Решение Свердловского областного суда от 02 октября 2020 года №3а-298/2020

СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 2 октября 2020 года Дело N 3а-298/2020
Именем Российской Федерации







г. Екатеринбург


02 октября 2020 года




Номер производства 3а-298/2020
Резолютивная часть объявлена в судебном заседании 02 октября 2020 года.
В полном объеме решение изготовлено 09 октября 2020 года.
Свердловский областной суд в составе
судьи Полевщиковой С.Н.,
при ведении протокола помощником судьи Евдокимовой А.Ф. с использованием средств аудиозаписи,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Могориты Тамары Павловны к административным ответчикам - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
Могорита Т.П. (далее - административный истец) обратилась в Октябрьский районный суд города Екатеринбурга с административным иском, в котором просила:
-признать незаконными действия ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу по определению кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 80662600 рублей из расчета 212 рублей 27 копеек за кв.м. земельного участка;
-признать незаконным акт определения кадастровой стоимости земельных участков от 24 апреля 2019 года N 66/301/19-25730.
Определением Октябрьского районного суда города Екатеринбурга от 20 марта 2020 года дело передано по подсудности в Свердловский областной суд.
Поступившее по подсудности из Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга административное производство 3а-298/2020 по исковому заявлению Могориты Тамары Павловны было принято к производству Свердловского областного суда.
В предварительном судебном заседании 27 июля - 04 августа 2020 года представитель административного истца Кичёва Е.С. уточнил заявленные требования, приведя их в соответствие с положениями статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Согласно принятого судом уточнения административных исковых требований (определением Свердловского областного суда от 04 августа 2020 года), административный истец просит пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N (далее - земельный участок) по основанию установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости в размере 6289000 руб., на дату по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость - 23 апреля 2019 года, представив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 05 июля 2019 года N 244-19/3, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр оценки и экспертизы" ( / / )5
Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу в направленных в адрес суда отзывах подтвердил дату определения кадастровой стоимости и ее размер.
Кроме этого, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу указало, что является обособленным подразделением ФГБУ "ФКП Росреестра", и не может быть привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика.
При расчете кадастровой стоимости земельного участка учреждение осуществило перемножение утвержденного органом государственной власти удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь, что, по сути, является техническим действием.
На основании изложенного, просит суд исключить ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу из числа административных ответчиков.
В судебном заседании 02 октября 2020 года принял участие представитель административного истца Кичёва Е.С., который административные исковые требования поддержал, просил суд допросить в качестве свидетеля оценщика ( / / )5.
Кроме этого, просил приобщить к материалам административного дела заявление и Уведомление о принятом решении Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Свердловской области N 29-18/1576 от 02 октября 2019 года.
Иные лица, участвующие в деле, - Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управление Росреестра по Свердловской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу, представителей в судебное заседание не направили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Рассмотрев заявленное ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу ходатайство, суд не усматривает правовых оснований для его удовлетворения на основании следующего.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 7 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в силу положений статьи 34 ГПК РФ заинтересованными лицами, а после 15 сентября 2015 г. на основании части 4 статьи 38 КАС РФ - административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Согласно пунктам 1, 4 "Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии", утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N 457, названный орган осуществляет государственную кадастровую оценку недвижимого имущества, в том числе через подведомственные организации, которой является ФГБУ "ФКП Росреестра".
Согласно Приказу Росреестра от 12 мая 2015 года N П/210 "О наделении федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик", пунктом 1 которого федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.
Таким образом, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала, реализуя возложенные на него полномочия по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, непосредственно определилооспариваемую кадастровую стоимость земельного участка, принадлежащего истцу, поскольку основанием для внесения сведений об оспариваемой кадастровой стоимости явился Акт определения кадастровой стоимости земельных участков от 24 апреля 2019 года, принятый филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра".
Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля - оценщика ( / / )5, исследовав письменные доказательства, суд
установил:
согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, что также следует из абзацев первого и второго статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).
К числу оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости статья 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
В соответствии с частью 1 статьи 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Как следует из материалов административного дела, административный истец является собственником земельного участка общей площадью 380000 кв.м., расположенного по адресу: ..., что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Земельный участок был поставлен на кадастровый учет 25 января 2007 года.
По результатам рассмотрения распоряжения Правительства Свердловской области от 15 апреля 2019 года N 141-РП "О переводе земельного участка с кадастровым номером N из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения" филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по УФО было принято решение об осуществлении государственного кадастрового учета изменений характеристик земельного участка.
В частности, была изменена категория земель с "Земли сельскохозяйственного назначения" на "Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения".
Кадастровая стоимость земельного участка была определена филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по УФО Актом определения кадастровой стоимости от 24 апреля 2019 года с применением среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости в размере 212,27 руб./кв.м. для земельных участков, расположенных в Белоярском городском округе, второй группы видов использования земель промышленности и иного специального назначения, утвержденного Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 08 июля 2014 года N 2693 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Свердловской области", и составила 80662 600 руб.
Таким образом, датой определения кадастровой стоимости земельного участка является 23 апреля 2019 года.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 24 апреля 2019 года.
Не согласившись с размером кадастровой стоимостью, административный истец обратился в общество с ограниченной ответственностью "Региональный центр оценки и экспертизы" оценщиком которого был составлен отчет об оценке от 05 июля 2019 года N 244-19/3, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 23 апреля 2019 года определена в размере 6289 000 руб.
09 сентября 2019 года административный истец обратился с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области (далее - Комиссия) о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, которая в итоге отклонила заявление, о чем приняла решение от 02 октября 2019 года.
Обращаясь в суд, административный истец обосновывает свои требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, отчетом от 05 июля 2019 года N 244-19/3, согласно которому по состоянию на 23 апреля 2019 года рыночная стоимость земельного участка определена в 6289 000 руб.
Статьей 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В судебном заседании ( / / )5 был допрошен судом в качестве свидетеля и после предупреждения его об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, подтвердил изложенные в отчете выводы.
Из пояснений свидетеля следует, что оцениваемый земельный участок площадью 380000 кв.м. расположен по адресу: ...; относится к категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства.
Объект оценки расположен в территориальной зоне СХУ-РП (сельскохозяйственные угодья с перспективным развитием производства; расположен в черте поселка и не имеет коммуникаций.
Приняв во внимание количественные и качественные характеристики земельного участка, территориальную зону его расположения, разрешенное использование и наиболее эффективное использование земельного участка, оценщик пришел к выводу, что объект оценки относится к сегменту рынка неликвидных земельных участков статуса сельхозугодья без перспектив строительства.
При проведении оценки свидетель пояснил, что им использовался сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.
Отобранные по правилам отбора объекты-аналоги в количестве 6 были им идентифицированы по Публичной кадастровой карте, все объекты-аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки, точно установлены их площадь, местоположение.
Исходя из ретроспективности оценки, оценщик ввел корректировки на торг, на передаваемые права, на категорию земель, на площадь, на местоположение.
В результате чего рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату оценки - 23 апреля 2019 года составила 6289000 руб.
Проверив представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, оценив показания свидетеля ( / / )5, в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в правильности и обоснованности показаний свидетеля не имеется, на основании следующего.
Как следует из статьи 14 Федерального закона N 135-ФЗ, оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
В силу статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика.
Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
По мнению суда, оценка спорного земельного участка проведена оценщиком ( / / )5 без нарушений требований Федерального закона N 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет составлен оценщиком, обладающим правом на проведение подобного рода исследований о чем свидетельствует квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости".
( / / )5 является членом Саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков южного федерального округа", его профессиональная ответственность при осуществлении оценочной деятельности застрахована в установленном порядке.
Отчет содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.
Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки.
Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельного участка.
Оценщиком проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости.
В отчете применен сравнительный подход, метод - сравнения продаж. От применения доходного и затратного подходов оценщик мотивированно отказался.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.
В отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
В соответствии с требованиями п. 6 ФСО N 3 названный отчет об оценке пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком ( / / )5
Представленный в материалы дела отчет составлен на дату оценки - 23 апреля 2019 года.
Выводы оценщика предельно ясны, обоснованы и не содержат противоречий.
Суд доверяет показаниям свидетеля, поскольку они логичны, последовательны, соотносятся с выводами и содержанием составленного им отчета и никем не опровергнуты.
Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, суд не нашел арифметических ошибок.
Таким образом, основания для сомнения в правильности выводов оценщика отсутствуют.
Доводов о том, что отчет составлен с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности и обязательных стандартов оценки, поскольку при его составлении использовались неправильные исходные данные, применялись неверные методики и некорректно произведена оценка рыночной стоимости земельного участка, административными ответчиками не указано.
Ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Руководствуясь положениями статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд на основании статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признает названный выше отчет об оценке (с учетом показаний свидетеля), надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка в размере 6282000 рублей по состоянию на 23 апреля 2019 года.
Именно эта стоимость в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, подлежит определению в качестве кадастровой по результатам рассмотрения настоящего административного дела.
С учетом изложенного, суд устанавливает по состоянию на 23 апреля 2019 года кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 6282000 руб.
При определении даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, суд исходит из разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
В соответствии с абзацем 5 пункта 25 указанного постановления, датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка является 09 сентября 2019 года (дата подачи заявления в Комиссию).
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Могориты Тамары Павловны о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, удовлетворить.
Установить по состоянию на 23 апреля 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 380000 кв.м., расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости 6289 000 (шесть миллионов двести восемьдесят девять) руб.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.
Судья С.Н. Полевщикова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка