Решение Приморского краевого суда от 12 февраля 2018 года №3а-296/2017, 3а-47/2018

ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 февраля 2018 года Дело N 3а-47/2018
Приморский краевой суд в составе
председательствующего судьи Зайцевой О.А.
при секретаре Малявиной В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Зубайлова Александра Александровича к Филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, заинтересованные лица: Администрация города Владивостока, департамент земельных и имущественных отношений Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края в разрезе населенных пунктов; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края в разрезе кадастровых кварталов. Данное постановление опубликовано 16 декабря 2015 года и с 1 января 2016 года вступило в законную силу.
Земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: объекты складского назначения, площадь 6213 кв.м. Адрес (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 200 м. от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, поставлен на кадастровый учёт 4 октября 2016 года.
Актом об утверждении кадастровой стоимости от 4 октября 2016 года N 30-3770850/1 была определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере ... рублей.
Зубайлов А.А. обратился в суд с административным исковым заявлением, уточнённым представителем Крячко А.А. в ходе рассмотрения дела, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 6213 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере равной его рыночной стоимости ... рублей. В обоснование своих требований указал, что является арендатором данного земельного участка. Установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере ... рублей значительно превышает его рыночную стоимость, определённую в Отчёте N 05/04-17, составленном ФИО7 9 ноября 2017 года, чем нарушаются его (административного истца) права и законные интересы, поскольку влечёт увеличение арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка.
До рассмотрения дела по существу, суд привлёк к участию в деле в качестве административного соответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.
В судебном представители административного истца ФИО8 и ФИО9 поддержали уточнённые требования в полном объёме по основаниям и доводам, изложенным в административном иске.
Зубайлов А.А., представители Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, Администрации города Владивостока в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд в известность не поставили, ходатайств об отложении слушания дела или рассмотрении дела в их отсутствие не заявили.
Выслушав объяснения представителей административного истца ФИО8 и ФИО9, исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, Приморский краевой суд приходит к следующему.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, Зубайлов А.А. указал на несоответствие определённой в установленном порядке и внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, находящегося у него на праве аренды, его рыночной стоимости, что нашло своё подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав административного истца, как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно материалам дела, 13 марта 2017 года между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края ("Арендодатель") и Зубайловым А.А. ("Арендатор") заключён договор аренды земельного участка N, согласно которого Арендодатель на основании распоряжения департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 21 декабря 2016 года N, протокола результатов аукциона на право заключения договора аренды находящегося в ведении Приморского края земельного участка от 17 февраля 2017 года предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером N площадью 6213 кв.м., из земель населённых пунктов, имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится в 200 м. от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, разрешённое использование: объекты складского назначения для использования в целях строительства складского назначения в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора. Срок аренды участка устанавливается 3 года и 2 месяца с момента (даты) подписания настоящего Договора (пункт 1.3.).
Согласно пункту 2.1. данного договора аренды, за указанный в пункте 1.1. настоящего договора Участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере ... рубля в год согласно протоколу результатов аукциона на право заключения договора аренды находящегося в ведении Приморского края земельного участка от 17 февраля 2017 года.
Поскольку сумма арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, затронуты права и законные интересы административного истца как арендатора земельного участка.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной Филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю 20 декабря 2017 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером N установлена кадастровая стоимость в размере ... рублей, которая определена, утверждена и внесена в реестр объектов недвижимости 4 октября 2016 года на основании Акта об утверждении кадастровой стоимости от 4 октября 2016 года N 30-3770850/1.
7 июля 2017 года Зубайлов А.А. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, которое было отклонено решением N 14/10 от 21 июля 2017 года.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Согласно абзацам 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, части 2 статьи 246 КАС РФ, к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.
Так, в обоснование заявленных требований Зубайловым А.А. представлен в Отчёт N 05/04-17, составленный оценщиком ФИО7 ФИО13 9 ноября 2017 года, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: объекты складского назначения, площадь 6213 кв.м. Адрес (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 200 м. от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 4 октября 2016 года составляет ... рублей.
Доказательств несоответствия Отчёта N 05/04-17 от 9 ноября 2017 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о проведении судебной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка не заявлялось.
Так, из положений части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ следует, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете, кроме прочего, должен быть указан перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (часть 4 статьи 11).
Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, утверждёнными приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года NN 297, 298, 299, а также ФСО N 4, утверждённым приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 года N 508, ФСО N 7, утверждённым приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года N 611, обязательны к применению субъектами оценочной деятельности.
Согласно пункту 6 ФСО N 1 итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Пунктом 11 ФСО N 1 предусмотрено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Исходя из вышеизложенной нормы, применение каждого из существующих подходов при оценке конкретного объекта не является обязательным, однако отказ от использования определенного подхода должен быть обоснован.
В соответствии со статьёй 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Аналогичное положение содержится в пункте 24 ФСО N 1, пункте 25 ФСО N 7.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
Положения пункта 5 ФСО N 3, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Проанализировав Отчёт N 05/04-17 от 9 ноября 2017 года, составленный оценщиком ФИО7 ФИО13, суд приходит к выводу, что в соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешённого использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Кроме того, оценщиком произведён анализ рынка предложений земельных участков в городе Владивостоке, а также проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценнообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчётов с обоснованием применения сравнительного и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов. В рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж (стр. 47-51 Отчёта).
В качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбрано четыре объекта сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.
Из таблицы 24 следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим элементам сравнения: стоимости предложения (сделки) за весь объект (руб.); дате предложения (сделке); передаваемым правам на недвижимость; наличию обременений, ограничений использования; условиям финансирования; условиям продажи; расходам, производимым непосредственно после покупки; условиям рынка, скидке на торг; местоположению: местоположению объекта, расположению относительно крупных автодорог; физическим характеристикам: наличию построек, площади земельных участков (кв.м.), наличию коммуникаций; виду использования; категории земель; назначению; прочим характеристикам: наличию движимого имущества, не связанного с недвижимостью, других характеристик (элементов), влияющих на стоимость (стр. 58 Отчёта).
При расчёте рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N на различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки, а именно корректировка на условия рынка (скидка на торг), корректировка на дату предложения (сделки), корректировка на передаваемые права (собственность, краткосрочная аренда), что отражено в таблице 26 (стр. 60-61).
В описании корректировок оценщиком дано обоснование применения вышеуказанных корректировок и отказ от применения корректировок по остальным элементам сравнения (стр. 59-60 Отчёта).
В Отчёте содержатся таблицы, описания расчётов, сами расчёты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.
Кроме этого, в соответствии с требованиями пункта 11 ФСО N 3 в Отчёте имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки, приложены копии материалов и распечаток, в том числе скриншоты (распечатки) объявлений со страниц интернет-сайтов.
Так, оценщиком использованы данные интернет-сайтов: http://www.irr.ru/, http://www.farpost.ru, http://www.avito.ru (стр. 13 Отчёта).
В Приложении к Отчёту имеются копии скриншотов объявлений объектов-аналогов, в которых содержатся характеристики объектов недвижимого имущества (стр. 68-70 Отчёта).
Поскольку Отчёт N 05/04-17 от 9 ноября 2017 года составлен специалистом, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы; выводы, в соответствии с требованиями части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, суд приходит к выводу о том, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности и признаёт его достоверным доказательством.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении уточнённых административных исковых требований Зубайлова А.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере ... рублей.
При этом, датой подачи административного иска, суд признает дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка 7 июля 2017 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, Приморский краевой суд
решил:
административное исковое заявление Зубайлова Александра Александровича к Филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, заинтересованные лица: Администрация города Владивостока, департамент земельных и имущественных отношений Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: объекты складского назначения, площадь 6213 кв.м. Адрес (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 200 м. от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... рублей по состоянию на 4 октября 2016 года, на период с 1 января 2017 года до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи административного искового заявления считать 7 июля 2017 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Приморского краевого суда через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Приморского краевого суда О.А. Зайцева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка