Дата принятия: 09 августа 2019г.
Номер документа: 3а-29/2019
КАМЧАТСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 9 августа 2019 года Дело N 3а-29/2019
Камчатский краевой суд в составе:
председательствующего судьи
Гончаровой Н.В.,
при секретарях
Чуйковой Ю.В. и Ткаченко А.В.,
с участием представителя административного истца ООО "Капитал Строй" Соколовой Е.А., представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю Мырза Д.А., представителей административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края Лопковой Е.И. и Денисовой В.А., представителя заинтересованного лица Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа Токарева А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Капитал Строй" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю и Министерству имущественных и земельных отношений Камчатского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Капитал Строй" обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости.
Свои требования мотивировало тем, что 8 мая 2019 года между ООО "Капитал Строй" и Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N. Продажная стоимость земельного участка рассчитана в размере 20% от его кадастровой стоимости в размере 5553820 руб. 22 коп. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2012 года.
Считая указанную кадастровую стоимость завышенной, Общество обратилось за проведением оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка N 14/04-19 от 8 апреля 2019 года, выполненным индивидуальным предпринимателем Вахрушевой Н.В., рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2012 года составила 2239623 руб.
На основании произведенных экспертом-оценщиком расчетов административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, в размере 2239623 руб. по состоянию на 1 января 2012 года.
Представитель административного истца ООО "Капитал Строй" Соколова Е.А. в судебном заседании исковые требования поддержала.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю Мырза Д.А. против удовлетворения требований ООО "Капитал Строй" не возражала.
Представители административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края Лопкова Е.И. и Денисова В.А. пояснили, что в отчете индивидуального предпринимателя Вахрушевой Н.В. имеются недостатки, которые отражены в отзыве на исковое заявление, но Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края сделало свои расчеты, на основании которых пришло к выводу о соответствии рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, определенной индивидуальным предпринимателем Вахрушевой Н.В., в размере 2239623 руб.
Представитель заинтересованного лица Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа Токарев А.В. в судебном заседании поддержала позицию Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.
На основании ч. 1 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Как разъяснено в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, п.п. 1 и 2 ст. 2, п.п. 2, 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
В соответствии со ст. 39(4) Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Постановлением Правительства Камчатского края от 15 февраля 2016 года N 35-П утвержден Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Камчатского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов в Камчатском крае (далее - Порядок).
В соответствии с данным Порядком цена земельного участка при заключении договора купли-продажи без проведения торгов определяется в размере 20 процентов от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка в случае продажи собственникам зданий, сооружений либо помещений в них земельных участков, на которых расположены эти здания, сооружения.
Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края от 29 ноября 2012 года N 981-р утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Камчатского края по состоянию на 1 января 2012 года.
В пункт 4142 перечня земельных участков, в отношении которых утверждены результаты государственной кадастровой оценки, включен земельный участок с кадастровым номером N, арендатором которого является ООО "Капитал Строй".
В соответствии с договором купли-продажи земельного участка N 52-19 от 8 мая 2019 года Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа обязуется передать в собственность, а ООО "Капитал Строй" принять в собственность и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, фактическая эксплуатация земельного участка - для эксплуатации здания магазина. Цена участка, подлежащего передаче в собственность покупателю, рассчитана в соответствии с Порядком, утвержденным Постановлением Правительства Камчатского края от 15 февраля 2016 года N 35-П, и определена как 20 % от кадастровой стоимости земельного участка (5553820 руб. 22 коп.) и составила 1110764 руб. 04 коп.
Таким образом, стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена исходя из его кадастровой стоимости, что затрагивает права истца как приобретателя недвижимого имущества.
Согласно абз. 3 ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст. 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу с ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N внесены в Единый государственный реестр недвижимости 28 декабря 2012 года, с иском в суд ООО "Капитал Строй" обратилось 5 июня 2019 года, то есть с пропуском установленного ч. 3 ст. 245 КАС РФ срока.
Обращаясь в суд с административным исковым заявлением, ООО "Капитал Строй" заявило ходатайство о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд.
В п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" определено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Рассмотрев данное ходатайство и установив, что очередная государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Камчатского края не проведена, суд, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", пришел к выводу о возможности восстановления ООО "Капитал Строй" срока для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.
Рассматривая требование административного истца об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, суд приходит к следующему.
Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края от 29 ноября 2012 года N 981-р утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Камчатского края по состоянию на 1 января 2012 года.
5 декабря 2016 года между администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) и ООО "Капитал Строй" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 120/16, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, на срок по 5 декабря 2019 года.
Данный земельный участок Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края от 29 ноября 2012 года N 981-р включен в пункт 4142 результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Камчатского края, в отношении которого по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость определена в размере 5553820 руб. 22 коп.
ООО "Капитал Строй" обладает исключительным правом выкупа земельного участка с кадастровым номером N.
В соответствии с договором купли-продажи земельного участка N 52-19 от 8 мая 2019 года цена земельного участка с кадастровым номером N, подлежащего передаче в собственность покупателю ООО "Капитал Строй", рассчитана в размере 20 процентов от кадастровой стоимости данного земельного участка в размере 5553820 руб. 22 коп. и составила 1110764 руб. 04 коп.
Отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка N 14/04-19 от 8 апреля 2019 года, выполненным индивидуальным предпринимателем Вахрушевой Н.В., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2012 года составила 2239623 руб.
Несмотря на то что, по мнению Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края, отчет индивидуальным предпринимателем Вахрушевой Н.В. составлен с нарушениями установленных требований, в судебном заседании административный ответчик согласился с определенной оценщиком рыночной стоимостью земельного участка и возражал против назначения судебной экспертизы, полагая рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на 1 января 2012 года в размере 2239623 руб., действительной, а допущенные оценщиком нарушения, в конечном итоге, не повлияли на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Анализируя содержание отчета об определении рыночной стоимости земельного участка N 14/04-19 от 8 апреля 2019 года, суд соглашается с тем, что анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов влияющих на его стоимость в части данных о населении, показателей социально-экономического положения Камчатского края выполнен оценщиком на основе итоговых показателей 2008-2009 годов, тогда как анализ факторов, влияющих на стоимость земельного участка, должен проводиться на основе данных периода, предшествующего дате оценке, то есть охватывать 2011 год. Вместе с тем, выявленные несоответствия не оказывают существенного влияния на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. В результате выбора подходов оценщиком для оценки земельного участка отобран сравнительный подход к оценке. Отказ от использования затратного и доходного подходов мотивирован. Отмечено, что рынок земельных участков в 2010-2011 годах только начал формирование, сделки и предложения по продаже земельных участков коммерческого использования были единичны. В аренду земельные участки передавались только органами местного самоуправления по фиксированным ставкам, определяемым по постановлениям с использованием установленных коэффициентов. В ситуации неразвитого рынка земельных участков под коммерческую деятельность, при исключительно редких, фактически единичных продажах земельных участков оценщиком были использованы аналоги за 2011 год, по которым известна цена предложения. Аналоги относятся к одному сегменту рынка недвижимости. В отчете приведены ссылки на источники информации, использованные для расчета стоимости. Стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода определена по состоянию на 1 января 2012 года в размере 2239623 руб.
Данных, опровергающих выводы оценщика, суду не представлено.
При таких обстоятельствах, административное исковое заявление ООО "Капитал Строй" подлежит удовлетворению.
Согласно требованиям абз. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
С заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Камчатскому краю 14 мая 2019 года.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявлением общества с ограниченной ответственностью "Капитал Строй" удовлетворить.
Установить по состоянию на 1 января 2012 года кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2239623 руб.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "Капитал Строй" с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости считать 14 мая 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Камчатского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
В окончательной форме решение изготовлено 13 августа 2019 года.
Председательствующий судья Н.В. Гончарова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
