Дата принятия: 06 ноября 2020г.
Номер документа: 3а-295/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 6 ноября 2020 года Дело N 3а-295/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бисерова Алексея Геннадьевича, Бисерова Михаила Геннадьевича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Бисеров М.Г., Бисеров А.Г. обратились в суд с административным исковым заявлением, в котором просят установить кадастровую стоимость
земельного участка площадью 17 951 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации промышленного строения (склад), расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 14 545 000 рублей;
земельного участка площадью 7 945 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых зданий, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 11 874 рублей;
земельного участка площадью 10 132 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых зданий, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 13 849 000 рублей;
земельного участка площадью 1 145 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых зданий, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 2 062 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Бисеров А.Г., является собственником земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельных участков. Согласно Отчетам, выполненным ООО "Яр-Оценка" (далее - Отчет), рыночная стоимость
земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 2 062 000 рублей;
земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 14 545 000 рублей.
Бисеров М.Г. является собственником земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельных участков. Согласно Отчетам, выполненным ООО "Яр-Оценка" (далее - Отчет), рыночная стоимость
земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 11 874 000 рублей;
земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 13 849 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 21 416 799,57 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 32 393 419,15 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 36 823 295,55 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 5 269 344,96 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административные истцы просят установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административных истцов на основании доверенности Шарова Я.Г. административный иск поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административные иски не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административных истцов.
Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменных отзывах на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", Мэрия города Ярославля представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Халиулину С.В., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административные исковые заявления Бисерова А.Г. и Бисерова М.Г. подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Бисеров М.Г. является собственником
земельного участка площадью 7 945 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых зданий, расположенного по адресу: <адрес>
земельного участка площадью 10 132 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых зданий, расположенного по адресу: <адрес>
Судом установлено, что Бисеров А.Г. является собственником
земельного участка площадью 17 951 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации промышленного строения (склад), расположенного по адресу: <адрес>
земельного участка площадью 1 145 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых зданий, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административных истцов по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Бисеров А.Г., Бисеров М.Г. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладают правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих им на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельные участки административных истцов с кадастровыми номерами <данные изъяты> вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Административными истцами представлены Отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков, которыми
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
По делу проведена судебная экспертиза проверки соответствия Отчетов законодательству об оценочной деятельности и достоверности определенной в Отчетах величины рыночной стоимости объектов недвижимости административных истцов.
Исследование Отчетов с учетом дополнительных пояснений оценщика Халиулиной С.В., а также выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом Ковалевой Г.И., дает основания суду для вывода о том, что Отчеты являются достоверным доказательством рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: <данные изъяты>
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объектов сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
В своих возражениях Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области заявлено о необоснованном использовании в Отчете N 134/2020 аналога N 3 (<адрес> в Отчете N 135/2020 аналога N 2 <адрес>) и аналога N 8 (<адрес>); в Отчете N 133/2020 аналога N 5 (<адрес>). Кроме того, административный ответчик ссылался на ошибочное применение оценщиком понижающей корректировки на наличие коммуникаций к ценам объектов-аналогов, приводил доводы о неучете влияния ж/д путей на стоимость объектов оценки, а, следовательно, и занижении стоимости всех объектов-аналогов на 16 %, а также на неправильное определение местоположения аналога по улице Промышленная, д. 98.
Суд полагает данные возражения Департамента несостоятельными.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком проведен анализ рынка, по результатам которого выявлены все сведения о сделках и предложениях с земельными участками, относящимися к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка - рынку земельных участков под торгово - офисную недвижимость.
Как следует из дополнительных пояснений оценщика Халиулиной С.В., обоснованность которых сторонами не опровергнута, аналог N 3 (<адрес>) не выбивается по удельному показателю из среднего ценового диапазона относительно иных объектов-аналогов, а то, обстоятельство, что цены предложений имеют большой разброс, объясняется наличием несбалансированного, неактивного рынка земельных участков объектов оценки (офисно-торговое назначение).
В свою очередь, изменение цены указанного аналога связано с тем, что 29 декабря 2017 года на земельном участке зарегистрирован объект капитального строительства. В связи с этим, последующая стоимость данного земельного участка включала в себя стоимость данного объекта незавершенного строительства на разных стадиях. В то же время на дату публикации объявления - 09.10.2016 г. и на дату его обновления - 27.09.2017 г. участок продавался как свободный, что подтверждается текстом объявления.
Аналог N 2 (<адрес>), аналог N 8 (<адрес>), N 5 (<адрес>) относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим характеристикам, в связи, с чем оснований для исключения их из выборки у оценщика не имелось.
Кроме того, пунктом 22б ФСО N 7 закреплено правило о том, что объект оценки и аналоги должны быть сопоставимы по ценообразующим характеристикам, но не по цене.
Таким образом, довод Департамента о том, что данные аналоги существенно выбиваются из среднего ценового диапазона, что говорит о неоднородности выборки, о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствует.
Доводы Департамента о том, что в цене аналога <адрес> заложена также стоимость объекта капитального строительства, а аналог по <адрес> имеет проект на строительство зданий, разрешение на строительство, поэтому не может использоваться при расчетах рыночной стоимости объектов оценки, не нашли своего подтверждения.
Из фотографий земельного участка <адрес> в том числе данных публичной кадастровой карты, общедоступных карт в сети Интернет, наличие на земельном участке строений не усматривается.
По информации публичной кадастровой карты объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, на который указывает в своих возражениях Департамент, является внешними сетями электропередач.
В свою очередь, объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> (объект незавершенного строительства) расположен в пределах нескольких земельных участков, имеющих адресную привязку: <адрес>, с которыми объект - аналог, использованный в расчетах, не имеет общих границ.
Приведенные факты опровергают утверждение Департамента о наличии на земельном участке объектов строительства.
Из скриншота объявления о продаже, панорамных снимков следует, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, на дату оценки был свободен от застройки. Наличие проекта на строительство зданий, разрешения на строительство не является основанием для отказа от использования указанного объекта в качестве аналога при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости административных истцов.
Анализируя такие характеристики объектов оценки и аналогов как местоположение и обеспеченность подъездом, оценщик отнесла объект - аналог <адрес> к району крупных автомагистралей и сделала вывод о наличии свободного подъезда к нему. При этом, оценщик приняла во внимание, что земельный участок расположен в непосредственной близости от автомагистрали и от улицы Промышленная, являющейся магистралью общегородского значения, а также тот факт, что подъезд к земельному участку не затруднен и не осуществляется по иным земельным участкам.
В соответствии с требованиями пунктов 5, 11 ФСО N 3 Отчет об оценке содержит указанные выводы оценщика, а также доказательства, на которых они основаны, в том числе скриншот объявления о продаже данного участка, карту части города Ярославля, где расположен объект, фотографию местоположения объекта со спутника, Карту градостроительного зонирования из Правил землепользования и застройки города Ярославля, Карту автомобильных дорог в составе Генерального плана города Ярославля, сведения публичной кадастровой карты с идентификацией на указанных картах данного аналога.
Таким образом, выводы оценщика в указанной части вполне обоснованы и сделаны в пределах компетенции оценщика.
Несогласие Департамента с выводами оценщика в указанной части основаны на иной оценке местоположения аналога и обеспеченности его свободным подъездом, которая федеральными стандартами оценки допускается, однако, не свидетельствует об их нарушении.
В рамках проведения оценки оценщик не учитывала такую характеристику объектов оценки как обеспеченность железнодорожной веткой и не вводила соответствующую корректировку цен аналогов, поскольку ни те, ни другие такой коммуникацией не обеспеченны.
Выводы оценщика в данной части подтверждены и требованиям федеральных стандартов оценки не противоречат.
Из Отчетов следует, что оценщик, сопоставляя объекты оценки с аналогами по наличию на них коммуникаций, использовала сведения, предоставленные непосредственно собственниками объектов недвижимости, а также информацию из Отчета ГКО N 01/2019; впоследствие корректировала цены тех аналогов, которые не имеют возможность подключения сетей коммуникаций.
Суд полагает данные выводы Отчета вполне обоснованными и соответствующими требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 61.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ Отчетов в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объектов недвижимости административных истцов выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости объектов является достоверной.
По административному делу проведена также судебная экспертиза проверки соответствия законодательству об оценочной деятельности Отчетов, которыми определена рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты>, и достоверности определенной в них величины рыночной стоимости указанных объектов недвижимости.
Согласно выводам судебной экспертизы Отчеты соответствует законодательству об оценочной деятельности, а установленные в Отчетах величины рыночной стоимости объектов недвижимости административных истцов являются достоверными.
Данные выводы эксперта основаны на проверке достоверности использованных в Отчетах рыночных данных, сопоставлении использованных в Отчетах рыночных данных с данными из альтернативных источников, анализе обоснованности сделанных выводов, заключений и суждений, приведенных в Отчетах и проверке корректности проведенных расчетов.
Анализ Отчетов в полном объеме и иные собранные по делу доказательства дают суду основания для установления рыночной стоимости земельных участков административных истцов в размере, определенном Отчетами.
Суд принимает во внимание также, что доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости административным ответчиком суду не представлено.
Учитывая, что административные истцы обладают правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Бисерова М.Г.. Бисерова А.Г. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения Бисерова М.Г., Бисерова А.Г. с настоящим административным иском в суд - 28 июля 2020 года.
Разрешая ходатайство об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 60 % по земельным участкам с кадастровыми номерами <данные изъяты> (на предмет обоснованности определения рыночной стоимости которых проводилась судебная экспертиза) по сравнению с установленной судом их рыночной стоимостью, расходы по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.
В соответствии с ходатайством эксперта оплата за проведенную судебную экспертизу подлежит взысканию в пользу ООО "Агентство оценки Ковалевой и Компании", работником которого является эксперт Ковалева Г.И.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Бисерова Алексея Геннадьевича, Бисерова Михаила Геннадьевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 17 951 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации промышленного строения (склад), расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 14 545 000 (четырнадцать миллионов пятьсот сорок пять тысяч) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 7 945 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых зданий, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 11 874 000 (одиннадцать миллионов восемьсот семьдесят четыре тысячи) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 10 132 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых зданий, расположенного по адресу: <адрес>), в размере рыночной стоимости 13 849 000 (тринадцать миллионов восемьсот сорок девять тысяч) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 145 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых зданий, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 2 062 000 (два миллиона шестьдесят две тысячи) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 28 июля 2020 года.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки Ковалевой и Компании" оплату судебной экспертизы в размере 60 000 рублей.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 20 ноября 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
