Решение Нижегородского областного суда от 21 августа 2017 года №3а-297/2017

 
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 21 августа 2017 года Дело N 3а-297/2017
 
Именем Российской Федерации
г. Нижний Новгород 21 августа 2017 года
Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Гущевой Н.В.,
при секретаре судебного заседания Вавилычевой Ю.А.,
с участием представителя административного истца - Никоноровой Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Государственный научно-исследовательский институт «Кристалл» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Акционерное общество «Государственный научно-исследовательский институт «Кристалл» (далее - АО «ГосНИИ «Кристалл», Общество) обратилось в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости нежилого здания - клуб-столовая, которое принадлежит ему на праве собственности, с кадастровым номером №, этажность-2, общей площадью 1 574, 3 кв.м., назначение: культурно-просветительное, общественное питание, расположенного по адресу: < адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 10 695 100 (десять миллионов шестьсот девяносто пять тысяч сто) рублей по состоянию на 05.06.2011 г.
Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, определенная на основании Постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области», по состоянию на 05.06.2011 г. составляет 15 805 257, 16 рублей.
Рыночная стоимость, определенная в размере 10 695 100 рублей, подтверждается отчетом № 03-09/16-1 от 20.02.2017 г., составленным ООО «Дзержинская оценочная палата», на который было дано положительное экспертное заключение экспертного совета Ассоциации «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» № 1701148-0020-52 от 27.02.2017 г.
30.03.2017 г. административный истец обратился с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области. Однако решением Комиссии № от 12.04.2017 г. заявление ООО «АО «ГосНИИ «Кристалл» было отклонено.
Ссылаясь на положения ст.ст.375, 378.2 Налогового кодекса РФ, ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ООО «АО «ГосНИИ «Кристалл» считает, что установленная кадастровая стоимость объекта капитального строительства Общества не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает права и законные интересы истца в предпринимательской деятельности.
Правительство Нижегородской области представило отзыв, в котором указало, что Постановлением Правительства Нижегородской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» от 07.06.2012 года № 331 утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 г.
Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 г. № 331 определены Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент принятия постановления Правительств Нижегородской области от 07.06.2012 г. № 331.
Таким образом, результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (т.2, л.д.1-4).
В судебном заседании представитель «АО «ГосНИИ «Кристалл» Никонорова Д.А. просила удовлетворить заявленные требования об установлении кадастровой стоимости отдельно стоящего административного здания с кадастровым номером52:22:0700021:33в размере его рыночной стоимости по состоянию на 05.06.2011 г., в соответствии с административным исковым заявлением.
Представители Правительства Нижегородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в судебное заседание не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 КАС РФ. Правительство Нижегородской области просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, согласно представленной позиции по делу.
Учитывая требования ст.150 КАС РФ, положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
Заслушав объяснения представителя АО «ГосНИИ «Кристалл», обсудив доводы административного искового заявления, письменной позиции административного ответчика, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.
В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Статьей 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.
Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.
В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
На основании ст.373 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст.374 настоящего Кодекса.
В соответствии с п.2 ст.375 и п.2 ст.378 Налогового кодекса РФ, статьями 11, 12, 24.18 названного Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ законодатель, при введении государственной кадастровой оценки объекта оценки для целей налогообложения, предусматривает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.
В соответствии со ст.24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
В силу ст.24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.
Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В соответствии с указанной нормой, юридические лица могут обратиться в суд только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.
Как установлено ст.24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 г. № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)» результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), вошедших в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 5 июня 2011 года, согласно приложению 1 к настоящему постановлению.
Из материалов дела следует, что АО «ГосНИИ «Кристалл» обладает на праве собственности объектом недвижимости - нежилым зданием - клуб-столовая, назначение: культурно-просветительное, общественное питание, с кадастровым номером №, расположенным по адресу: < адрес>, этажность-2, общей площадью 1 574, 3 кв.м.
Указанное право подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии № № от 12.03.2012 г. (т.1, л.д.128), кадастровым паспортом здания № № от 13.09.216 г. (т.1, л.д.27).
В силу ст.373 НК РФ налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст.374 настоящего Кодекса, согласно которой объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.
Как следует из представленных истцом документов, спорный объект капитального строительства включен в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2017 год (пункт 188 раздела «Володарский муниципальный район»), утв. Приказом министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений от 30.09.2016г. №.
Следовательно, АО «ГосНИИ «Кристалл», права и обязанности которого как плательщика налога на имущество организаций затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, на основании которой определяется налоговая база по данному виду налога на принадлежащее ему нежилое здание, является в силу положений ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости принадлежащего ему нежилого здания.
Материалами дела подтверждается, что Общество 30.03.2017 г. обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, по состоянию на 05.06.2011 года, с предоставлением всех необходимых для этого документов. Указанное заявление Общества решением Комиссии № от 12.04.2017 г. было отклонено (т.1, л.д.205-206).
Данные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении административным истцом установленного ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязательного для юридических лиц досудебного порядка урегулирования настоящего спора (п.9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).
В соответствии с положениями главы 30 «Налог на имущество организаций» Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса (ч.2 ст.375 НК РФ).
В связи с чем, суд полагает, что административный истец ООО «АО «ГосНИИ «Кристалл» является лицом, правомочным оспорить результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости - нежилого здания, так как такие результаты затрагивают права и обязанности данного юридического лица по уплате налога на имущество организаций.
По делу установлено, что нежилое здание с кадастровым номером № включено в перечень объектов недвижимости (за исключением земельных участков), прошедших государственный кадастровый учет на территории Нижегородской области, результаты государственной кадастровой оценки которых, определенные по состоянию на 05 июня 2011 года, утверждены Постановлением № 331.
В соответствии с Приложением № 1 к указанному Постановлению, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № была установлена по состоянию на 05.06.2011 г. и составляет 15 805 257, 16 рублей (п.7233 раздела «Володарский муниципальный район» - л.д.4 т.2).
Согласно информации ФГБУ «ФКП Росреестра», объект капитального строительства - нежилое здание, с кадастровым номером №, внесен в Единый государственный реестр недвижимости 05.07.2011 г. как ранее учтенный.
Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 г. № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, вошедших в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 05 июня 2011 года.
В соответствии с Приложением 1 к постановлению № 331 значение кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: < адрес>, утверждено в размере 15 805 257 рублей 16 копеек.
Государственный кадастровый учет изменений качественных и (или) количественных характеристик, влекущих за собой изменение кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, не проводился.
Актуальная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, на сегодняшний день составляет: 15 805 257, 16 руб. (л.д.7-8 т.2).
Таким образом, оснований для применения в рамках настоящего дела положений ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не имеется.
Следовательно, юридически значимой датой, на которую в рамках настоящего дела подлежит установлению кадастровая стоимость спорного нежилого здания, является 05 июня 2011 года.
Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (статья 3).
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Нормами статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика.
Под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:
соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого помещения, административным истцом АО «ГосНИИ «Кристалл» в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке оценщика ООО «Дзержинская оценочная палата» ФИО6 № от 20.02.2017 г., согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости - отдельно стоящего нежилого здания (клуб-столовая), назначение: культурно-просветительное, общественное питание, с кадастровым номером 52:22:0700021:33 по состоянию на 05.06.2011 г. составила 10 695 100 (десять миллионов шестьсот девяносто пять тысяч сто) рублей (л.д.35-187, т.1), а также, а также положительное экспертное заключение экспертного совета Ассоциации «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» № от 27.02.2017 г., из которого следует, что экспертируемый отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и стандартам Ассоциации СРО «НКСО».
Выбор оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов обоснован.
Расчеты стоимости объекта оценки соответствуют описанным в отчете методам и приведены в отчете в полном объеме и позволяют проверить полученный результат. Расчет выполнен без ошибок и пропусков.
Допущения, использованные оценщиком в отчете, обоснованы. Вся использованная в расчетах рыночная информация, указана в отчете, имеет ссылки на источник и/или содержится в Приложении к Отчету.
В Отчете не выявлены технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении Отчета, приводящие к нарушению требований законодательства Российской Федерации (л.д.188-198, т.1).
Судом установлено, что представленный АО «ГосНИИ «Кристалл» отчет об оценке оценщика ООО «Дзержинская оценочная палата» ФИО6 № от 20.02.2017 г. соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 08.06.2015 г. №145-ФЗ) в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке.
Выводы оценщика, отвечающего требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщику, являющимся членом Ассоциации «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», имеющим соответствующие дипломы и свидетельства, необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшего гражданскую ответственность, сделаны на основе сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке, применение которых суд находит обоснованными, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка(рынок коммерческой недвижимости, сегмент рекреационной недвижимости), сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
В данном случае объектом оценки являлось нежилое помещение (клуб-столовая).
Объект оценки расположен поблизости от населенного пункта - < адрес> на территории базы отдыха, в окружении лесных насаждений, подъездные пути к объекту оценки - удовлетворительные. Ближайшее окружение здания базы отдыха в составе жилых корпусов и прочих вспомогательных зданий.
Объект оценки представляет собой объект капитального строительства - нежилое здание клуб-столовая, назначение: культурно-просветительное, общественное питание, общей площадью 1 574, 3 кв.м., условный номер №, расположенное по адресу: < адрес>, представляет собой двухэтажное кирпичное здание, объект не используется, общее техническое состояние характеризуется повышенным физическим износом основных конструктивных элементов объекта (кровля, полы, проемы), износом внутренних отделочных работ и износом и разукомплектованностью инженерных систем и оборудования, вследствие многочисленных протечек, отдельные комнаты объекта поражены грибком и плесенью. В целом для эксплуатации объекта в соответствии с функциональным значением требуется его капитальный ремонт.
Выводы оценщика сделаны на основании применения трех подходов: затратного, сравнительного и доходного.
Для определения стоимости спорного здания в рамках сравнительного подхода оценщиком был применен метод сравнительного анализа продаж (метод сравнения продаж), в ходе применения которого были выбраны 7 объектов-аналогов, применены корректировки цен сопоставимых объектов: на торг (на основании Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», том 1, Нижний Новгород, 2012 г.), на локальное местоположение, на физическое состояние (на основании Справочника оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», , Нижний Новгород, 2012 г.), на общее местоположение (источник информации - статья «Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, находящиеся в отдаленных районах», журнал «Вопросы оценки» № 4, 2006), поправка на земельный участок (определена методом сравнения продаж - стр.69-75).
Рыночная стоимость спорного объекта капитального строительства, рассчитанная с использованием метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода составила 9 390 538 руб. (стр.48-56 - л.д.82-90, т.1).
В рамках доходного подхода был применен метод прямой капитализации, на основании которого. Оценщиком был рассчитан чистый операционный доход, получаемый от эксплуатации помещений, оцениваемого объекта капитального строительства; определен коэффициент капитализации; выполнен пересчет годового, чистого операционного дохода в стоимость объекта (по формуле) и выполнен расчет рыночной стоимости объекта капитального строительства уменьшением стоимости на величину рыночной стоимости земельного участка (л.д.77-112 т.1).
При расчете чистого операционного дохода Оценщиком были выбраны 3 объекта-аналога, применены корректировки цен сопоставимых объектов: на торг (на основании Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», том 1, Нижний Новгород, 2012 г.), на локальное местоположение, на физическое состояние (на основании Справочника оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», Нижний Новгород, 2012 г.), на общее местоположение (источник информации - статья «Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, находящиеся в отдаленных районах», журнал «Вопросы оценки» № 4, 2006).
Расчеты потери от незанятости, операционных расходов и расчет ставки капитализации выполнены на основании Справочника оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», Нижний Новгород, 2012 г.
Рыночная стоимость спорного объекта капитального строительства, определенная с использованием доходного подхода, составила с НДС 12 136 584 руб. (стр.56 -66 л.д.90-100, т.1).
При оценке спорного объекта недвижимости оценщиком был применен принцип замещения в рамках затратного подхода, которым была определена стоимость земельного участка, стоимость затрат на создание, величина накопленного износа и стоимость замещения объекта (стоимость объекта капитального строительства) путем уменьшения стоимости затрат на создание на величину накопленного износа.
При определении стоимости земельного участка (методом сравнения продаж, Оценщиком для сравнения было отобрано 3 объекта-аналога.. С учетом имеющихся различий между аналогами и объектом оценки, оценщиком применены корректировки: на торг (на основании Справочника оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», Нижний Новгород, 2012 г.), на площадь (на основании Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», том 1, Нижний Новгород, 2012 г.), на инженерные коммуникации (на основе данных ООО «Центр Экономического Анализа и Экспертизы» (http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm).
Расчет затрат на создание объекта капитального строительства сделан по формулам (источник информации - Справочник оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», Нижний Новгород, 2012 г.).
Определение физического износа, функционального и внешнего устаревания подробно изложено в разделе 6.3.3 Отчета (стр.78-82 - л.д.112-116 т.1).
Согласование результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки изложено в разделах 6.4 и 7 (стр.83-86, 87 Отчета - л.д.117-121 т.1).
Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость нежилого здания - клуб-столовая, которое принадлежит ему на праве собственности, с кадастровым номером №, этажность-2, общей площадью 1 574, 3 кв.м., назначение: культурно-просветительное, общественное питание, расположенного по адресу: < адрес>, по состоянию на 05.06.2011 г. составляет 10 695 100 (десять миллионов шестьсот девяносто пять тысяч сто) рублей.
По мнению суда, применение подходов и методов оценки, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.
При таких обстоятельствах оснований не доверять Отчету об оценке оценщика № от 20.02.2017 г., а также положительному экспертному заключению № от 27.02.2017 г., соответствующим требованиям ст.ст.11, 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», у суда не имеется.
На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).
Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке ст.ст.62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст.84 КАС РФ и установив по результатам такой оценки, что отчет об оценке оценщика ООО «Дзержинская оценочная палата» ФИО6 № от 20.02.2017 г. и положительное экспертное заключение экспертного совета Ассоциации «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» № от 27.02.2017 г., отвечают применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости и допустимости, что они подтверждают достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 52:22:0700021:33 по состоянию на юридически значимую дату - на 05 июня 2011 года, суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования АО «ГосНИИ «Кристалл» об установлении кадастровой стоимости вышеназванного нежилого здания равной его рыночной стоимости, в заявленном размере-10 695 100 (десять миллионов шестьсот девяносто пять тысяч сто) рублей, подлежат удовлетворению.
То обстоятельство, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 12 апреля 2017 года № заявление АО «ГосНИИ «Кристалл» об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости было отклонено, а кадастровая стоимость нежилого здания была оставлена без изменения, само по себе не может свидетельствовать об отсутствии оснований для удовлетворения требований административного истца в рамках настоящего дела, по которому вышеназванное решение комиссии предметом рассмотрения не является, при этом судом, оценившим представленные в материалы дела доказательства, в их совокупности, при проверке вышеназванного отчета об оценке на соответствие требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, нарушений предусмотренных ими требований не установлено.
Техническая ошибка, допущенная в отчете в части указания срока проведения оценки (стр.5) 09 сентября 2016 года-20 февраля 2016 года, вместо 09 сентября 2016 года-20 февраля 2017 года, является следствием исправления отчета в процессе устранения замечаний Решения комиссии №. Допущенная техническая ошибка не влияет на результат расчета рыночной стоимости объекта оценки.
Суд полагает, что оформление и содержание отчета об оценке оценщика ООО «Дзержинская оценочная палата» ФИО6 № от 20.02.2017 г. соответствует требованиям п.11 ФСО №3, согласно которому в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. При переходе по ссылкам (стр.22 и 27) открываются соответствующие документы, используемые при анализе рынка, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате е подготовки; ссылка на стр.25 позволяет сделать вывод об источнике получения соответствующей информации (документ приведен на сайте Правительства Нижегородской области по адресу: http://government-nnjv.ru/?id=85457).
Информация, приведенная на стр.36, стр.40-43, носит справочный характер и получена оценщиком в процессе выполнения работ по оценке объектов оздоровительной недвижимости в предыдущие годы (2011 год), ссылки на указанные в таблице предложения продажи объектов оздоровительной недвижимости в настоящее время являются не рабочими, и не смогут подтвердить источник получения информации и ее дату, поэтому не указаны оценщиком. Вместе с этим информация приведенная на стр.36 и стр.40-43 не использовалась оценщиком в процессе расчета рыночной стоимости объекта оценки, и носит справочный характер, поэтому приведение ссылок не требуется.
При расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщик не использовал информацию из справочника 2014 года, приведение в отчете коэффициентов из данного справочника на стр.44-45 отчета об оценке, сделано для подтверждения общих тенденций в ценообразовании объектов недвижимости.
Не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных АО «ГосНИИ «Кристалл» требований доводы Правительства Нижегородской области о том, что установленные Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года № 331 результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости, в данном случае - в отношении находящегося в собственности у АО «ГосНИИ «Кристалл» вышеуказанного нежилого здания, его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается равной этой рыночной стоимости.
В п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Учитывая изложенное, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного нежилого здания, которая соответствует дате обращения АО «ГосНИИ «Кристалл» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, то есть 30 марта 2017 г.
На основании изложенного, и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Акционерного общества «Государственный научно-исследовательский институт «Кристалл» об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания, - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания - клуб-столовая, с кадастровым номером №, этажность-2, общей площадью 1 574, 3 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, в размере его рыночной стоимости-10 695 100 (десять миллионов шестьсот девяносто пять тысяч сто) рублей по состоянию на 05.06.2011 г.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 марта 2017 г.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Нижегородского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Н.В. Гущева
Мотивированное решение изготовлено 22 августа 2017 года.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка