Дата принятия: 13 февраля 2018г.
Номер документа: 3А-29/2018
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 13 февраля 2018 года Дело N 3А-29/2018
Калининградский областной суд в лице судьи Шкуратовой А.В.,
при секретаре Корженко И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело
по административному исковому заявлению ОАО "Военторг-Запад" к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованное лицо администрация МО "Балтийский муниципальный район" об установлении кадастровой стоимости здания кафе с кадастровым номером 39:14:010344:159 равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ОАО "Военторг-Запад" обратилось в суд с вышеназванным административным иском, указав, что является собственником здания кафе, общей площадью 232,0 кв. м, с кадастровым номером 39:14:010344:159, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Балтийск, ул. А.Невского, военный городок N 67.
Постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года N 625 утверждены результаты определения кадастровой стоимости указанного здания по состоянию на 01 января 2016 года в размере 3486816,16 руб.
Согласно заказанному административным истцом в ООО "Профессиональная оценка" отчету N от 26.04.2017 рыночная стоимость указанного нежилого здания по состоянию на 01 января 2016 года составила 3010 000 рублей.
Сославшись на то, что значительное превышение установленной кадастровой стоимости здания над рыночной влечет увеличение налоговых обязательств, ОАО "Военторг-Запад" просило установить кадастровую стоимость здания кафе, общей площадью 232,0 кв. м, с кадастровым номером 39:14:010344:159, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Балтийск, ул. А.Невского, военный городок N 67, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года, равном 3010 000 рублей.
Представитель ОАО "Военторг-Запад" Кукушкина О.Н. административный иск поддержала по изложенным в нем доводам.
Представитель Правительства Калининградской области Тараруев А.С. против удовлетворения заявленных требований возражал, со ссылкой на решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области, отклонившей заявление ОАО "Военторг-Запад" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, считал не соответствующим законодательству об оценочной деятельности отчет N от 26.04.2017 об оценке рыночной стоимости здания кафе с кадастровым номером 39:14:010344:159, а изложенные в нем выводы об итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки недостоверными.
Кроме того, приводил доводы о недобросовестности действий ООО ОАО "Военторг-Запад", не предоставившего в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области положительное экспертное заключение о соответствии отчета N от 26.04.2017 г. законодательству об оценочной деятельности, что свидетельствует о неисполнении им обязанности по досудебному урегулированию спора, в такой ситуации последующее обращение в суд является злоупотреблением правом по смыслу статьи 10 ГК РФ.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Калининградской области, администрации МО "Балтийский муниципальный район" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявил.
В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя ОАО "Военторг-Запад" Кукушкиной О.Н., представителя Правительства Калининградской области Тараруева А.С., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ, юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Судом установлено, что ОАО "Военторг-Запад" является собственником здания кафе, общей площадью 232,0 кв. м, с кадастровым номером 39:14:010344:159, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Балтийск, ул. А.Невского, военный городок N 67, что подтверждается свидетельством N о государственной регистрации права от 26 мая 2014 года (л.д. 7).
Согласно пункту 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база по налогу на имущество российских организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.
Подпунктом 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется с учетом особенностей установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Законом субъекта Российской Федерации могут быть установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости данных объектов недвижимого имущества (абзац второй пункта 2 статьи 372, пункт 2 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
В соответствии с подп. 1, 2 п. 2 ст. 1.1 Закона Калининградской области от 27 ноября 2003 года N 336 "О налоге на имущество организаций" налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества в 2017 году и в последующие годы определяется в отношении: административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них; нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Принадлежащее административному истцу здания кафе с кадастровым номером 39:14:010344:159 имеет назначение и используется в качестве кафе.
Постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года N 625 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Калининградской области, которым по состоянию на 01 января 2016 года кадастровая здания кафе с кадастровым номером 39:14:010344:159 установлена в размере 3486816,16 руб.
Сведения о кадастровой стоимости здания 08 февраля 2017 года внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается выпиской от 20 октября 2017 года (л.д.6).
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Размер кадастровой стоимости находящегося в собственности административного истца здания влияет на размер налоговых платежей.
Права административного истца, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости принадлежащего ему здания его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности здания.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
В обоснование административного иска ОАО "Военторг-Запад" представило суду заказанный в ООО "Профессиональная оценка" отчет N от 26.04.2017, согласно которому рыночная стоимость указанного здания кафе с кадастровым номером 39:14:010344:159 по состоянию на 01 января 2016 года составила 3 010 000 руб.
Исходя из вышеизложенного, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной административным истцом рыночной стоимости нежилого помещения лежит на ответчиках и заинтересованных лицах.
Вместе с тем, каких - либо доказательств обратного названными лицами, участвующими в деле, не представлено, как и доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика о рыночной стоимости объекта оценки.
Не представлено и доказательств в подтверждение того, что спорное нежилое помещение по состоянию на 01 января 2016 года имело другую рыночную стоимость.
В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
В представленном административным истцом отчете об оценке указаны примененные оценщиком стандарты оценки; принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; проведены анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; имеется описание объекта оценки с указанием перечня документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики здания кафе; описание процесса его оценки в части применения подходов к оценке; приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты; содержатся результаты оценки, полученные при применении сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке, и описана процедура согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам с целью определения итоговой величины стоимости; определена итоговая величина стоимости объекта оценки.
Суд не находит оснований для признания представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости здания кафе с кадастровым номером 39:14:010344:159 не соответствующим законодательству об оценочной деятельности, нарушений законодательства об оценочной деятельности, допущенных оценщиком при подготовке отчета N 330-Р от 26.04.2017, которые повлияли на определение итоговой величины стоимости объекта оценки, судом не установлено.
В силу предписаний статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, ответчиками и заинтересованными лицами в материалы дела не представлено, ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы не заявлялось, суд не усматривает оснований для отказа в удовлетворении административного иска.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета его уникальных характеристик. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.
Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден: 14 июня 2017 г. ОАО "Военторг-Запад" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области, решением которой от 11.07.2017 г. N 709 заявление ОАО "Военторг-Запад" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания кафе с кадастровым номером 39:14:010344:159 было отклонено.
Доводы представителей Правительства Калининградской области Тараруева А.С. о несоблюдении административным истцом досудебного порядка урегулирования спора ввиду непредоставления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области положительного экспертного заключения о соответствии отчета N от 26.04.2017 законодательству об оценочной деятельности, являются несостоятельными и подлежат отклонению.
Действительно, приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 г. N 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, пункт 13 которого предусматривает предоставление заявителем в названную комиссию совместно с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в случаях, установленных настоящим Порядком.
Вместе с тем, Федеральным законом от 02.06.2016 г. N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" абзац 6 части 16 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", содержащий аналогичное требование, признан утратившим силу (подпункт "а" пункта 29 статьи 3 Федерального закона от 02.06.2016 г. N 172-ФЗ).
Исходя из изложенного, с даты введения в действие указанного Федерального закона пункт 13 Порядка в части обязанности заявителя представить положительное экспертное заключение на отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вошел в противоречие с нормативным правовым актом большей юридической силы.
То обстоятельство, что до настоящего времени в названный Порядок не внесены соответствующие изменения, направленные на реализацию нормативного акта большей юридической силы, не означает, что изложенное в пункте 13 Порядка приведенное выше требование подлежит исполнению.
Исходя из того, что федеральные законы имеют большую юридическую силу по сравнению с подзаконными нормативными актами, положения Порядка подлежат применению в части, не противоречащей закону.
На основании изложенного требование административного истца об установлении кадастровой стоимости здания кафе, общей площадью 232,0 кв. м, с кадастровым номером 39:14:010344:159, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Балтийск, ул. А.Невского, военный городок N 67, равной его рыночной стоимости в размере 3 010000 руб. по состоянию на 01 января 2016 года, является законным и подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ОАО "Военторг-Запад" к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованное лицо администрация ГО "Город Калининград" об установлении кадастровой стоимости здания кафе с кадастровым номером 39:14:010344:159 равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость здания кафе, общей площадью 232,0 кв. м, с кадастровым номером 39:14:010344:159, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Балтийск, ул. А.Невского, военный городок N 67, равной его рыночной стоимости в размере 3 010000 руб. по состоянию на 01 января 2016 г.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 14 июня 2017 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости после вступления в законную силу является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 19 февраля 2018 года.
Судья Калининградского
областного суда А.В. Шкуратова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
