ООО "<данные изъяты>" (л.д.26, л.д.84-88, л.д.95, л.д.160-169).
Сведений о том, что оценщик ФИО5 является лицом, имеющим имущественный интерес в объектах оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО5 у суда не имеется.
При таких обстоятельствах оснований не доверять отчетам об оценке от 21.11.2018 года N и от 21.02.2019 года N, составленным оценщиком ООО "Контакт" ФИО5, у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости Здания и Земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.
Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 52:09:0090021:13, 52:09:0090021:9 в размере их рыночной стоимости.
Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорных Здания и Земельного участка в размере их рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии". В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости - Здания и Земельного участка их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена их кадастровая стоимость (статьи 24.18, 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), при определении которой кадастровая стоимость Здания и Земельного участка устанавливается равной этой рыночной стоимости.
Так как обращение Ионова В.А. в суд имело место 28.02.2019 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N необходимо считать 28.02.2019 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Ионова ФИО13 по настоящему административному делу удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 250,0 кв.м., назначение: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 751354 (Семьсот пятьдесят одна тысяча триста пятьдесят четыре) рубля по состоянию на 21 декабря 2012 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1368 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для производственной деятельности, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> равной рыночной стоимости в размере 503000 (Пятьсот три тысячи) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года.
Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N считать 28.02.2019 года.
Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.А. Кручинин
В окончательной форме решение суда составлено 10 апреля 2019 года.
Судья М.А. Кручинин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка