Дата принятия: 25 декабря 2019г.
Номер документа: 3а-297/2019
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 25 декабря 2019 года Дело N 3а-297/2019
Именем Российской Федерации
Санкт-Петербург 25 декабря 2019 года
Санкт-Петербургский городской суд в составе:
судьи Леонтьева С.А.
при секретаре Пеледовой В.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "ПС" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "ПС" обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить в отношении недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности:
- земельного участка, площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> кадастровый N... кадастровую стоимость, в размере равном рыночной стоимости, составляющей <...> рубля по состоянию на 01.01.2018;
- земельного участка, площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> кадастровый N... кадастровую стоимость, в размере равном рыночной стоимости, составляющей <...> рублей по состоянию на 01.01.2018 (далее - земельный участок 1);
- земельного участка, площадью <...>, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый N... кадастровую стоимость, в размере равном рыночной стоимости, составляющей <...> рубля по состоянию на 01.01.2018(далее - земельный участок 2) ;
- объекта капитального строительства, площадью <...> расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый N... кадастровую стоимость, в размере равном рыночной стоимости, составляющей <...> рубля по состоянию на 01.01.2018 (далее - здание).
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчёт N... составленный оценщиком ООО "МСВ Консалт" об оценке рыночной стоимости объектов по состоянию на 01.01.2018 года (далее - отчёт об оценке).
В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.22 Федерального закона ""О государственной кадастровой оценке", согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Истец указывает, что заинтересован в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, поскольку это повлечет уменьшение его налоговых обязательств
В ходе рассмотрения дела представитель административного истца от требований в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в отношении земельного участка, площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> кадастровый N... отказался. Суд считает возможным принять отказ от требований в данной части, поскольку он не противоречит действующему законодательству и не нарушает прав других лиц. Учитывая изложенное, на основании ст.46 КАС РФ в указанной части производство по делу подлежит прекращению.
Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.
Представители административных ответчиков: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга о слушании дела извещены, в суд не явились, сведений о причинах неявки не представили, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Получив объяснения представителя административного истца, судебного эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п.1 ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц,
Согласно п.7 данной нормы Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.
Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО N 4).
Как следует из материалов дела административному истцу на праве собственности принадлежат вышеуказанные объекты недвижимости.
Кадастровая стоимость данных объектов недвижимости определена в размере: земельный участок 1 - <...> руб.; земельный участок 2 - <...> руб., здания - <...> и утверждена Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.11.2018 года N 130-п.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости данных объектов недвижимости, проведенного по заказу административного истца, рыночная стоимость составляет: участок 1 - <...> рублей; участок 2 - <...> рубля, здания - <...> рубля по состоянию на 01.01.2018 года.
В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика на отчет, представленный административным истцом, по ходатайству представителя Комитета имущественных отношений, судом назначена судебная экспертиза данного отчета.
Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объектов недвижимости.
Согласно заключению судебной экспертизы N... от 29.11.2019, составленному экспертом Васильченко А.В. отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены нарушения и ошибки, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, не является полностью достоверной, достаточной, проверяемой.
В обоснования указанного вывода экспертом указаны в том числе существенные, то есть влияющие на итоговый результат, недостатки отчета.
В частности, анализ наиболее эффективного использования объекта оценки произведен оценщиком не в соответствии с ФСО N..., в отчете отсутствует детальное описание фактического использования объекта оценки (определение долей помещений различного использования - склад, офис, торговля).
Оценщиком необоснованно, в противоречие с данными технического паспорта и описания, здание отнесено к 3 группе капитальности. Процент физического износа здания противоречит описанию состояния здания.
В отчете отсутствуют необходимые корректировки в рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельных участков и здания ( частности корректировка на инженерные коммуникации). Объекты аналоги здания различные по функциональному назначению, техническому состоянию, правам на земельный участок.
При определении рыночной стоимости здания доходным подходом объекты-аналоги не относятся к сегменту рынка объекта оценки, не сопоставимы по многим ценообразующим факторам, соответствующие корректировки не проведены.
В связи с отрицательным ответом на первый вопрос экспертом самостоятельно определена рыночная стоимость объектов оценки, которая составила на 01.01.2018: участок 1 - <...> рублей; участок 2 - <...> рублей, здание <...> рублей.
По ходатайству представителя административного истца судом допрошен эксперт, которым даны полные, мотивированные пояснения по всем замечаниям представителя административного истца.
Так, на замечание представителя административного истца о том, что на странице 178 экспертного заключения необоснованно, в противоречии с данными Публичной кадастровой карты Росреестра, приняты площади по аналогам N... и N..., эксперт пояснил следующее. Приведенные представителем административного истца данные Росреестра о площадях указанных аналогов соответствуют информации после даты оценки; объект-аналог N... - на <дата>, объект-аналог N... - <дата>. При этом, сам эксперт использовал информацию, опубликованную в объявлениях собственников участков (объект-аналог N... - дата объявления <дата>, объект-аналог N... - дата объявления <дата>). За продолжительное время характеристика участка могла измениться. Кроме того, даже при учете данного замечания и корректировка расчета (приведен экспертом) данный факт не окажет никакого влияние на итоговую стоимость.
Как пояснил эксперт, на странице 178 экспертного заключения корректировка на наличие коммуникаций к объектам-аналогам NN... в размере +35% им применена обоснованно, поскольку сам по себе факт расположения объекта в Санкт-Петербурге не позволяет утверждать о его обеспеченности коммуникациями. В соответствии с п.1.12 Методических указаний о государственной кадастровой оценке (утв.Минэкономразвития России от <дата> N...) обеспеченность инженерной инфрастуруктурой должна учитываться. При определении кадастровой стоимости земельного участка, обеспеченного инженерной инфраструктурой, в кадастровую стоимость включается величина затрат на подключение к инженерным коммуникациям. Указание в описании объекта-аналога N... на наличие здания в аварийном состоянии не свидетельствует о наличии на участке инженерных коммуникаций. При этом, в объявлении прямо указано на возможность подключения к коммуникациям, а не на наличие такого подключения.
Представитель административного истца указывает, что на этой же странице экспертного заключения эксперт не проверил открытую публичную информацию об аналогах (аналоги NN... и N...), ограничениях прав на данные объекты.
Данный довод не свидетельствует о необоснованности экспертного заключения. Эксперт пояснил, что им использовалась информация, опубликованная в объявлениях собственников земельных участков. Им принято во внимание, что многие ограничения и обременения не оказывают влияния на рыночную стоимость земельного участка. При этом, информации о виде и сроках ограничений (обременений), в открытых и доступных источниках не имеется. Учитывая неопределенный характер ограничений и обременений, сроках, на которые они установлены, отсутствие указания в объявлениях собственников на существенность каких-либо обременений права, экспертом сделан вывод об отсутствии оснований о влиянии данных ограничений на результат оценки.
Эксперт также пояснил, что он не проводил понижающих корректировок на дату предложения, поскольку за рассматриваемый период (объекты-аналоги предлагались к продаже в период с октября 2014 по февраль 2016, дата оценки 01.01.2018), как указано в проведенном им анализе рынка, заметной динамики цен на земельные участки под промышленную застройку не наблюдалось. Учитывая изложенное, является несостоятельным довод представителя административного истца о том, что на странице 178 экспертного заключения эксперт ошибочно не вводит понижающую корректировку на дату предложения.
Также противоречит заключению экспертизы довод представителя административного истца о том, что эксперт отказывается от применения рассчитанного им же физического износа, используя иные величины износа для отдельных элементов.
Как пояснил эксперт и как следует из экспертного заключения при определении износа применение метода срока экономической жизни дает результат - от <...> величины износа, что соответствует удовлетворительному состоянию здания. Однако при визуальном осмотре техническое состояние объекта оценки было охарактеризовано как "хорошее" - в здании производились ремонтные работы, замена отдельных элементов, что подтверждается материалами фотофиксации. Учитывая данное несоответствие, эксперт определилфизический износ с помощью иной методики - путем сравнения признаков физического износа, выявленных по результатам фотофиксации, данных заказчик, с их значениями, приведенными в таблицах Методики определения физического износа гражданских зданий утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от <дата> N.... Данная Методика не отменена, не является устаревшей, её применяют оценщики в большинстве отчетов.
Представитель административного истца указывает, что экспертом неверно рассчитана стоимость здания затратным подходом, поскольку он отнес бытовые и вспомогательные помещения первого этажа к торговым помещениям. Эксперт также ошибочно отнес помещения третьего и технического этажей, не имеющие окон, к офисным.
Данный довод также противоречит материалам экспертизы. В экспертном заключении (страницы 35-36) площади исследуемого здания распределены по фактическому функциональному использованию (в том числе по уровню и качеству отделки и планировки). В заключении обоснованно указано и из фотоматериалов следует, что в части здания были проведены ремонтные работы, в связи с чем объект оценки можно разделить по функциональному назначению (фактическому использованию) на: торговое (часть 1 этажа); офисное (часть второго, третьего и переоборудованного под офисное назначение технического этажей); складское ( часть первого, второго и третьего этажей). При этом, бытовые и вспомогательные помещения ( в том числе вентиляционные камеры и машинное отделение) могут присутствовать в любых многоэтажных административных и торговых зданиях.
Эксперт также отметил, что по данным поэтажных планов, визуального осмотра и материалов фотофиксации (помещения третьего и технического этажей), которые были отнесены к офисной функции оборудованы оконными проемами, имеют естественное освещение и вентиляцию и могут использоваться собственником в качестве офисов. Учитывая изложенное, соответствующий довод представителя административного истца основан на недостоверной информации.
После получения объяснений эксперта представителем административного истца заявлено ходатайство о проведении дополнительной экспертизы.
В соответствии с ч.1 ст.83 КАС РФ, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу.
Согласно ч.2 ст.83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой назначается другому эксперту.
Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: необходимым образованием, стажем работы в оценочной деятельности с 2003 года, является членом экспертного совета НП СРОО "Сообщество профессионалов оценки", имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности.
Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.
Оценив заключение эксперта, в том числе относительно обоснованности замечаний представителя административного истца, суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства о назначении дополнительной экспертизы, поскольку экспертом даны ясные, непротиворечивые ответы на все поставленные судом вопросы.
Экспертиза не вызывает сомнений в ее обоснованности и не имеет противоречий в выводах эксперта. Также не имеется оснований для вывода о том, что данная экспертиза получена с нарушением федерального закона. В связи с чем, не имеется оснований для назначения повторной экспертизы.
Учитывая изложенное, объяснения представителя административного истца, иные представленные доказательства, суд считает возможным при определении рыночной стоимости объектов, руководствоваться заключением судебной экспертизы.
При этом, суд принимает во внимание, что в соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах, административное исковое заявление подлежит частичному удовлетворению, в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной заключением судебной экспертизы.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "ПС" удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:
- земельного участка, площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый N... в размере равном рыночной стоимости, составляющей <...> рублей по состоянию на 01.01.2018;
- земельного участка, площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый N... в размере равном рыночной стоимости, составляющей <...> рублей по состоянию на 01.01.2018.
- здания, площадью <...> расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый N... кадастровую стоимость, в размере равном рыночной стоимости, составляющей <...> рублей по состоянию на 01.01.2018.
Производство по делу в части требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении земельного участка площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> прекратить.
Датой обращения ООО "ПС" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 18.09.2019 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.
Судья С.А.Леонтьев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
