Решение Камчатского краевого суда от 26 ноября 2019 года №3а-29/2018, 3а-2/2019

КАМЧАТСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 ноября 2019 года Дело N 3а-2/2019
Камчатский краевой суд в составе:







председательствующего судьи


Гончаровой Н.В.,




при секретаре


Чуйковой Ю.В.,












с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Рассвет" Петухова М.Ю., представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края Лопковой Е.И., представителей административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю Мырза Д.А. и Шевчук В.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Рассвет" к Министерству имущественных и земельных отношений Камчатского края и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Торговый дом Рассвет" обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка <данные изъяты>, в размере его рыночной стоимости.
В обоснование требований указало, что является арендатором данного земельного участка, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2012 года определена в размере 7183368 руб. Считая кадастровую стоимость завышенной, ООО "Торговый дом Рассвет" обратилось за проведением независимой оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Отчетом об оценке от 21 сентября 2018 года N 01ЗУ/18, выполненным индивидуальным предпринимателем ФИО1 подтвержденным экспертным заключением Ассоциация "Саморегулируемая организация оценщиков "ЭКСПЕРТНЫЙ СОВЕТ", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2012 года составляет 2850 389 руб., которую истец просил установить с целью уменьшения размера арендной платы.
Представитель административного истца ООО "Торговый дом Рассвет" Петухов М.Ю. в судебном заседании иск поддержал, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном отчетом оценщика ФИО1. в сумме 2850389 руб. Полагал экспертное заключение эксперта ФИО2., которым определена кадастровая стоимость в размере 5244000 руб. недопустимым доказательством, поскольку согласно заключению специалиста Ассоциации "Саморегулируемой организации оценщиков "ЭКСПЕРТНЫЙ СОВЕТ" ФИО3 от 16 ноября 2019 года экспертом допущены грубые нарушения методики проведения исследований, а выводы являются неясными, неполными и научно необоснованными.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края Лопкова Е.И. указала на право административного истца на пересмотр установленной кадастровой стоимости и установлении ее в размере рыночной. Дополнительно пояснила, что отчет оценщика ФИО1., установившего рыночную стоимость земельного участка, составлен с грубыми нарушениями стандартов оценки, а рыночная стоимость в размере 2850389 руб. очевидно занижена. Отчет эксперта ФИО2. имеет описки, однако они не влияют на итоговые выводы, в связи с чем полагала сумму 5244000 руб. соответствующей реальной рыночной стоимости спорного земельного участка.
Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю Мырза Д.А. и Шевчук В.С. поддержали позицию представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края.
Заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации и картографии" и АО "Муниципальный Камчатпрофитбанк" своих представителей в суд не направили.
Заинтересованные лица Управление архитектуры, градостроительства, земельных отношений и природопользования администрации Елизовского муниципального района, администрация Елизовского городского поселения также своих представителей в суд не направили, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.
Как предусмотрено ч. 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно абз. 3 ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст. 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу с ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N внесены в Единый государственный реестр недвижимости 28 декабря 2012 года, с иском в суд ООО "Торговый дом Рассвет" обратилось 15 ноября 2018 года, то есть с пропуском установленного ч. 3 ст. 245 КАС РФ срока.
В административном иске ООО "Торговый дом Рассвет" заявило ходатайство о восстановлении пропущенного срока обращения в суд.
В п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" определено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Рассмотрев ходатайство административного истца и установив, что очередная государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Камчатского края не проведена, суд, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", пришел к выводу о возможности восстановления ООО "Торговый дом Рассвет" срока для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.
Рассматривая требование административного истца об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 41:05:0101007:348, суд приходит к следующему.
Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края от 29 ноября 2012 года N 981-р утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Камчатского края по состоянию на 1 января 2012 года, в п. 3102 которого определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 7183368 руб.
9 марта 2010 года между Управлением архитектуры, градостроительства, земельных отношений и природопользования администрации Елизовского муниципального района от имени Елизовского муниципального района (арендодатель) и ООО "Торговый дом Рассвет" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 30/А, по условиям которого Обществу передан в аренду земельный участок <данные изъяты> (т. 1 л.д. 16-23, 24-25, 26).
Из протоколов арендной платы, являющихся приложением к договору аренды земельного участка N 30/А от 9 марта 2010 года (т. 1 л.д. 22, т. 2 л.д. 26, 26а), следует, что арендная плата по договору рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, из чего следует, что ее размер затрагивает права истца как арендатора имущества.
Отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка N 01ЗУ/18 от 21 сентября 2018 года, выполненным индивидуальным предпринимателем ФИО1., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию 1 января 2012 года определена в размере 2850389 руб. (т. 1 л.д. 27-136).
Согласно экспертному заключению N ЭП-260918-ХК от 24 октября 2018 года эксперта ФИО4. Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "ЭКСПЕРТНЫЙ СОВЕТ" отчет индивидуального предпринимателя ФИО1 N 01ЗУ/18 от 21 сентября 2018 года признан соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности (т. 1 л.д. 137-146).
По мнению административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю рыночная стоимость спорного имущества в отчете индивидуального предпринимателя Торопкина С.В. значительно занижена, отчет выполнен с нарушениями федеральных стандартов оценки.
По этой причине для установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости судом была назначена судебная оценочная экспертиза, по заключению которой N 3А-2/2019, выполненному экспертом ООО "НЭОС "Гарант-Эксперт" Сорокожердевой Е.В., установлена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию 1 января 2012 года в размере 5244000 руб. (т. 3 л.д. 65-114).
Из указанного заключения следует, что оценщик осуществил анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, за 2011 год. Анализ показал, что вместе с городом Петропавловском-Камчатским, городом Вилючинском и прилегающими селами город Елизово образует на Камчатке крупнейшую городскую агломерацию, в которой проживает более 70% населения. На подъезде к городу Елизово находится международный аэропорт. К основным направлениям развития города относится выполнение инновационных, производственных, рекреационных функций, а также реализация главной функции регионального транспортно-распределительного центра Камчатского края. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений на рынке коммерческой недвижимости и земельных участков на территории города Петропавловска-Камчатского и города Елизово показал, что на момент составления заключения найти информацию об объектах-аналогах, соответствующую всем требованиям оценочного законодательства в части достаточности, проверяемости и достоверности, практически невозможно. На всех современных интернет порталах, содержащих предложения о продаже земельных участков, сведения о предложениях и сделках за 2011 год отсутствуют. Анализ сведений о сделках с недвижимостью за 2011 год с официального сайта Росреестра показал, что в данных сведениях отсутствуют кадастровые номера участков, нет сведений об улучшениях, коммуникациях, в связи с чем не имеется возможности проанализировать многократное различие крайних значений ценовых показателей сделок. Вместе с тем на основе данных сведений оценщик пришел к выводу, что диапазон цен на земельные участки, расположенные в г. Елизово, входят в диапазон цен на земельные участки г. Петропавловска-Камчатского. Диапазон удельных показателей цен продаж на земельные участки в г. Елизово составляет от 851 до 4481 руб./кв.м, в г. Петропавловске-Камчатском от 969 до 9326 руб./кв.м. При этом эксперт отметил, что разница в уровне цен на жилую недвижимость в различных районах края, включая цены на земельные участки под жилую застройку, соответствуют разнице в уровне цен на коммерческую недвижимость. В связи с чем оценщик смог рассчитать индекс соотношения цен на земельные участки в г. Петропавловске-Камчатском и г. Елизово. Установив, что земельный участок с кадастровым номером N расположен в промышленной зоне города вблизи крупных автодорог, рядом расположены производственно-складские и офисно-торговые объекты, гаражные кооперативы, земли, свободные от застройки, оценщик признал, что наиболее эффективным использованием земельного участка будет его использование под эксплуатацию объектов производственно-складского назначения, что соответствует виду разрешенного использования земельного участка и его фактическому использованию. Для расчета рыночной стоимости земельного участка оценщик счел возможным применить метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. В отчете изложено обоснование невозможности использовать иные подходы и методы. Информацию об объектах аналогах, ценах сделок, предложений с земельными участками эксперт посчитал необходимым использовать из отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков, размещенных в Фонде данных о кадастровой оценке на сайте Росреестра (подраздел "Отчеты об оценке рыночной стоимости"). Такое решение обусловлено тем, что данные отчеты были проверены на предмет достоверности и достаточности используемой для оценки информации со стороны членов Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, работающей на территории Камчатского края, и Экспертных Советов саморегулируемых организаций, членами которых являются оценщики, выполнившие работу по определению стоимости земельных участков. Проанализировав содержание отчетов, был сделан вывод о невозможности использовать в качестве аналогов земельных участков, представленных на продажу в публичной оферте, принт-скрины объявлений по которым приведены в отчетах для реализации сравнительного подхода, поскольку по своей информативности они не удовлетворяют требованиям достаточности, однозначности и проверяемости, так как отсутствуют основные идентификационные признаки объектов сравнения - кадастровые номера участков, адреса, виды реализуемых прав, сведения об улучшениях, коммуникациях и прочее. В связи с чем для анализа были выбраны отчеты, рыночная стоимость земельных участков по которым была определена доходным подходом. По мнению оценщика, полученные в указанных отчетах результаты расчетов рыночных значений цен на земельные участки являются наиболее обоснованными и обладающими большей доказательной базой, что позволяет использовать оцененные участки в качестве аналогов для определения рыночной стоимости объекта сравнительным подходом, так как они содержат все идентификационные характеристики, носитель сведений о данных участках известен и данные сведения могут быть полностью перепроверены, все отчеты находятся в открытом доступе, все результаты оценки приведены к типичным рыночным условиям продажи и к единой дате продажи права собственности на земельный участок производственно-складского назначения, рассматриваемого как свободного от застройки, что приводит к необходимости минимальной корректировки. Для сравнения оценщик выбрал 9 объектов аналогов, из них 3 расположены в г. Елизово, 2 в Елизовском районе, 4 в г. Петропавловске-Камчатском. Характеристики объектов-аналогов приведены в таблице 6-1. Оценщиком также составлены таблица корректировки 6-2 по фактору "Транспортная доступность", таблица 6-3 "Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом", схемы расположения объекта оценки и объектов аналогов. Ко всем объектам-аналогам, расположенным на территории г. Петропавловска-Камчатского, применена понижающая корректировка на зонирование (местоположение) в размере -35%. Корректировка по назначению земельного участка (вид разрешенного использования) не проводилась, так как объект оценки и все объекты-аналоги предназначены для размещения объектов производственно-складского назначения. В отношении части объектов-аналогов проведена корректировка на наличие электроснабжения и водоснабжения. В целом заключение эксперта ООО "НЭОС "Гарант-Эксперт" содержит обоснованное суждение относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, логика процесса определения стоимости объекта оценки ясна, содержание отчета об оценке не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.
В свою очередь Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 01ЗУ/18 от 21 сентября 2018 года, выполненный индивидуальным предпринимателем Торопкиным С.В., которым рыночная стоимость земельного участка определена в размере 2850389 руб., не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка. При анализе рынка объекта оценки оценщик пришел к выводу, что в 2011 году значительная часть свободных земельных участков была реализована на аукционах. Тем не менее, достоверная информация о проведении аукционов не установлена, что не позволило оценщику провести достоверный анализ результатов торгов, чтобы определить общие ценовые рамки продаж на земли. В связи с чем при анализе рынка объекта оценки он использовал ответ риэлтерской компании ООО "Регион" от 18 марта 2016 года N 17, данный обществу с ограниченной ответственностью "Камчаттехинвентаризация" (т. 1 л.д. 103), о том, что в период с октябрь по декабрь 2011 года на продажу было выставлено 15 земельных участков в г. Петропавловске-Камчатском, из них 5 земельных участков имеют производственное назначение. На основе сведений, указанных в ответе, оценщик пришел к выводу, что цены продаж на земельные участки составляют от 500 руб./кв.м до 1200 руб./кв.м. Средняя цена предложения составляет 950 руб./кв.м. Для расчета рыночной стоимости земельного участка оценщик счел возможным применить метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Информацию об объектах аналогах эксперт использовал из ответа ООО "Регион" от 18 марта 2016 года N 17. Ко всем объектам-аналогам применена корректировка на уторговывание -14,6%, на местоположение -57%, на масштаб от 14 до 22 %. Поправки на наличие коммуникаций в отношении объектов-аналогов не применялись исходя из предположения о наличии на земельных участках коммуникаций. С учетом всех примененных корректировок оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость 1 квадратного метра спорного земельного участка составляет 317,84 руб. По мнению суда, подход к определению рыночной стоимости земельного участка на основе единственного ответа ООО "Регион" не отвечает требованиям достаточности и проверяемости. В ответе ООО "Регион" отсутствуют сведения о кадастровых номерах земельных участков, что не дает возможности получить и проверить информацию о данных объектов из государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов. В справке отсутствуют сведения о подведении к земельным участкам коммуникаций. Выводы о наличии на объектах-аналогах коммуникаций сделаны оценщиком гипотетически. При этом определенная оценщиком стоимость квадратного метра земельного участка в сумме 317,84 руб. значительно ниже стоимости квадратного метра земли в 2011 году в Елизовском муниципальном районе, исходя из сумм сделок, сведения о которых содержатся на портале услуг Росреестра в разделе "Мониторинг рынка недвижимости" (https://portal.rosreestr.ru), что вызывает сомнения в достоверности рыночной стоимости земельного участка, определенной индивидуальным предпринимателем Торопкиным С.В.
Выражая несогласие с заключением ООО "НЭОС "Гарант-Эксперт", административный истец представил в суд заключение специалиста (рецензента) Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "ЭКСПЕРТНЫЙ СОВЕТ" ФИО3. от 16 ноября 2019 года, составленное по результатам научного рецензирования судебной экспертизы. По выводам специалиста (рецензента) заключение ООО "НЭОС "Гарант-Эксперт" в части определения рыночной стоимости земельного участка не отвечает требованиям ст.ст. 8, 14, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", п. 8 ФСО N 1, п. 5 ФСО N 3, п.п. 20, 22, 22а ФСО N 7 (т. 3 л.д. 164-185).
Согласно ст. 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 73-ФЗ) эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Статьей 14 Федерального закона N 73-ФЗ установлены обязанности руководителя государственного судебно-экспертного учреждения, в том числе по поручению органа или лица, назначивших судебную экспертизу, предупредить эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, взять у него соответствующую подписку и направить ее вместе с заключением эксперта в орган или лицу, которые назначили судебную экспертизу.
Согласно ст. 25 Федерального закона N 73-ФЗ в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.
Приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, N 299, N 611 утверждены Федеральные стандарты оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".
Согласно п. 8 ФСО N 1 дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.
Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.
Согласно п. 5 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В соответствии с ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования (п. 20).
Пунктом 22 ФСО N 7 определены положения, которые оценщик должен учитывать при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости.
В своем заключении специалист (рецензент) Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "ЭКСПЕРТНЫЙ СОВЕТ" ФИО3. указала, что заключение эксперта по судебной экспертизе оформлено ненадлежащим образом, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности, описание объекта оценки является противоречивым, при экспертизе использована информация, установленная после даты оценки, при проведении расчетов использованы недостоверные данные, в тексте заключения имеются разночтения.
Суд считает, что указанные замечания не влияют на результаты оценки рыночной стоимости земельного участка, установленной экспертом ООО "НЭОС "Гарант-Эксперт" ФИО2., и не являются существенными.
Заключение эксперта по судебной экспертизе N 3А-2/2019, выполненное экспертом ООО "НЭОС "Гарант-Эксперт" ФИО2., составлено на бумажном носителе, пронумеровано постранично, прошито, подписано оценщиком, который провел оценку, а также скреплено печатью юридического лица.
Данное заключение представлено в суд на 50 листах, что составляет 100 страниц.
На странице 10 заключения эксперта ошибочно указано, что заключение составлено на 98 страницах, в том числе приложение N 1 на 80 страницах, приложение N 2 на 7 страницах. Правильным следует считать, что заключение составлено на 100 страницах, в том числе приложение N 1 на 82 страницах, приложение 2 на 8 страницах. Ошибка в нумерации страниц заключения произошла на страницах 13-14, 90-91 (не пронумерованы оборотные стороны страниц 13 и 90). Данная ошибка не свидетельствует о существенных нарушениях в оформлении заключения, как и ошибочное указание, что датой оценки (дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки) является "17 апреля 2015 года", поскольку из содержания заключения следует, что рыночная стоимость объекта оценки определялась по состоянию на 1 января 2012 года.
Также в заключении имеется подписка эксперта о предупреждение его об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Доводы специалиста (рецензента) ФИО3., что эксперт был предупрежден об ответственности после проведения экспертизы, являются голословными.
Выводы специалиста (рецензента) ФИО3. о том, что в заключении эксперта не указаны основания для производства исследования и выводы о фактическом использовании земельного участка опровергаются содержанием заключения, в котором указано, что экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка проводится на основании определения Камчатского краевого суда от 5 июля 2019 года по делу N 3а-2/2019; вид фактического использования земельного участка соответствует виду разрешенного использования земельного участка.
Противоречий в описании объекта исследования, которые бы не позволили сделать однозначный вывод об объекте оценки, вопреки выводам специалиста (рецензента) ФИО3., в заключении эксперта не имеется.
При этом наличие каких-либо обременений на земельный участок как экспертом ООО "НЭОС "Гарант-Эксперт", так и индивидуальным предпринимателем Торопкиным С.В., при определении рыночной стоимости объекта оценки во внимание не принималось.
Применение при исследовании экспертом ФИО2. "Справочника оценщика недвижимости 2014" в заключении эксперта обосновано. Указано, что в справочнике приведены тенденции рынка 2011 года - начала 2014 года, что позволяет использовать усредненные значения из указанных интервалов, в связи с чем суд не усматривает оснований, по которым эксперт не мог применять данный справочник.
С расчетом эксперта по корректировки на зонирование (местоположение) объекта оценки суд соглашается. Примененный подход к установлению значения показателя корректировки экспертом достаточно обоснован. Эксперт отметил, что разница в уровне цен на жилую недвижимость в различных районах края, включая цены на земельные участки под жилую застройку, соответствуют разнице в уровне цен на коммерческую недвижимость. В связи с чем оценщик смог рассчитать индекс соотношения цен на земельные участки в г. Петропавловске-Камчатском и г. Елизово и показатель корректировки. Сведения о сделках, приведенные в заключении, являются проверяемыми посредством сети "Интернет" на портале услуг Росреестра в разделе "Мониторинг рынка недвижимости" (https://portal.rosreestr.ru). При этом показатель эксперта ФИО2 ниже, рассчитанного индивидуальным предпринимателем ФИО1., на 22 %, и, учитывая характеристики объекта оценки, является более реальным. Такой подход к определению корректировки по местоположению прав административного истца не нарушает.
Ссылки в заключении специалиста (рецензента) ФИО3. на то, что при исследовании эксперт неоднократно по тексту заключения пользуется понятием "отчет об оценке" не влияет на выводы эксперта о рыночной стоимости объекта оценки.
Сведения о том, что информация об объектах-аналогах, указанная в заключении эксперта ФИО2., недостоверная, являются несостоятельными. Информацию об объектах аналогах, ценах сделок, предложений с земельными участками эксперт использовал из отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков, размещенных в Фонде данных кадастровой оценке, о чем он указал в своем заключении.
Согласно сведениям из Фонда данных государственной кадастровой оценки, находящихся в открытом доступе в сети "Интернет" (https://rosreestr.ru), отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N (аналог N), N (аналог N), N (аналог N) размещены на указанном сайте. Характеристики объектов оценки соответствуют сведениям, указанным в отчетах.
То обстоятельство, что в настоящее время в Публичной кадастровой карте в сети "Интернет" земельные участки имеют иную кадастровую стоимость и площадь, не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения.
Выводы специалиста (рецензента) ФИО3 о том, что на земельном участке с кадастровым номером N (аналог N) имеется электроснабжение и водоснабжение, в связи с чем в отношении аналога N 5 необходимо применять корректировку, не могут быть приняты во внимание. Из таблицы 6-3 следует, что на земельном участке имеется электроснабжение, в связи с чем корректировка по данному показателю не проводилась, так как у оцениваемого объекта электроснабжение тоже имеется. Вместе с тем скорректирована цена на объект ввиду отсутствия водоснабжения. Выводы специалиста (рецензента) о наличии на земельном участке водоснабжения документально не подтверждены, в связи с чем подлежат отклонению.
Указания специалиста (рецензента) ФИО3. на то, что в судебном заключении имеются разночтения в таблицах 6-1 и 6-3 в части указания на наличие/отсутствие на объектах-аналогах водоотведения и электроснабжения заслуживают внимания, вместе с тем, по мнению суда, они не повлекли значительного завышения рыночной стоимости объекта оценки. Несмотря на ошибочное указание на отсутствие электрических сетей на объекте аналоге N 9 в таблице 6-3, корректировка по данному показателю фактически произведена не была (т. 3 л.д. 108-оборот). В объектах аналогах 4 и 5 произошла перестановка по данной корректировке, что при небольшой разницы в стоимости 1 квадратного метра не могло повлиять на итоговые выводы эксперта.
Неверное указание в таблице 6-3 на страницах 86-87 номеров аналогов не искажает приведенные в заключении расчеты.
При указанных обстоятельствах, суд считает, что допущенные экспертом ООО "НЭОС "Гарант-Эксперт" ФИО2 нарушения в части оформления отчета не являются существенными, поскольку не влияют на результаты оценки рыночной стоимости земельного участка, иных нарушений законодательства об оценочной деятельности экспертом допущено не было.
В свою очередь заключение специалиста (рецензента) Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "ЭКСПЕРТНЫЙ СОВЕТ" ФИО3. от 16 ноября 2019 года, составленное по результатам рецензирования судебной экспертизы, не может быть признано судом надлежащим доказательством по делу, поскольку данная ассоциация проводила экспертизу отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка N 01ЗУ/18 от 21 сентября 2018 года, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО1., членом которой он является, в связи с чем данное заключение специалиста (рецензента) не может быть расценено как беспристрастное.
Учитывая указанные обстоятельства, а также отсутствие документальных данных, опровергающих выводы эксперта ООО "НЭОС "Гарант-Эксперт" ФИО2, суд полагает возможным согласиться с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной экспертом ООО "НЭОС "Гарант-Эксперт", детально исследовавшим поставленные перед ним спорные вопросы и наиболее точно определившим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию 1 января 2012 года в размере 5244000 руб.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 5244000 руб. по состоянию на 1 января 2012 года.
Согласно требованиям абз. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
С заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости административный истец обратился в Камчатский краевой суд 15 ноября 2018 года.
Учитывая дату обращения ООО "Торговый дом Рассвет" с настоящим иском в суд, установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N подлежит применению с 1 января 2018 года.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявлением общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Рассвет" удовлетворить.
Установить по состоянию на 1 января 2012 года кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 8968+/-33кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", разрешенное использование "для эксплуатации производственной базы", расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 5244000 руб.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Рассвет" с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости считать 15 ноября 2018
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
В окончательной форме решение изготовлено 6 декабря 2019 года.
Председательствующий судья Н.В. Гончарова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка