Решение Свердловского областного суда от 21 июля 2020 года №3а-295/2020

СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 июля 2020 года Дело N 3а-295/2020
Именем Российской Федерации







г. Екатеринбург


21 июля 2020 года







Номер производства 3а-295/2020




Резолютивная часть решения объявлена 21 июля 2020 года.
Мотивированное решение изготовлено 27 июля 2020 года.
Свердловский областной суд в составе
судьи Полевщиковой С.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания с использованием средств аудиозаписи Зайнуллиным И.У.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное производство N 3а-295/2020
по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью фирма "АМО" (ИНН 6615005170)
к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,
с участием заинтересованного лица - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по УФО,
о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N,
установил:
общество с ограниченной ответственностью фирма "АМО" (далее - административный истец) обратилось в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N, равной их рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2015 года.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 24 марта 2020 года N ОК-0320-01, составленный оценщиком К., являющимся индивидуальным предпринимателем.
В судебном заседании принял участие представитель административного истца Кирпикова Н.С., который заявленные требования поддержал; заявил ходатайство о допросе в качестве свидетеля - оценщика, составившего отчет об оценке.
Иные лица, участвующие в деле, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по УФО, извещенные надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, в судебное заседание представителей не направили.
На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело при имеющейся явке.
Заслушав объяснения представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля - оценщика К., исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.
Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 24.15 Федерального закона N 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики возражают против удовлетворения административного искового заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Как следует из материалов административного дела, административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2 369 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - административное бытовое здание, расположенного по адресу: ... и земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2 065 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под предприятиями автосервиса, расположенного по адресу: ...
Перечень земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Свердловской области был сформирован по состоянию на 01 января 2015 года и утвержден Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29 сентября 2015 года N 2588 по состоянию на 01 января 2015 года.
Таким образом, датой определения кадастровой стоимости земельных участков является 01 января 2015 года.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена в размере 10688596, 34 руб., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена в размере 10813475, 75 руб.
Сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в Единый государственный реестр недвижимости 24 октября 2015 года.
Административный истец, выразив несогласие с результатами определения кадастровой стоимости земельных участков, 24 апреля 2020 года обратился с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области (далее - Комиссия), которая уведомила его 13 мая 2020 года о вынесенном решении об отклонении заявления.
Обосновывая свои требования на установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке от 24 марта 2020 года N ОК-0320-01, составленный оценщиком К., являющимся индивидуальным предпринимателем, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на дату оценки - 01 января 2015 года, составила 2158 159 руб. и земельного участка с кадастровым номером N на дату оценки - 01 января 2015 года, составила 1912190 руб.
Как предусмотрено статьей 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В судебном заседании К. был допрошена судом в качестве свидетеля и после предупреждения его об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, подтвердил изложенные в отчете выводы.
Из пояснений свидетеля следует, что оцениваемый земельный участок с кадастровым номером N расположен по адресу: ...,
..., относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - административное бытовое здание.
Земельный участок с кадастровым номером N, расположен по адресу: ..., относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под предприятиями автосервиса.
На земельном участке с кадастровым номером N расположено административное - бытовое здание.
На земельном участке с кадастровым номером N расположен комплекс зданий и сооружений автосервиса.
Согласно градостроительному зонированию объекты оценки расположены в зоне ОДК (общественно - деловая зона комплексная).
Приняв во внимание количественные и качественные характеристики земельных участков, территориальную зону их расположения, текущее и фактическое использование земельных участков, оценщик пришел к выводу, что объекты оценки относятся к сегменту рынка земельных участков под общественно - деловую застройку.
При проведении оценки свидетель пояснил, что им использовался сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.
Отобранные по правилам отбора объекты-аналоги в количестве семи штук были им идентифицированы по Публичной кадастровой карте, все объекты-аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектами оценки, точно установлены их площадь, местоположение.
Исходя из ретроспективности оценки на 01 января 2015 года, оценщик ввел корректировки на торг, на передаваемые права, на площадь, на местоположение.
В результате чего рыночная стоимость для земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на дату оценки - 01 января 2015 года составила 2158 159 руб. и для земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на дату оценки - 01 января 2015 года составила 1912 190 руб.
Проверив представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, оценив показания свидетеля К. в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований сомневаться в правильности и обоснованности показаний свидетеля не имеется, на основании следующего.
Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального Закона N 135-ФЗ, а критерии оценки - закреплены в ФСО N 1 и ФСО N 3.
По общему правилу, отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в связи с чем, предъявляются особые требования к квалификации лица, производящего оценку.
Из содержания отчета судом установлено, что оценку земельных участков провел оценщик К., имеющий специальное образование в области оценочной деятельности и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" от 16 марта 2018 года.
В соответствии с требованиями п. 6 ФСО N 3 названный отчет об оценке пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком К., скреплен печатью ИП.
Выводы, изложенные в отчете, соответствуют предмету исследования: в отчете указана информация о количественных и качественных характеристиках земельных участков (о площади, о виде разрешенного использования; о текущем использовании объекта оценки, о наиболее эффективном использовании), присутствует точное описание локального местоположения земельных участков.
Представленный в материалы дела отчет составлен на дату оценки - 01 января 2015 года.
Выводы оценщика предельно ясны, обоснованы и не содержат противоречий.
В отчете приведены пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости земельных участков полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения для обоснования размера корректировок.
При исследовании отчета судом установлено, что проверка выборки объектов-аналогов на однородность сделана оценщиком через сравнение полученного медианного значения со стоимостью объектов-аналогов, которое в итоге не превысило 33 %.
Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, суд не нашел математических ошибок.
Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Оценив представленный в дело отчет, суд, признает его соответствующим требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки.
Доводов о том, что отчет составлен с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности и обязательных стандартов оценки, поскольку при его составлении использовались неправильные исходные данные, применялись неверные методики и некорректно произведена оценка рыночной стоимости земельных участков, административными ответчиками не указано.
Ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Руководствуясь положениями статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд на основании статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признает названный выше отчет об оценке (с учетом показаний свидетеля) надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на дату оценки - 01 января 2015 года - 2 158 159 руб. и для земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на дату оценки - 01 января 2015 года - 1 912 190 руб.
При таких обстоятельствах, административный иск подлежит удовлетворению.
Суд устанавливает по состоянию на 01 января 2015 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 2 158 159 руб. и кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 1912190 руб.
При определении даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка суд исходит из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
Датой обращения административного истца в Комиссию при Управлении Росреестра по Свердловской области является 24 апреля 2020 года.
Руководствуясь статьями 174, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью фирма "АМО" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, удовлетворить.
Установить по состоянию на 01 января 2015 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 2158 159 (два миллиона сто пятьдесят восемь тысяч сто пятьдесят девять) руб.
Установить по состоянию на 01 января 2015 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 1912 190 (один миллион девятьсот двенадцать тысяч сто девяносто) руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 24 апреля 2020года.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд путем подачи апелляционной жалобы.
Судья С.Н. Полевщикова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка