Решение Ярославского областного суда от 26 февраля 2020 года №3а-293/2019, 3а-2/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 февраля 2020 года Дело N 3а-2/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при участии секретаря Антоновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества "Раскат" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
Акционерное общество (АО) "Раскат" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка площадью 138 025 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации основной промышленной площадки, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 73 431 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.
Заявление обосновано следующим: указанный земельный участок принадлежит АО "Раскат" на праве собственности. Земельный участок используется по своему назначению. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> утверждена на 01 января 2015 года в размере 175 555 377,75 рублей.
Согласно отчету ООО "Ярэксперт" N 12541/01//19 от 06 мая 2019 года рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года установлена в размере 73 431 000 рублей. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным ему статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Колесов И.А. административные исковые требования поддержал.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Николаева Т.Б. возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.
От администрации городского округа город Рыбинск представлены возражения на административный иск, в котором указывается, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Управлением Росреестра по Ярославской области на заявление представлен отзыв, в котором оно просило рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Существенных замечаний к отчету оценки рыночной стоимости земельного участка не имеет. Подтвердили размер кадастровой стоимости объекта недвижимости на 01 января 2015 года.
От ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представлен отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Подтвержден размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами или гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, что АО "Раскат" является собственником земельного участка площадью 138 025 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации основной промышленной площадки, расположенного по адресу: <адрес>
Данный факт подтвержден выпиской из ЕГРН в отношении объекта недвижимости от 06.02.2018г.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.
Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.
Суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, правообладателем которого он является.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок, принадлежащий административному истцу на праве собственности, поставлен на кадастровый учет 18.10.96г., он вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 01 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, в том числе города Рыбинска.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена на указанную дату в размере 175 555 377,75 рублей, что подтверждено выпиской из ЕГРН в отношении объекта недвижимости.
Административным истцом представлен отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости N 12541/01//19, выполненный ООО "Ярэксперт" от 06 мая 2019 года, согласно которому определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года в размере 73 431 000 рублей.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и администрации городского округа город Рыбинск о том, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, опровергнуты в судебном заседании отчетом о рыночной стоимости, пояснениями оценщика Григорьевой Л.А., заключением судебной экспертизы, не доверять которым у суда оснований не имеется.
Так, замечание о неправильной идентификации аналога N 3 (г.Ярославль, Костромское шоссе, в районе Индустриального парка) нельзя считать обоснованным.
Суд учитывает, что согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.
Согласно абзацам 1, 3 пункта 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
В отчете на страницах 96-97 оценщиком указывается описание о предложении аналога N 3.
Информация о предложении, использованная оценщиком относится к дате 31 июля 2014 года, что не противоречит ФСО N 1. Из имеющейся информации на указанное время с достоверностью не следует, что объект-аналог предлагался к продаже с какими-либо улучшениями.
В соответствии с п/п "в" п. 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.
В отчете оценщиком произведен анализ рынка земельных участков наиболее сходных с объектом оценки именно по ценообразующим факторам, которые определены оценщиком в полном соответствии с пунктом 22 ФСО N 7.
Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
Суд отмечает, что замечания заинтересованных лиц не опровергли выводов оценщика об итоговой величине рыночной стоимости земельного участка административного истца.
Данные выводы суда подтверждены судебной оценочной экспертизой, выполненной экспертом ООО "Рензин Компани" Рензиным А.Ю.
Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Анализируя представленное заключение эксперта ООО "Рензин Компани" Рензина А.Ю. от 20 декабря 2019 года, суд приходит к выводу, что заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о соответствии имеющегося отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе ФСО. Установленная в отчете рыночная стоимость земельного участка является достоверной.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.
Убедительных возражений, ставящих под сомнение выводы эксперта, со стороны участников процесса, в том числе заинтересованных лиц не представлено.
Замечания заинтересованных лиц о необоснованном применении экспертом корректировки на торг аналогов N N3 и 4 не доказывают необоснованность расчетов эксперта при ответе на вопрос о достоверности итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в отчете оценщика.
Судом установлено, что торги по указанным аналогам не состоялись, что давало возможность эксперту на применение данной корректировки.
По изложенным мотивам, суд доверяет заключению судебной оценочной экспертизы.
Оценивая представленные доказательства в совокупности, суд констатирует, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 73 431 000 рублей, заявленный административным истцом, подтвержден объективными доказательствами, не доверять которым у суда нет оснований.
Суд отмечает, что оспариваемая заявителем кадастровая стоимость на момент вынесения решения является архивной, поскольку Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории Ярославской области" утверждена новая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 82 669 576,86 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, которая применяется с 01 января 2020 года.
Данное обстоятельство не является препятствием для установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в размере 73 431 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в комиссию, т.е. - 17 мая 2019 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка площадью 138 025 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации основной промышленной площадки, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 73 431 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 73 431 000 рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 17 мая 2019 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Нуждин С.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка