Дата принятия: 05 июня 2020г.
Номер документа: 3а-294/2019, 3а-8/2020
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 июня 2020 года Дело N 3а-8/2020
Санкт-Петербург 05 июня 2020 г.
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ночевника С.Г.,
при ведении протокола помощником судьи Ропотовой В.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ФАКТ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
ООО "ФАКТ" обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и N по адресу: <адрес> в размере равном их рыночной стоимости указав, что является собственником вышеуказанных земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб., а земельного участка с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб. Согласно отчета об оценке рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб., а земельного участка с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб. Кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, что влечет увеличение налоговых обязательств ООО "ФАКТ".
В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что Правительство является ненадлежащим административным ответчиком, поскольку кадастровая стоимость спорных земельных участков определена по правилам ст.24.19 Закона об оценочной деятельности. Из представленного административным истцом отчета следует, что вдоль комплекса дорог установлены линии электропередач. Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером N оценен как не обеспеченный электричеством.
В письменном отзыве административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан утверждены Постановлением Правительства Ленинградской области от 30.12.2010 N 383. Земельные участки с кадастровыми номерами N и N не вошли в перечень объектов оценки и не прошли пообъектную оценку. Кадастровая стоимость земельных участков определена согласно п.2.1.2 Методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, исходя из среднего значения УПКС для земельных участков дачных объединений, расположенных во Всеволожском районе Ленинградской области - 750,83 руб./кв.м. и площади земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены только в суде. Административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков на дату оценки - 10.11.2016, соответствующую дате определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Самостоятельных возражений по существу предъявленных требований Управление не имеет.
Аналогичные доводы приведены в письменном отзыве административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра".
В судебное заседание представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ ФКП Росреестра, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определилрассмотреть дело в их отсутствие.
Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца Пермякова Т.Е. поддержала доводы, изложенные в административном исковом заявлении, и просила удовлетворить заявленные требования с учетом выводов о размере рыночной стоимости, приведенных в заключение дополнительной судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Яковлева Н.Н. в судебном заседании сообщила, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда с учетом заключения дополнительной судебной экспертизы.
Представитель заинтересованного лица администрации МО Колтушское сельское поселение Назарова М.В. в судебном заседании сообщила, что не возражает против выводов дополнительной судебной экспертизы о размере рыночной стоимости земельных участков.
Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Судом установлено, что 03.10.2018 за ООО "ФАКТ" зарегистрировано право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами N и N по адресу: <адрес>. Категория земельных участков: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства.
Из выписок из ЕГРН от 06.06.2019 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб., а земельного участка с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб. Дата определения кадастровой стоимости - 10.11.2016.
30.08.2019 комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ленинградской области не принято к рассмотрению заявление ООО "ФАКТ" от 27.08.2019 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и N, в связи с тем, что действие Федерального закона N 167-ФЗ не распространяется на результаты государственной кадастровой оценки земель, утвержденные Постановлением Правительства Ленинградской области от 30.12.2010 N 383.
Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 12.08.2019 N .Н.19 следует, что по состоянию на 10.11.2016 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет - <данные изъяты> руб., а земельного участка с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.
Отчет подготовлен оценщиком ФИО7, членом саморегулируемой организации оценщиков "Российское Общество Оценщиков".
Будучи допрошенной в качестве свидетеля ФИО7 указала, что применила верхнюю границу интервала скидки на торг в размере 19%, так как массив большой. Отличие объектов-аналогов N N2,3 от объекта оценки по площади пояснила сложностью подбора иных объектов-аналогов. Указала, что на отличие по площади проведена корректировка. В отношении объекта-аналога N 2 пояснила, что цена, указанная в объявлении, уже учитывает ДНП как вид разрешенного использования. Земли общего пользования оценивала в соответствии с фактическим использованием. В отношении объекта - аналога N 5 указала, что динамика имеется, но, по мнению оценщика, интервал небольшой и составляет меньше месяца.
Согласно назначенной судом по ходатайству заинтересованного лица администрации МО "Колтушское сельское поселение" экспертизе, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет - <данные изъяты> руб., а земельного участка с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.
Экспертиза проведена экспертом ФИО8, членом НП "Саморегулируемая организация оценщиков "Сибирь", который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
На поставленный судом перед экспертом вопрос о соответствии отчета об оценке от 12.08.2019 N .Н.19 требованиям законодательства об оценочной деятельности эксперт ФИО8 указал, что данный вопрос выходит за пределы специальных познаний эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и не являющегося экспертом саморегулируемой организации. Эксперт пришел к выводу о невозможности дать заключение по вышеуказанному вопросу.
В экспертном заключении указано, что анализ наиболее эффективного использования земельного участка не проводился. Оценка проведена сравнительным подходом с использованием статистического метода.
Экспертом в качестве аналогов подобраны шесть объектов, к стоимости которых применена скидка на торг в размере 10%. Иные корректировки экспертом не производились.
При этом площадь четырех из шести объектов-аналогов в десять раз меньше площади оцениваемого земельного участка с кадастровым номером N, а площадь трех из шести объектов-аналогов в пять раз меньше площади оцениваемого земельного участка с кадастровым номером N.
Указывая на специфичность объекта оценки с кадастровым номером N (представляет собой дорожную сеть на территории поселка) в качестве аналогов экспертом отобраны объекты, не имеющие подобной специфики и каких-либо корректировок на указанное отличие между объектом оценки и объектами аналогами экспертом не произведено. Обоснования отсутствия необходимости подобной корректировки в экспертном заключении не приведено.
Принимая во внимание отсутствие в экспертном заключении ответа на вопрос, поставленный судом, а также наличие сомнений в обоснованности вывода о размере рыночной стоимости земельных участков судом назначена по делу дополнительная экспертиза, проведение которой поручено ФИО9, члену Саморегулируемой организации СОЮЗ оценщиков "Сибирь".
Согласно заключению эксперта от 13.03.2020 N оценщиком в отчете об оценке от 12.08.2019 N .Н.19 допущены нарушения требований к федеральным стандартам оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет - <данные изъяты> руб., а земельного участка с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.
В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
Суд, исследовав заключение эксперта 13.03.2020 N и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы, и ответ на поставленные судом вопросы.
Как следует из заключения эксперта, расчет рыночной стоимости объектов недвижимости проведен в рамках сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж.
В качестве аналогов экспертом отобраны 6 объектов для земельного участка с кадастровым номером N и 4 объекта для земельного участка с кадастровым номером N, по своим характеристикам максимально сопоставимые с объектами оценки.
Анализ предложений и сделок, проводимых на рынке земельных участков Всеволожского района Ленинградской области по состоянию на начало ноября 2016 года произведен экспертом с использованием данных периодических изданий и информационных интернет-сайтов.
В качестве элементов сравнения эксперт выделил: фактов цены или торг; состав передаваемых прав; период между датами сделки (предложения) и оценки; условия финансирования; условия продажи; характеристика местоположения; категория земель и разрешенное использование; площадь; наличие построек; наличие (отсутствие коммуникаций).
Эксперт проанализировал сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произвел корректировки на торг, на отличие в площади, на наличие технических и инженерных коммуникаций.
Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объектов оценки наглядно приведены в заключении, а именно, имеются таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.
Поскольку документальных данных содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и N административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельных участков ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков в размере равном их рыночной стоимости определенной дополнительной судебной экспертизой.
Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ФАКТ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по адресу <адрес> в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 10 ноября 2016 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по адресу <адрес> в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 10 ноября 2016 года.
Датой подачи заявления ООО "ФАКТ" о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N и N считать 27 августа 2019 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья С.Г. Ночевник
Решение в окончательной форме изготовлено 11 июня 2020 г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
