Дата принятия: 06 июня 2019г.
Номер документа: 3а-298/2019
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 6 июня 2019 года Дело N 3а-298/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Ефремовой О.Н.
при секретаре Силенок О.В.
с участием представителя административного истца Клименко Е.В., действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Карповой Валентины Ивановны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Карпова В.И. обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- нежилого помещения с кадастровым номером **294, площадью 292, 8 кв.м, этаж расположения: 6, по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 7579420 рублей по состоянию на 01.01.2018;
- нежилого помещения с кадастровым номером **329, площадью 136, 9 кв.м, этаж расположения: 1, по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 4645 572 рубля по состоянию на 01.01.2018;
- нежилого помещения с кадастровым номером **330, площадью 177, 2 кв.м, этаж расположения: - 1 (техническое подполье), 1, по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 4435427 рублей по состоянию на 01.01.2018.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанных выше объектов недвижимости, которые расположены в здании с кадастровым номером 59:01:4410047:279, включенным в Перечень недвижимого имущества, утвержденный Постановлением Правительства Пермского края от 29.11.2018 N 756-р "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" за N 122. Таким образом, в силу положений решения Пермской городской Думы от 21.11.2017 N 243 "О налоге на имущество физических лиц на территории г. Перми" и положений статей 375 и 378.2 НК РФ налоговая база по налогу на имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости помещений. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 и превышает рыночную стоимость этих помещений, определенную на эту же дату. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.
В последующем административный истец требования уточнил в части помещения с кадастровым номером **294, площадью 292, 8 кв.м, этаж расположения: 6, по адресу: ****, поскольку по сведениям ЕГРН выявлены дублирующие сведения об объекте. А именно сведения об объекте с кадастровым номером **294 являются дублирующими сведения об объекте с кадастровым номером **373, в связи с чем дублирующие сведения об объекте с кадастровым номером **294 исключены из реестра, присвоен статус "архивный". В связи с чем, истец просил установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером **373, площадью 292, 8 кв.м, этаж расположения: 6, по адресу: ****, в размере рыночной - 7579420 рублей по состоянию на 01.01.2018.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении уточненных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края в суде возражал против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы.
Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю), администрация г. Перми, Управление Росреестра по Пермскому краю просили о рассмотрении дела без участия своего представителя, направили в суд письменные пояснения по доводам административного искового заявления.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, Карпова В.И. является собственником нежилых помещений: с кадастровым номером **373 (дублирующий кадастровый номер **294), площадью 292, 8 кв.м, этаж расположения: 6; с кадастровым номером **329, площадью 136, 9 кв.м, этаж расположения: 1; с кадастровым номером **330, площадью 177, 2 кв.м, этаж расположения: - 1 (техническое подполье), 1. Помещения расположены в здании с кадастровым номером **279, по адресу: ****, о чем представлены выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10.11.2017 N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.
Решением Пермской городской Думы от 21.11.2017 N 243 "О налоге на имущество физических лиц на территории г. Перми" установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, в названный Перечень (за N 122) включено здание с кадастровым номером **279, расположенное по адресу: ****.
Как следует из разъяснений данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службы в письме от 11.01.2018 N БС-4-21/195 "О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 НК РФ, если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости спорного помещения влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика.
Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составила:
- нежилого помещения с кадастровым номером **294 в размере 18047738, 16 рублей; помещение с кадастровым номером **373 не вошло в государственную кадастровую оценку;
- нежилого помещения с кадастровым номером **329 в размере 8594840, 74 рублей;
- нежилого помещения с кадастровым номером **330 в размере 11062285, 90 рублей.
Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещений просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость нежилых помещений, в подтверждение заявленных исковых требований Карповой В.И. представлен отчет об оценке от 22.03.2019 N 1611/О-18, составленный оценщиком ИП К. Согласно отчету рыночная стоимость объектов составила:
- нежилого помещения с кадастровым номером **294 в размере 7579420 рублей;
- нежилого помещения с кадастровым номером **329 в размере 4645572 рубля;
- нежилого помещения с кадастровым номером **330 в размере 4435427 рублей.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.
Оценщик произвел анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми за 4 квартал 2017 года отнесенных к объектам коммерческой недвижимости (офисных помещений). На основании проведенного анализа оценщик пришел к выводу, что диапазон цен, устоявшийся на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости на территории г. Перми, расположенных в 1-3 зонах престижности коммерческой недвижимости, составил от 17996, 38 до 58468, 13 руб./кв.м. Учитывая тип объектов (встроенные помещения), из площадь (небольшая), состояние отделки (среднее), оценщик пришел к выводу, что стоимость объекта оценки будет находиться в диапазоне от 13314, 27 до 43256, 51 руб/кв.м, на уровне среднего значения 30297, 64 руб./кв.м, с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10%, без учета прав на земельный участок и НДС.
Проверив доводы административного ответчика о том, что установленные оценщиком диапазоны рыночной стоимости для объектов оценки некорректны, несопоставимы с приведенными в отчете статистическими данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми на дату оценки, суд полагает их неосновательными. Как указано в отчете об оценке, данные анализа рынка по городу Перми и районам города Перми, зонам престижности приведены по результатам обобщения проведенного ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг" без учета типа помещений, без учета скидки на торг и включают в себя стоимость земельных участков. Таким образом, имеющаяся разница между данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми и выводами оценщика о диапазоне рыночной стоимости для объекта оценки (с учетом местоположения, индивидуальных характеристик объекта оценки) сама по себе не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО.
При проведении оценки и определении рыночной стоимости помещений оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией в отношении рынка недвижимости, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также физические и экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Использование оценщиком в качестве объектов-аналогов лишь части доступных объектов, у которых установлен кадастровый номер, не противоречит положениям подпункта "в" пункта 22 ФСО N 7, поскольку отсутствие кадастровых номеров объектов-аналогов исключает их идентификацию и лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения, зарегистрированных прав на них и совершенных с ними сделок, в том числе в целях проверки достоверности сведений, приведенных в отчете о размещенных предложениях о продаже в отношении этих аналогов, как и сообщенных продавцами сведений об этих объектах.
Доводы административного ответчика о необоснованном отказе от применения в качестве аналога объекта под N 12, из числа перечисленных в таблице на стр. 38 отчета об оценке, только по тому основанию, что он является зданием, безосновательны. Как следует из комментария оценщика к объектам, перечисленным на стр. 38 отчета, они отличаются от оцениваемых помещений по основным ценообразующим факторам (типу объекта). Следовательно, данное различие потребует введения дополнительных корректировок и приведет к увеличению погрешности в расчетах, на что указал оценщик К. в своих письменных пояснениях на замечания Министерства. При этом следует учитывать, что в силу подпункта "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщик вправе использовать объекты наиболее схожие с оцениваемым по основным ценообразующим факторам, в том числе по типу объекта.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, размер корректировок по каждому основному ценообразующему фактору не превышал 30%, что, в свою очередь, говорит о сопоставимости объектов по основным ценообразующим факторам. Оценщиком произведена проверка такой выборки на однородность путем расчета определенных статистических показателей, результаты которой показали, что коэффициент вариации не превышает критического показателя 0,33 (33%), поэтому выборка признается однородной (стр. 47 отчета). Представленный оценщиком в письменных пояснениях расчет коэффициента вариации в отношении объекта под N 6, указанного на стр. 38 отчета, свидетельствует о том, что указанный объект правомерно не принят оценщиком в качестве аналога, так как коэффициент вариации составил 35, 78%, что превышает допустимый предел. При этом административным ответчиком не указано, какой конкретно пункт федеральных стандартов оценки был допущен оценщиком при не указании в отчете об оценке всех произведенных им расчетов при проверке нормальности выборки.
Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты, при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах их использования, в отчете приведен. Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение офисов.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений к продаже, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
Не использование оценщиком части объектов не свидетельствует о неверном подборе аналогов, использованных в расчетах, при этом обоснование отказа от объектов под N 1, N 8 в качестве аналогов в отчете приведено, что также подтверждено письменными пояснениями оценщика, представленными в судебное заседание.
Обоснование не применения оценщиком корректировки на физическое состояние приведено на стр. 43, 52, 61 отчета со ссылкой на "Справочник оценщика недвижимости" Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Н. Новгород, 2017 год под ред. Лейфера Л.А. Суд не находит оснований не согласиться с приведенным обоснованием не применения корректировки, поскольку иного расчета в данной части со ссылкой на соответствующий источник правовой информации, возлагающий на оценщика обязанность по применению корректировки на физическое состояние административным ответчиком не приведено.
В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
Выполненные в отчете расчеты стоимости объектов оценки соответствуют выбранным подходам и методам, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Суд считает, что отчет об оценке не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. В отчете отсутствуют иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
Указание на странице 12-13 отчета об оценке места расположения объектов оценки в Свердловском районе, а не в Ленинском районе, в котором фактически расположены объекты, не повлекло неверных расчетов, так как зона коммерческой престижности в отношении ул. **** применена оценщиком верно.
Министерство финансов Российской Федерации и Федеральная налоговая служба в своих письмах за 2018 год обращали внимание на позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 15.02.2018 N 5-КГ17-258, согласно которой рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Само по себе определение рыночной стоимости объекта в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения НДС. При этом Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации полагала, что выводы судов о включении НДС в кадастровую стоимость в размере рыночной основаны на неправильном толковании норм права.
Таким образом, само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества, не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость. В связи с чем, оценщик правомерно установил рыночную стоимость объекта без учета налога на добавленную стоимость.
Разрешая ходатайство Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края о назначении судебной экспертизы, суд, учитывая характер заявленных требований, объяснения участвующих в деле лиц, представленные письменные доказательства по делу, пояснения оценщика К., а также то, что административный ответчик указывает только на вышеупомянутые обстоятельства, и не ссылается на то, что оценщиком допущены иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, другие нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, приходит к выводу об отказе в его удовлетворении, ввиду отсутствия для этого достаточных оснований.
При таких обстоятельствах основания для назначения по делу экспертизы, предусмотренные частью 1 статьи 77 КАС РФ, отсутствуют.
Суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 26.03.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объектов недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Карповой Валентины Ивановны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером **373, площадью 292, 8 кв.м, этаж расположения: 6, по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 7579420 рублей по состоянию на 1 января 2018 года
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером **329, площадью 136, 9 кв.м, этаж расположения: 1, по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 4645 572 рубля по состоянию на 1 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером **330, площадью 177, 2 кв.м, этаж расположения: - 1 (техническое подполье), 1, по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 4435427 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 26 марта 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Решение суда изготовлено в окончательном виде 7 июня 2019 года.
Судья (подпись)
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
