Решение Амурского областного суда от 17 января 2018 года №3А-298/2017, 3А-159/2018

АМУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 января 2018 года Дело N 3А-159/2018
Амурский областной суд в составе:
судьи Косарева Е.Н.,
секретаря судебного заседания Капустиной Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению административного истца Максимовича С. Е. о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 50,1 кв.м., кадастровый N, и установлении в размере равном рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Максимович С.Е. обратился в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 50,1 кв.м., кадастровый N, и установления в размере равном рыночной стоимости.
В обоснование своих требований он указал, что ему на праве собственности принадлежит объект недвижимости: нежилое здание площадью 50,1 кв.м., кадастровый N, по адресу: Амурская область г. Зея, <адрес>.
По состоянию на 01 января 2016 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым N утверждена в размере 1 681 390,07 рублей, которую он считает завышенной.
Согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 15 июля 2017 года N83/2017, выполненному оценщиком ИП Яловченко Н.Г., рыночная стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости с кадастровым N определена в размере 279 000,00 рублей.
Поскольку внесённая в кадастр недвижимости кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает его права как собственника имущества, так как влияет на размер налога уплачиваемого в бюджет, он просит пересмотреть кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости: нежилое здание площадью 50,1 кв.м., кадастровый N, по адресу: Амурская область г. Зея, <адрес>, и установить в размере равной рыночной стоимости в сумме 279 000 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца Максимовича С.Е. - Моисеенкова А.А. исковые требования поддержала в полном объёме, просила установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости, в размере равной его рыночной стоимости. Она полагает, что выполненный оценщиком ИП Яловченко Н.Г. Отчёт об оценке от 15 июля 2017 года N83/2017 соответствует федеральному закону об оценочной. Она не согласно с доводами административного ответчика приведёнными в письменным отзыве, и просит приобщить к делу справочную информацию в отношении спорного объекта недвижимости.
Административный истец Максимович С.Е., представители Управления Росреестра по Амурской области и администрации г. Зеи в суд не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.
На основании ч.2 ст.150 КАС РФ, суд определилрассмотреть дело в их отсутствие.
В письменном отзыве на исковое заявление представитель правительства Амурской области требования административного истца не признал, в иске просил отказать, указав, что Отчёт об оценке спорного объекта недвижимости от 10 ноября 2017 года N83/2017 не соответствует требованиям Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N135-ФЗ, так как содержится недостоверная информация об объекте недвижимости - необоснованно введена корректировка на отсутствие отопления, спорный объект оценивался без учёта стоимости земельного участка, в отчёте имеются несоответствия.
Изучив материалы дела, исковые требования административного истца Максимовича С.Е., изложенные в административном исковом заявлении, пояснения в судебном заседании его представителя Моисеенковой А.А., другие материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ст.245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно ст.400 Налогового кодекса РФ, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьёй 401 настоящего Кодекса.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (ч.1 ст.402 НК РФ).
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (ч.1 ст.403).
Предметом требований Максимовича С.Е. является пересмотр кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости: нежилое здание площадью 50,1 кв.м., кадастровый N.
Согласно ст.24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N135-ФЗ (в ред. от 21.07.2014 N225-ФЗ), в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, и её оспаривание в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", но и в случае установления рыночной стоимости объекта недвижимости, определения кадастровой стоимости объекта недвижимости исходя из его рыночной стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.1 ст.248 КАС РФ).
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, на основании п.15 ст.20 КАС РФ, подается в областной суд по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке, предусмотренном ст.24 КАС РФ.
Согласно ст.24.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
В силу положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем в судебном порядке посредством предъявления требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости и подлежит рассмотрению по правилам главы 25 КАС РФ (п.п.2 и 3 Постановления Пленума ВС РФ "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N28).
В соответствии с п.5 ст. ст.247 КАС РФ, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч.5 ст.247 и ч.1 ст.248 КАС РФ).
Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Доказательством определения рыночной стоимости земельного участка является отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (ч.2 ст.246 КАС РФ).
В соответствии с ч.1 ст.61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.
Согласно ч.1 ст.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В связи с чем, Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 15 июля 2017 года N19/2017, выполненный оценщиком ИП Яловченко Н.Г., как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.
Судом установлено, что Максимовичу С.Е. на праве собственности принадлежит объект недвижимости: нежилое здание площадью 50,1 кв.м., кадастровый N, по адресу: Амурская область г. Зея, <адрес>.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Как следует из постановления правительства Амурской области "Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области" от 29 ноября 2016 года N536, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности административному истцу, были внесены в государственный кадастр недвижимости в результате массовой оценки недвижимости. Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости кадастровой оценки.
Следовательно, установление рыночной стоимости полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
В соответствии с п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N28, суд проверяет отчет независимого оценщика об оценке рыночной стоимости земельного участка на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки
В соответствии с п.24 Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N1) утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (раздел V. Анализ рынка. ФСО N7).
Судом исследован Отчет об оценке от 10 ноября 2017 года N83/2017 выполненный оценщиком ИП Яловченко Н.Г об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером, на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В связи с чем, отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.
В силу части 1 статьи 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N1), пункт 2 которого предусматривает, что федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 6 указанного Стандарта итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7).
Названным федеральным стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18).
Как указано в пункте 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Из Отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 10 ноября 2017 года N83/2017, следует, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности Максимовичу С.Е. оценщик исследовал анализ рынка недвижимости и рассчитал его рыночную стоимость методами сравнительного и затратного подходов, используя метод сравнения продаж, что соответствует п.10, 12, 22 ФСО N1
Из исследованного судом Отчета от 10 ноября 2017 года N83/2017 следует, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценка объекта выполнена на основе анализа рынка, к которому относится объект оценки, его истории, текущей конъюктуры, аналогов объектов оценки. Исследовательская часть отчета логична, последовательна и мотивирована; наличие методологических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.
Отчёт от 10 ноября 2017 года N83/2017 выполнен оценщиком ИП Яловченко Н.Г. состоящей в саморегулирующей организации оценщиков СРОО "Экспертный Совет" (свидетельство от 20 января 2016 года N); гражданская ответственность оценщика застрахована в соответствии с действующим законодательством РФ (полис страхования ответственности N) (л.д.10 Отчёта), из чего следует, что оценщик соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности установленных ст.ст. 4, 15, абз.4 ст.15.1 и ст.24.7 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N135-ФЗ.
В письменном отзыве представитель правительства Амурской области оспаривает представленные административным истцом доказательства, о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, однако в нарушение ч.5 ст.247 КАС РФ суду не представлены доказательства, опровергающие выводы оценщика выполнившего Отчёт об оценке спорного объекта недвижимости от 10 ноября 2017 года N83/2017. Кроме этого, не представлено доказательств, об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также доказательств, которые могли бы подставить под сомнение достоверность названного отчёта об оценке, ходатайства о проведении судебной экспертизы о достоверности определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не заявлено.
Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что Отчёт об оценке от 10 нояюря 2017 года N83/2017 является допустимым доказательством, согласно п.1 ст.61 КАС РФ.
При таких обстоятельствах суд находит подлежащим удовлетворению административное исковое заявление Максимовича С.Е. о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 50,1 кв.м., кадастровый N, по адресу: Амурская область г. Зея, <адрес>, и установлению её равной рыночной стоимости в размере 279 000 рублей.
В силу статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N135-ФЗ В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 года N218-ФЗ.
На основании изложенного, руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Максимовича Сергея Евгеньевича о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым N удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилое здание площадью 50,1 кв.м., кадастровый N, по адресу: Амурская область г. Зея, <адрес>, и установить её равной рыночной стоимости в размере 279 000 (двести семьдесят девять тысяч) рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым N считать 01 декабря 2017 года.
Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым N для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 50,1 кв.м., кадастровый N, по адресу: Амурская область г. Зея, <адрес>, в соответствии со ст.35 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 года N218-ФЗ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Е.Н. Косарев


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка