Решение Вологодского областного суда от 07 ноября 2018 года №3а-294/2018

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 7 ноября 2018 года Дело N 3а-294/2018

Вологодский областной суд в составе:
председательствующего судьи Мещеряковой Н.В.,
при секретаре Гайдуковой Ю.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Расторгуева Н.Н. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
Расторгуев Н.Н. является собственником объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N..., назначение: нежилое, общей площадью 38,5 кв.м., 1-этажное, инв. N 627, лит. А, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено копией свидетельства о государственной регистрации права от 19 августа 2013 года серии 35-АБ N... (л.д. 24).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 25 ноября 2011 года определена в размере 725661 рубль 51 копейка, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 23).
Расторгуев Н.Н., полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 26 сентября 2018 года N 46/18, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем В.С.А., являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков - некоммерческого партнерства саморегулируемая организация "Деловой союз оценщиков".
Согласно отчету рыночная стоимость здания с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 24 000 рублей 00 копеек.
Расторгуев Н.Н. с учетом уточнения административных исковых требований просил восстановить процессуальный срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N...; пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N..., установив её в размере его рыночной стоимости равной 24 000 рублей 00 копеек, взыскать с Правительства Вологодской области судебные расходы в общем размере 32 562 рубля.
Административный истец Расторгуев Н.Н. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель административного истца адвокат Едемская Е.В. в судебном заседании административные исковые требования и ходатайство о восстановлении срока обращения в суд поддержала.
Представитель административного ответчика Правительства Вологодской области Желтухин П.В. поддержал доводы отзыва на административное исковое заявление, просил принять решение, исходя из фактических обстоятельств дела.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Представитель заинтересованного лица филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года N 3787-ОЗ "Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.
Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности Расторгуева Н.Н. как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N... сведения о кадастровой стоимости в размере 725661 рубль 51 копейка внесены в реестр объектов недвижимости 19 октября 2012 года.
Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подано Расторгуевым Н.Н. в суд 08 октября 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости пропущен.
Пропуск названного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абзац 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).
Как усматривается из материалов дела, в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что является основанием для восстановления Расторгуеву Н.Н. процессуального срока для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 26 сентября 2018 года N 46/18, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем В.С.А.
В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость здания с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 24 000 рублей 00 копеек.
Проверяя представленный административным истцом отчёт на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО N 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.
Правительством Вологодской области указано на несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 26 сентября 2018 года N 46/18 требованиям Федеральных стандартов оценки:
определяя в рамках затратного подхода размер функционального устаревания объекта оценки на уровне 85% на основании роста темпа развития научно-технического прогресса в строительной области (страница 60), оценщик не установил взаимосвязь между темпами развития научно-технического прогресса в строительной области и факторами функционального устаревания: недостатки, требующие добавления элементов, недостатки, требующие замены или модернизации элемента, сверхулучшения, неустранимый функциональный износ;
при выборе объектов-аналогов оценщиком не проведен анализ соответствия рыночных данных критериям отбора. Выбор объектов-аналогов, а также отказ от использования в расчетах других рыночных предложений не обоснован;
в рамках сравнительного подхода на страницах 48-50 оценщик использует для расчета корректировки на тип сделки, площадь результаты исследования рынка консалтинговой группы "Паритет". Данное исследование проводилось за период 2011-2016 годы для рынка земли города Вологды. Поскольку оценщиком не доказана сопоставимость рынка земли административного центра и муниципальных образований, результаты исследования не могут быть использованы при определении корректирующих коэффициентов для объектов-аналогов, расположенных в муниципальных районах области.
Вместе с тем, по мнению представителя Правительства Вологодской области, указанные недостатки не влияют на размер определенной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... Правительство Вологодской области не оспаривает.
Оценщик В.С.А., проводивший оценку спорного объекта недвижимости, представил пояснения к отчету об оценке N 46/18 от 26 сентября 2018 года по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, в которых указал, что с момента выпуска сборников УПВС до даты оценки в строительстве зданий произошли изменения, касающиеся состава материалов, технологии строительства и пр. Для перевода из расценок 1969 года в цены на дату оценки применяются переводные коэффициенты, которые и учитывают данные изменения. В связи с изложенным, применение функционального устаревания правомерно. Методика расчета функционального устаревания представлена в статье Башкова В.С. в журнале "Ценообразование и сметное нормирование в строительстве", N 1 2006 г. Данная методика усреднено учитывает величину функционального устаревания в зависимости от года постройки объекта. В соответствии с пунктом 25 ФСО N 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
Относительно замечания N 2: согласно пункту 22в ФСО N 7 при проведении оценки должен быть описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете. Объем доступных оценщику рыночных данных представлен в пункте 15.3 отчета. Для объектов-аналогов критериями отбора выступают (страница 45): местоположение (районные центры Вологодской области); разрешенное использование земельного участка (торгово-офисное). По остальным критериям объекты сопоставимы с объектом оценки. Оценщиком используется подтвержденная информация, выявленная в результате телефонного разговора, в результате подбираются наиболее близкие по ценообразующим факторам к оцениваемому объекты-аналоги.
Относительно замечания N 3: для расчета стоимости земельного участка оценщиком были правомерно использованы корректировки, представленные на сайте: http://www.paritet35.ru. Рынок земельных участков в муниципальных районах Вологодской области не развит, вывести необходимые корректировки на основании найденных предложений не представляется возможным, поэтому для расчета используется ближайший к оцениваемому объекту рынок - рынок земельных участков г. Вологды
Суд, исследовав и проанализировав отчёт от 26 сентября 2018 года N 46/18, приходит к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчёте приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в нём информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объектов недвижимости, отвечает предъявляемым к нему законодательным требованиям, а потому признаёт его допустимым и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.
Представители административных ответчиков доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчёте оценщика, величине рыночной стоимости объекта недвижимости, не представили, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли.
При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N... может быть пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости на основании отчёта от 26 сентября 2018 года N 46/18, выполненного оценщиком ИП В.С.А.
Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат удовлетворению.
Административный истец Расторгуев Н.Н., кроме того, ставит вопрос о возмещении ему понесённых по делу судебных расходов по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 20 000 рублей, комиссии банка в размере 500 рублей, расходов по оплате услуг представителя в размере 8000 рублей, расходов на оплату услуг нотариуса в размере 100 рублей, расходов на изготовление копий документов в размере 962 рубля, транспортных расходов в общем размере 2700 рублей и расходов по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
В соответствии со статьей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
В целях проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости Расторгуевым Н.Н. 24 сентября 2018 года с ИП В.С.А. заключен договор N 46/18 на оказание услуг по определению рыночной стоимости объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N....
Стоимость работ по договору в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N... составила 20 000 рублей.
03 октября 2018 года денежные средства в размере 20 000 рублей были оплачены Расторгуевым Н.Н., что подтверждается чеком-ордером N 4993, комиссия за перевод денежных средств составила 500 рублей (л.д. 17).
05 октября 2018 года Расторгуев Н.Н. для оказания ему юридической помощи заключил соглашение об оказании юридической помощи с адвокатом Едемской Е.В. Предметом соглашения являлось: представление интересов доверителя в Вологодском областном суде (л.д. 18-19).
В ходе судебного разбирательства по административному делу интересы административного истца Расторгуева Н.Н. представлял адвокат Едемская Е.В. По делу состоялось два судебных заседания в суде первой инстанции: 25 октября 2018 года и 07 ноября 2018 года.
Стоимость представительских услуг составила 8000 рублей и была оплачена Расторгуевым Н.Н. в полном размере 05 октября 2018 года, что подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру N 14 от 05 октября 2018 года (л.д. 20).
Административный истец Расторгуев Н.Н. и его представитель адвокат Едемская Е.В. проживают в <адрес>. В связи с рассмотрением административного дела в суде первой инстанции Расторгуевым Н.Н. понесены расходы по оплате проезда на судебные заседания - 25 октября 2018 года и 07 ноября2018 года. В подтверждение указанных расходов представлены билеты на проезд из <адрес> в г. Вологду автобусом ИП П.В.Г. от 25 октября 2018 года МА N... стоимостью 600 рублей и от 07 ноября 2018 года МА N... стоимостью 700 рублей и из г. Вологды в <адрес> автобусом ИП В.И.А. от 25 октября 2018 года ИА N... и от 07 ноября 2018 года ИА N... стоимостью 700 рублей каждый.
Административным истцом также понесены расходы на изготовление копий документов в размере 962 рубля, что подтверждено товарным чеком от 02 октября 2018 года (л.д.21) и расходы на оплату услуг нотариуса за заверение копий документов в размере 100 рублей, что подтверждено справкой нотариуса Ш.М.В. от 03 октября 2018 года (л.д.13).
Кроме этого, при подаче административного иска в суд Расторгуевым Н.Н. уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей, что подтверждено чеком-ордером от 01 октября 2018 (л.д. 9).
Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Вологодской области была проведена в 2012 году, результаты работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости утверждены постановлением Правительства Вологодской области от 24 сентября 2012 года N 1125.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о взыскании судебных расходов по данному административному делу с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, - Правительства Вологодской области.
Разрешая требования о взыскании судебных расходов, суд, учитывая конкретные обстоятельства дела, его сложность, руководствуясь принципами разумности и справедливости, приходит к выводу о взыскании с Правительства Вологодской области в пользу Расторгуева Н.Н. расходов по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по договору от 24 сентября 2018 года N 46/18 в размере 20 000 рублей, расходов по оплате услуг представителя по соглашению от 05 октября 2018 года N 56 в размере 8000 рублей, расходов на оплату комиссии банка в размере 500 рублей, расходов на оплату услуг нотариуса в размере 100 рублей, расходов на изготовление копий документов в размере 962 рубля, транспортных расходов в размере 2700 рублей и расходов по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, всего подлежит взысканию денежная сумма в размере 32 562 рубля.
Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
восстановить Расторгуеву Н.Н. срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 35:08:0103007:66.
Административное исковое заявление Расторгуева Н.Н. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поданное в суд 08 октября 2018 года, удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N..., назначение: нежилое, общей площадью 38,5 кв.м., 1-этажное, инв. N 627, лит. А, расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 24000 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года.
Взыскать с Правительства Вологодской области в пользу Расторгуева Н.Н. судебные расходы по административному делу N 3а-294/2018 в общем размере 32562 (тридцать две тысячи пятьсот шестьдесят два) рубля.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Н.В. Мещерякова
Мотивированное решение изготовлено 07 ноября 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка