Решение Рязанского областного суда от 26 мая 2020 года №3а-296/2019, 3а-26/2020

РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 мая 2020 года Дело N 3а-26/2020
26 мая 2020 года
Рязанский областной суд
в составе: судьи Милашовой Л.В.,
при секретаре Васюговой М.В.,
с участием:
административного истца Земскова Д.А.,
представителя административного истца Земскова Д.А. - Гришина Д.В.,
представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области Кучуркина А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по административному иску Земскова Данилы Александровича к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,
УСТАНОВИЛ:
Земсков Д.А. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года 1 668 215 рублей.
В обоснование заявленных требований указал, что является собственником указанного земельного участка. В соответствии с Выпиской из ЕГРН от 25.02.2019г., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 5 984 802,4 рублей.
Административный истец указывает, что данная стоимость значительно превышает рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N, которая в соответствии с отчетом <адрес> по состоянию на 01 января 2018 года составляет 1 668 215 рублей.
По мнению административного истца, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают его права и обязанности как налогоплательщика.
В процессе производства по делу административный истец уточнил заявленные административные исковые требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной в рамках проведенной по делу судебной экспертизы в размере 1 440 390 рублей.
В судебном заседании истец Земсков Д.А. и его представитель Гришин Д.В. исковые требования в указанном размере поддержали.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области Кучуркин А.А. исковые требовании не признал.
Иные лица, участвующие в деле, их представители не явились, причины неизвестны, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.
На основании ст. 150 КАС РФ суд находит возможным дело рассмотреть в их отсутствие.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования Земскова Д.А. обоснованными.
Использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за использование земли является земельный налог (п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
На основании ст.390 Налогового кодекса Российской Федерации, размер земельного налога, подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлен в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии со ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
Из материалов дела следует, что Земсков Д.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером N <скрыто> расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.04.2017 года.
Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждены результаты определения государственной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 года в размере 5 984 802, 4 рублей.
В соответствии с отчетом <скрыто> по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 1 668 215 рублей.
По ходатайству административного истца для определения рыночной стоимости данного земельного участка судом была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено <скрыто>
Из заключения судебной экспертизы <скрыто>, проведенной <скрыто> следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 года составляет 1 440 390 рублей.
В связи с неполнотой проведенной по делу судебной экспертизы определением суда по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза, производство которой поручено тому же экспертному учреждению.
Заключением дополнительной судебной экспертизы N, проведенной <скрыто> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 года установлена в размере 2 886 195 рублей.
В судебном заседании судебный эксперт ФИО9 заключение дополнительной судебной экспертизы поддержала. Указанное экспертное заключение соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного судопроизводства РФ.
Как следует из заключения дополнительной судебной экспертизы, при ее производстве в методологической части эксперт использовал положения Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 года N 568-р, Федеральных стандартов оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7) и применил сравнительный подход к оценке объекта недвижимости (метод сравнения продаж).
Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года N 611 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (п."а"); при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик в качестве объектов-аналогов использует объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (п. "б"); при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Из заключения дополнительной судебной экспертизы следует, что из всех имеющихся на рынке недвижимости предложений о продаже в силу близости основных характеристик, влияющих на стоимость, экспертом были выбраны как предложения к продаже земельные участки, расположенные в городе Рязани, с возможностью использования под общественно-деловую застройку, при этом экспертом не использовались в качестве аналогов предложения, стоимость которых представляет собой крайние значения минимального и максимального значения представленного интервала, предложения, имеющие неполное описание сравнительных характеристик, а также объекты, характеристики которых в значительной степени отличаются от оцениваемого, сравнение которых с объектов оценки невозможно без применения значительных корректировок, что нецелесообразно и приведет к искажению результатов оценки.
Доводы истца о том, что в заключении дополнительной судебной экспертизы завышена рыночная стоимость его земельного участка, поскольку он не имеет инженерных коммуникаций, не нашли подтверждения в судебном заседании.
Из заключения дополнительной судебной экспертизы и объяснений судебного эксперта следует, что им был проведен анализ возможности или невозможности подключения объекта оценки и объектов-аналогов к коммуникациям. Объект оценки ею рассмотрен как имеющий возможность подключения ко всем коммуникациям, в том числе электроснабжению, водоснабжению и канализации, поскольку, хотя самостоятельные коммуникации на земельном участке истца отсутствуют, они подведены к расположенному на нем зданию. Изучив официальные данные, размещенные на официальном сайте администрации г.Рязани в части развитости инженерных инфраструктур г.Рязани, исходя из расположения объектов-аналогов им сделан вывод о невозможности их подключения к коммуникациям (электроснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение), в связи с чем при расчете применены соответствующие корректирующие коэффициенты.
Ссылка истца на значение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, расположенных вблизи оцениваемого земельного участка, правового значения по делу не имеет и выводы заключения дополнительной судебной экспертизы не опровергает.
Суд не может согласиться и с доводами административного ответчика о том, что экспертом в заключении дополнительной судебной экспертизы в качестве объектов-аналогов N 1 и N 3 приняты объекты, не сопоставимые с объектом оценки.
Из заключения дополнительной судебной экспертизы о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 года в размере 2 886 195 рублей следует, что при расчете рыночной стоимости земельного участка истца методом сравнительного подхода приведенные в расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N объекты сравнения (объекты-аналоги) NN 1, 2, 3 экспертом проверены, объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по сегменту рынка. Экспертом были исследованы объекты-аналоги на наличие или возможность подведения коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и канализация), учтено местоположение, расположение относительно автомагистралей объекта оценки и объектов-аналогов и при необходимости применены соответствующие коэффициенты.
Эксперт ФИО9 в судебном заседании подтвердила, что, поскольку на рынке г.Рязани подобрать объекты с тем же видом разрешенного использования, что и объект оценки, не представилось возможным, ею был отобран в качестве объекта-аналога N 1 земельный участок по адресу: <адрес> расположенный в градостроительной зоне П3 (зона коммунально-складских организаций). Объект оценки расположен в градостроительной зоне П1 (зона предприятий I, II, III класса).
Согласно Правилам землепользования и застройки в городе Рязани, утвержденным решением Рязанской городской Думы N 897-1 от 11.12.2008 года, градостроительные зоны П1 (зона предприятий I, II, III класса) и П3 (зона коммунально-складских организаций) относятся к одной градостроительной зоне П (производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры), и имеют сходные виды разрешенного использования.
Судебный эксперт подтвердил в суде, что объект-аналог N 1 сопоставим с объектом оценки, расположенным в зоне П 1 и имеющим разрешенное использование: обслуживание здания компрессорной, вид разрешенного использования объекта-аналога N 1 позволяет изменить его на тот же вид разрешенного использования, который имеет оцениваемый объект. Указанные обстоятельства согласно пп. "е" п. 22 ФСО N 7 позволяют оценщику при проведении расчетов, учитывая территориальное зонирование, отнести объект оценки и объект-аналог N 1 к одному и тому же сегменту рынка и при сравнении не применять корректирующих коэффициентов на вид разрешенного использования.
Судебный эксперт ФИО9 в судебном заседании также подтвердила, что наличие на объекте-аналоге N 3 сооружения - водопроводная сеть "Приокский", имеющей общую протяженность по г.Рязани 50 729 метров, не влияет на использование данного земельного участка, каких-либо ограничений в использовании и обременений особыми условиями использования земельный участок, принятый ею в качестве объекта-аналога N 3 согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости и публичной кадастровой карты не имеет, а потому введение при расчетах корректирующих коэффициентов на обременение не требуется.
При проведении дополнительной судебной экспертизы экспертом также было установлено, что расположенный на объекте-аналоге N 3 объект недвижимости с кадастровым номером N (склад трех комплектующих) по данным Росреестра был продан отдельно от земельного участка (стр. 198 заключения), в связи с чем при расчете экспертом была взята стоимость продажи земельного участка (объекта-аналога N 3), свободного от объектов недвижимости.
Сообщения МП "Водоканал" г.Рязани N о том, что в отношении объекта, расположенного по адресу: <адрес> отсутствует договор водоснабжения и /или водоотведения с МП "Водоканал города Рязани", ООО "Рязанская городская муниципальная энергосберегающая компания" N об отсутствии договора энергоснабжения на поставку электрической энергии по указанному адресу заключение дополнительной судебной экспертизы не опровергают. Судебный эксперт ФИО9 в суде подтвердила, что, несмотря на указанные обстоятельства, к земельному участку истца могут быть подведены все коммуникации, в том числе водоснабжение и электроснабжение.
Доводы административного ответчика о том, что в заключении дополнительной судебной экспертизы экспертом был использован объект-аналог N 3, не применявшийся ранее в заключении судебной экспертизы, не влияет на правильность заключения дополнительной судебной экспертизы по существу.
Иных доводов, свидетельствующих о необоснованности расчета рыночной стоимости земельных участков истца судебным экспертом ФИО9 сторонами не приведено.
Представленный истцом отчет <скрыто>, рецензия на заключение судебного эксперта ФИО9 специалиста ФИО15 представленная Министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области, противоречат выводам дополнительной судебной экспертизы и не могут быть приняты судом в качестве достоверных доказательств.
Заключение дополнительной судебной экспертизы N, проведенной <скрыто> соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного судопроизводства РФ, Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, его результаты с указанием примененных методов, ссылку на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, не противоречит действующему законодательству. В заключении приведены выводы эксперта обо всех обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела. Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, является достоверным и допустимым доказательством. Эксперт обладает специальными познаниями в оценочной области, не заинтересован в исходе дела, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в правильности его выводов у суда не имеется.
Учитывая изложенное, суд признает заключение дополнительной судебной экспертизы о размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 года в размере 2 886 195 рублей достоверным.
Принимая во внимание, что существенное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной заключением судебной экспертизы на ту же дату, нарушает права заявителя, суд полагает, что его требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной обоснованно и считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной заключением <скрыто>
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Земскова Данилы Александровича к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 2 886 195 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 20 мая 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Рязанский областной суд.
Судья: подпись Милашова Л.В.
Копия верна:
Судья: Милашова Л.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка