Решение Иркутского областного суда от 30 сентября 2015 года №3а-292/2015

 
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 30 сентября 2015 года Дело N 3а-292/2015
 
Именем Российской Федерации
30 сентября 2015 года г. Иркутск
Иркутский областной суд в составе:
председательствующего судьи Петуховой В.Г.,
при секретаре судебного заседания М.,
с участием представителя административного истца Почивалиной Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело "номер изъят" по административному исковому заявлению Хвоенка В.В. к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
В обоснование исковых требований Хвоенок В.В. указал, что он является собственником объекта недвижимости - автостоянки закрытого типа - объект незавершенного строительством (здание), расположенного "адрес изъят", что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности "номер изъят".
Данный объект недвижимости находится на земельном участке с кадастровым "номер изъят", категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: автостоянки закрытого типа (гаражи) хранения легковых и грузовых автомобилей, общая площадь (данные изъяты), адрес объекта: "адрес изъят".
Кадастровая стоимость указанного земельного участка на основании Постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп «О внесении изменений в постановление Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-ПП «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» определена по состоянию на 3 декабря 2013 года в размере (данные изъяты).
В связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка по состоянию на "дата изъята" , кадастровая стоимость земельного участка пересмотрена и составила (данные изъяты).
Указанный земельный участок передан истцу в аренду, и размер арендной платы определяется с учетом его кадастровой стоимости.
В связи со значительным превышением кадастровой стоимости земельного участка Хвоенок В.В. считает, что его права как арендатора и как потенциального покупателя земельного участка нарушены.
Рыночная стоимость принадлежащего ему земельного участка по состоянию на "дата изъята" составляет (данные изъяты), что подтверждается отчетом "номер изъят", выполненным оценщиком ООО «Новосибирская оценочная компания».
В подтверждение обоснованности установленной отчетом "номер изъят" величины рыночной стоимости указанного выше земельного участка истец представил суду положительное экспертное заключение "номер изъят", выполненное членом некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков «Южно-Сибирской организацией профессиональных оценщиков и экспертов».
Представитель Правительства Иркутской области, надлежащим образом извещенного о судебном заседании, в письменном отзыве на заявление Хвоенка В.В., просил проверить является представленный истцом отчет по определению рыночной стоимости земельного участка допустимым доказательством.
Заинтересованные по делу лица в судебном заседании не присутствовали.
Руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, своевременно и в надлежащей форме извещенных о судебном заседании.
Заслушав объяснения представителя истца - Почивалину Л.В. поддержавшую исковые требования, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Основанием внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка истца послужило постановление Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп).
Считая данную кадастровую стоимость земельного участка завышенной, Хвоенок В.В. представил отчет "номер изъят", выполненный оценщиком ООО «Новосибирская оценочная компания», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" составила (данные изъяты).
В подтверждение обоснованности установленной отчетом "номер изъят" величины рыночной стоимости указанного выше земельного участка истец представил суду положительное экспертное заключение "номер изъят", выполненное членом некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков «Южно-Сибирской организацией профессиональных оценщиков и экспертов».
Исходя из положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, истец, как законный владелец земельного участка и плательщик арендных платежей на имущество, для определения размера которых используется кадастровая стоимость земельного участка, вправе обращаться с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержит главу III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающую специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.
Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Из статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами кадастровой оценки и не может быть определена на произвольную дату.
В силу положений статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
В случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке, а также в случаях изменения характеристик земельного участка, влияющих на кадастровую стоимость (отнесение земельного участка к другой категории земель, изменение вида разрешенного использования земельного участка или уточнение площади земельного участка), определение кадастровой стоимости проводится в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. № 222.
Согласно пункту 2.6 Методических рекомендаций в случае изменения площади земельного участка или его вида разрешенного использования, или перевода земельного участка из одной категории в другую, или отнесения земельного участка к определенной категории земель кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости.
В данном случае, как усматривается из кадастрового паспорта, спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет 23 октября 2006 года, однако, согласно кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 1 сентября 2015 года, датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка является "дата изъята" , поскольку изменился вид разрешенного использования земельного участка.
Исходя из положений статей 24.15 и 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из необходимых доказательств является отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а также в установленных законом случаях положительное заключение эксперта саморегулируемой организации оценщиков на отчет об оценке.
Согласно статье 24.16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» исполнитель работ обязан обеспечить проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.
Таким образом, отчет оценщика может считаться допустимым доказательством только в том случае, если на него будет представлено положительное экспертное заключение.
Согласно статье 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Анализ содержания отчетов об оценке позволяет суду сделать вывод о том, что значительная разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельных участков обусловлена индивидуальными их особенностями, которые были учтены оценщиком при оценке объекта в том числе, вид разрешенного использования, месторасположение земельных участков.
Представленный заявителем отчет о рыночной стоимости принадлежащего Хвоенку В.В. на праве аренды земельного участка выполнен в соответствии с требованиями действующего законодательства специалистом, имеющим соответствующее образование и стаж работы в области оценочной деятельности, соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Так земельный участок с кадастровым "номер изъят", с разрешенным видом использования для строительства автостоянки закрытого типа (гаражи) хранения легковых и грузовых автомобилей, расположен "адрес изъят". Оценщиком при визуальном осмотре указанного земельного участка установлен факт его использования в соответствии с разрешенным использованием. Стоимость объекта оценки, прежде всего, опосредована его местом расположения: средней плотностью окружающей застройки, представленной в основном объектами производственно-складского направления. Оценщик указывает на наличие развитой инфраструктуры
В отчете оценщика присутствует подробный анализ политических, экономических, социальных и экологических факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки.
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком мотивированно использовался метод сравнительных продаж, в связи с чем, проведен анализ объектов-аналогов к объекту оценки и обоснование их выбора.
Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости выбраны в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки - сходные с объектами оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость: категория земель, вид права, вид разрешенного использования, площадь, местоположение, условия финансовых расчетов при приобретении, условия продаж, обеспеченность энергоресурсами и коммуникациями, отсутствие улучшений.
Согласно положительного экспертного заключения "номер изъят" некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков «Южно-Сибирской организацией профессиональных оценщиков и экспертов» отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Поскольку заинтересованные лица доказательств, опровергающих выводы оценщика в отчете об оценке о рыночной стоимости земельного участка и эксперта в экспертном заключении о соответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства, не представили, ходатайств о содействии в представлении таких доказательств, как заключение судебной экспертизы об установлении действительной рыночной цены спорного земельного участка либо о соответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства не заявляли, судом оснований для назначения по инициативе суда указанных экспертиз не установлено, суд полагает возможным согласиться с рыночной стоимостью земельного участка, расположенного "адрес изъят" с кадастровым "номер изъят", установленной в отчете об оценке в размере (данные изъяты).
Установленное судом несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, значительное превышение кадастровой стоимости над рыночной, свидетельствует о наличии правовых оснований для установления кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости.
Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (часть пятая статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Принимая во внимание изложенное, установление судом рыночной стоимости земельных участков является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
В связи с непредставлением истцом суду сведений о дате обращения в комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости в Иркутской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости именно с представленными суду отчетом об оценке и положительным экспертным заключением на него, суд полагает возможным в резолютивной части указать на дату обращения истца в суд. При этом, истец не лишен права обратиться в суд с заявлением о разъяснении решения суда с целью уточнения даты обращения в Комиссию, если данное обстоятельство будет иметь для него правовое значение.
Руководствуясь статьями 175-180, 259 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Иркутский областной суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования Хвоенка В.В. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", расположенного "адрес изъят", общей площадью (данные изъяты), категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования: автостоянки закрытого типа (гаражи) хранения легковых и грузовых автомобилей равной его рыночной стоимости (данные изъяты) по состоянию на "дата изъята" .
Датой обращения в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной следует считать "дата изъята" .
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию судебной коллегии по административным делам Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий судья В.Г. Петухова



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка