Решение Ярославского областного суда от 19 августа 2020 года №3а-299/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 августа 2020 года Дело N 3а-299/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ошмариной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ГарантСервис" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
ООО "Гарант Сервис" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 5 686 335 рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО "Гарант Сервис" являлось арендатором указанного земельного участка на основании Соглашения от 14 апреля 2016 года о присоединении N 1 к договору N 25635-МЛ аренды находящегося в государственной собственности земельного участка. В настоящий момент оно реализовало свое право на выкуп земельного участка.
Кадастровая стоимость данного земельного участка, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля - Залесского Ярославской области, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п, по состоянию на 1 января 2015 года составила 9 570 801 рубль.
Административный истец полагает, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости в таком размере является завышенной, существенно превышает размер его рыночной стоимости. Согласно Отчету N 23/12/2019 от 24 декабря 2019 года, выполненному ИП Канцыревым Р.А., на 1 января 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 5 686 335 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании директор ООО "ГарантСервис" Ратникова Г.Н., представитель ООО "ГарантСервис" на основании доверенности, являющийся также директором заинтересованного лица ООО "ЦИПТ "Архиополис", Ратников А.И., представитель ООО "ГарантСервис" на основании доверенности Мельников С.Ю. административный иск поддержали.
Управление Росреестра по Ярославской области оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.
Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представил письменный отзыв, в котором просит в удовлетворении административного иска отказать, полагает, что у административного истца отсутствует законный интерес в оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, которая является архивной. Приводит доводы о недостоверности Отчета, представленного в подтверждение величины рыночной стоимости объекта недвижимости.
Административным ответчиком ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра представлен письменный отзыв на административный иск, в котором административный ответчик оставил его разрешение на усмотрение суда.
Административный ответчик Правительство Ярославской области, заинтересованное лицо МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля", Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля в судебное заседание не явились, своей правовой позиции по заявленным требованиям в письменном виде не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Гарант Сервис" подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применяет положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Таким образом, правоотношения по аренде земельного участка, находящегося в государственной собственности, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа государственной власти Ярославской области. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.
Как следует из разъяснений, приведенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости объектов недвижимости" (пункт 6) лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии с пунктом 1, подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 26.02.2015 года N 180-п, цена земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов, за исключением случаев, установленных федеральными законами, определяется, исходя из величины кадастровой стоимости данных участков.
Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и Ярославской области следует, что для исчисления выкупной цены земельного участка при реализации собственником объекта недвижимости исключительного права на его выкуп применяются сведения о его кадастровой стоимости.
Судом установлено, что ООО "Гарант Сервис" являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: Ярославская <адрес>, на основании Соглашения от 14 апреля 2016 года о присоединении N 1 к договору N 25635-МЛ аренды находящегося в государственной собственности земельного участка.
Судом установлено также, что ООО "Гарант Сервис", как собственник расположенного на указанном земельном участке объекта недвижимости, реализовало право на его выкуп с учетом кадастровой стоимости данного земельного участка, являвшейся актуальной на 30 декабря 2019 года - дату подачи заявления о выкупе.
Оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2015 года утверждена постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области и признании утратившим силу и частично утратившими силу отдельных постановлений правительства области".
Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населённых пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории Ярославской области" (далее - приказ Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года N 20-н), утверждены результаты определения кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2020 года, в том числе и в отношении спорного земельного участка.
Таким образом, оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> является архивной.
Административный истец заявляет о своем намерении оспаривать размер исчисленных за земельный участок арендных платежей, а также его выкупной цены, для расчета которых в соответствии с вышеприведенными положениями земельного законодательства применяются сведения о кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Гарант Сервис" в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, арендатором которого он являлся и выкуп которого осуществил в период действия оспариваемых результатов государственной кадастровой оценки..
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> утверждена Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п и по состоянию на 1 января 2015 года составила 9 570 801 рубль.
В подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка на указанную дату административным истцом представлен Отчет об оценке N 23/12/2019 от 24 декабря 2019 года, выполненный ИП Канцыревым Р.А., согласно которому на 1 января 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 5 686 335 рублей
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о недостоверности отчета опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе пояснениями оценщика Канцырева Р.А., ранее допрошенного в суде в качестве свидетеля.
В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В соответствии с пунктом 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
Довод Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что отчет составлен с нарушением законодательства об оценочной деятельности, не подтвержден анализ рынка, подобраны не все аналоги, не может быть принят судом во внимание.
Суд считает, что выбор аналогов в отчете оценщиком обоснован. При исследовании рынка оценщик действовал в соответствии с ФСО N 7, п. 11д, и объем исследований определен оценщиком исходя из принципа достаточности.
Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.
Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах того объекта, на который указывает Департамент, по итогам применения корректировок к его цене оказало бы существенное влияние на результат оценки.
При таких обстоятельствах доводы Департамента в указанной части также являются несостоятельными.
Кроме того, проведенный оценщиком в судебном заседании анализ предложения Департамента указывает на то, что данный объект с объектом оценки не сопоставим.
Содержатся выводы оценщика об основаниях отказа от использования данного объекта и в содержании Отчета.
В частности, не включая данный аналог в выборку, оценщик исходил из того, что при определении рыночной стоимости земельного участка в качестве объектов аналогов необходимо использовать объекты, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, в данном случае, рынку продажи земельных участков и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Предлагаемые ДИЗО результаты аукционов относятся к рынку аренды земельных участков.
Свидетель Канцырев Р.А. пояснил, что на странице 46 отчета произведен анализ сделок и сегментов рынка, произведена генеральная выборка аналогов. Принята только проверенная и подтвержденная информация. Были приняты для оценки 3 аналога подходящие по критериям и по площади. Данные объекты неоднократно применялись в качестве аналогов.
Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
С учетом выводов отчета, пояснений оценщика, а также отсутствия обоснованных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете рыночной стоимости земельных участков административного истца.
На основании изложенного, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением его рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, требования административного иска ООО "ГарантСервис" подлежат удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "ГарантСервис" с настоящим административным иском в суд - 9 января 2020 года.
Поскольку на момент вынесения настоящего решения судом в Единый государственный реестр недвижимости внесены результаты очередной государственной кадастровой оценки, суд устанавливает, что оспоренная в настоящем административном деле кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит учету в Едином государственном реестре недвижимости с даты внесения ее в реестр (8 июля 2016 года) по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление индивидуального предпринимателя Общества с ограниченной ответственностью "ГарантСервис" удовлетворить.
Установить, что кадастровая стоимость земельного участка площадью 2 079 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> которая была учтена в Едином государственном реестре недвижимости с 8 июля 2016 года по дату внесения сведений о результатах очередной государственной кадастровой оценки, по состоянию на 1 января 2015 года составила 5 686 335 (пять миллионов шестьсот восемьдесят шесть тысяч триста тридцать пять) рублей 27 копеек.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 9 января 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 2 сентября 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка