Дата принятия: 13 июня 2019г.
Номер документа: 3а-299/2019
ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 13 июня 2019 года Дело N 3а-299/2019
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Семеновой Т.Е.,
при секретаре Семенчевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-299/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Катод-Т" к Управлению Росреестра по Тульской области, правительству Тульской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" (в лице филиала по Тульской области) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (нежилого здания) равной его рыночной стоимости,
установил:
ООО "Катод-Т" обратилось в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является собственником нежилого здания (торговый павильон) с КН <...>, площадью <...> кв.м, лит. А, расположенного по адресу: <адрес>. Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью объекта недвижимости КН <...> в размере 6 046 740,34 руб., установленной по состоянию на 15.07.2015 года постановлением правительства Тульской области от 12.09.2016 года N 414 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области". Просит установить кадастровую стоимость указанного нежилого здания в размере его рыночной стоимости - 2 445 600 руб. Заявленный размер рыночной стоимости обосновало отчетом ООО "А" от <...> г. N <...>.
В судебное заседание административный истец, административные ответчики - Управление Росреестра по Тульской области, правительство Тульской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" (в лице филиала по Тульской области), заинтересованное лицо администрация г. Тулы представителей не направили, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены, имеются заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.
На основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Согласно пункту 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", установленный абзацем первым статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.
Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Положениями Налогового кодекса Российской Федерации установлен на территории Российской Федерации среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента такого введения в действие; при установлении налога федеральным законодателем установлено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац 2 пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).
Согласно положениям п. 1 ст. 374 Налогового кодекса Российской Федерации движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, относится к объектам налогообложения по налогу на имущество для российских организаций, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.
Налогоплательщиками указанного налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.
Законом Тульской области от 24.11.2003 года N 414-ЗТО на территории Тульской области установлен и введен налог на имущество организаций. В соответствии со статьей 1-1 данного Закона, введенной в действие Законом Тульской области от 29.05.2014 года N 2121-ЗТО, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке правительством Тульской области, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Судом установлено, что ООО "Катод-Т" является собственником нежилого здания (торговый павильон) с КН <...>, площадью <...> кв.м, лит. А, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано <...> года. Дата постановки объекта недвижимости на кадастровый учет <...> года.
Постановлением правительства Тульской области от 12.09.2016 года N 414 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области, учтенных по состоянию на 15.07.2015 года, включая кадастровую стоимость таких объектов (приложения NN 1-27), а также средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов на территории Тульской области (приложения NN 28-54), минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости населенных пунктов, муниципальных районов (городских округов) Тульской области (приложение N 55).
Кадастровая стоимость указанного выше принадлежащего ООО "Катод-Т" объекта недвижимости установлена в соответствии с данным постановлением по состоянию на 15.07.2015 года в размере 6 046 740,34 руб. и внесена в ГКН 27.12.2016 года.
Объект включен в Перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подп. 1, 2 п.1 ст. 378.2 НК РФ, в отношении которых налоговая база определяется, как кадастровая стоимость, на 2019 год (утв. распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Тульской области от 29.11.2018 года N4954).
С целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости ООО "Катод-Т" обратилось к оценщику ООО "А" З. В соответствии с отчетом N <...> от <...> года, подготовленным данным оценщиком, рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 15.07.2015 года составила 2 445 600 руб.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от <...> года N <...> заявление представителя административного истца Настасина С.В. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного выше объекта отклонено в связи с несоответствием представленного на рассмотрение комиссии отчета действующему законодательству и специальным ФСО.
Эти обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются. Из них и приведенных правовых норм следует, что принадлежащее административному истцу нежилое здание является объектом налогообложения, при этом налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ).
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В рамках судебного разбирательства судом была назначена судебная оценочная экспертиза (на предмет соответствия указанного выше отчета, представленного административным истцом, требованиям законодательства и подтверждения рыночной стоимости объекта), проведение которой поручено эксперту ООО АКГ "Х" Б.
По выводам экспертного заключения N <...>, отчет ООО "А" от <...> года N <...>, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов в области оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная в указанном отчете, не подтверждается. При этом рыночная стоимость объекта недвижимости установлена в размере 3 228 021 руб. по состоянию на 15.07.2015 года.
Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что представленное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями для проведения подобного рода исследований, стаж работы эксперта в области оценки составляет 12 лет, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.
Эксперт Б. является членом саморегулируемой организации оценщиков - НП СРО "Деловой Союз Оценщиков", его ответственность застрахована, что свидетельствует о соблюдении требований Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ (ст.ст.3, 4).
Заключение основано на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, изложенные в нем выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.
В заключении эксперт произвел проверку соответствия представленного отчета специальным ФСО и, придя к выводу о несоответствии отчета установленным требованиям, произвел собственные расчеты.
Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Суд относит экспертное заключение к числу допустимых и достоверных доказательств (применительно к положениям статьи 84 КАС РФ).
Что касается имеющегося в материалах дела отчета ООО "А" от <...> года N <...>, то он, согласно заключению судебной экспертизы, признанному судом допустимым и достоверным доказательством по делу, не соответствует требованиям законодательства в сфере оценочной деятельности и выполнен с нарушениями, которые существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.
Как отмечено экспертом и следует из отчета ООО "А", при определении ставки капитализации расчеты выполнены не верно, отсутствует расчет нормы возврата капитала, допущена ошибка при расчете показателя риска объекта. Если используется метод кумулятивного построения, то следует обязательно провести сопоставление с рыночными данными, обосновать общую величину премии. По данному пункту не корректно рассчитан показатель риска объекта, ошибочно принято количество наблюдений на состояние объекта в размере "2". Корректировка на возмещение капитала не рассчитана, что говорит о некорректности расчета показателя ставки капитализации и приводит к искажению результата рыночной стоимости, полученного в рамках доходного подхода. Расчеты в рамках сравнительного подхода оценщиком произведены некорректно. Рыночная стоимость ОКС не включает стоимость прав на приходящийся на него земельный участок. Поскольку объекты-аналоги N 1, 2, 3 представляют собой объекты недвижимости (ОКС + ЗУ), необходимо очистить стоимость ЕОН от вклада земельного участка, что было сделано оценщиком некорректно. Объект-аналог N 1 зарегистрирован как жилой дом и относится к сегменту рынка жилой недвижимости. Использование данного объекта в качестве аналога некорректно. Некорректно применена корректировка на этаж для объектов-аналогов N 2 и N 3. Ошибочно применена корректировка на физическое состояние для объекта аналога N 3. По мнению эксперта, выводы, полученные оценщиком в рамках сравнительного и доходного подходов, являются некорректными. Отчет составлен с нарушениями ФСО 1,2,3,7, а также Федерального закона N 135-ФЗ. Рыночная информация в отчете по объектам аналогам не соответствует ФСО-7.
В связи с изложенным отчет ООО "А" от <...> года N <...> при определении рыночной стоимости указанного выше нежилого здания за основу взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу нежилого здания определена по состоянию на 15.07.2015 года. На ту же дату установлена и рыночная стоимость объекта в экспертном заключении.
Доказательств иного размера рыночной стоимости объекта на 15.07.2015 года, как и доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям ст.ст. 59, 61 КАС РФ, участниками процесса не представлено.
Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость нежилого здания на 15.07.2015 года составляла 3 228 021 руб., что ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта, и в этой связи нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество.
Следовательно, установление в отношении объекта рыночной стоимости является для административного истца способом защиты нарушенных прав на установление экономически обоснованной налоговой базы по соответствующим налогам.
При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм, с учетом того, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что в данном случае кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена в размере рыночной стоимости, следовательно, административный иск подлежит удовлетворению.
В соответствии со ст.24.17 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст.48 Устава (Основного Закона) Тульской области правительство Тульской области является органом, к полномочиям которого отнесено утверждение результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Следовательно, данный орган власти является надлежащим ответчиком по делу.
В силу статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Исходя из положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости нежилого задания (торговый павильон) -23.11.2018 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Катод-Т" - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания (торговый павильон) с КН <...>, площадью <...> кв.м, лит. А, расположенного по адресу: <адрес>.,- равной по состоянию на 15.07.2015 года его рыночной стоимости в размере 3 228 021 руб.
В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости является день обращения указанного лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости нежилого здания (торговый павильон) - 23.11.2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
