Дата принятия: 09 ноября 2020г.
Номер документа: 3а-291/2020
ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 9 ноября 2020 года Дело N 3а-291/2020
Приморский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Медведевой,
при секретаре С.В. Бондаренко,
с участием представителя административного истца А.С. Волик,
представителя заинтересованного лица Е.А. Ткаченко,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Граунд" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо - администрация г. Владивостока об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе населенных пунктов; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе кадастровых кварталов. Данное постановление опубликовано 16 декабря 2015 года и с 1 января 2016 года вступило в законную силу.
Актом об утверждении кадастровой стоимости N 25-0-1-134/3001/2018-1816/1 от 27 июня 2018 года в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9152 кв. м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка: ориентир здание. Участок находится примерно в 168 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, установлена кадастровая стоимость 29009918,08 рублей.
Общество с ограниченной ответственностью "Граунд" (далее - ООО "Граунд") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере равной его рыночной стоимости 10992000 рублей по состоянию на 27 июня 2018 года. В обоснование своих требований указало, что Общество является арендатором вышеназванного земельного участка. Установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере 29009918,08 рублей значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в Отчете N 1574-20 об оценке земельного участка от 23 марта 2020 года, выполненном ИП ФИО6, чем нарушаются права и законные интересы Общества, поскольку это влечет за собой увеличение размера арендных платежей за земельный участок, исчисляемых исходя из его кадастровой стоимости.
В целях реализации права на пересмотр определения кадастровой стоимости указанного земельного участка, ООО "Граунд" обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, которое было отклонено решением от 22 мая 2020 года.
В судебном заседании представитель административного истца поддержала исковые требования в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в административном иске.
Представитель заинтересованного лица - администрации г. Владивостока возражала против удовлетворения исковых требований по доводам и основаниям, изложенным в письменном отзыве на административный иск.
Представители административных ответчиков в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, суд не располагает сведениями об их неявке по уважительной причине. Каких либо ходатайств до начала рассмотрения дела по существу в адрес суда не поступало.
Ранее представитель министерства имущественных и земельных отношений Приморского края направила в суд письменные возражения на административный иск, в которых исковые требования ООО "Граунд" не признала, просила отказать в удовлетворении требований, в виду отсутствия правовых оснований.
В соответствии с частью 2 статьи 150, частью 2 и 4 статьи 247 КАС РФ Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся представителей административных ответчиков.
Выслушав объяснения представителей административного истца и заинтересованных лиц, исследовав материалы административного дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, Приморский краевой суд приходит к следующему.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, ООО "Граунд" указало на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, находящегося у Общества на праве аренды, его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав Общества, как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, размер выкупной цены земельного участка, исчисляемый из его кадастровой стоимости, напрямую затрагивает права административного истца, как правообладателя объекта недвижимости.
Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Из материалов административного дела усматривается и подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 09 июля 2020 года, что ООО "Граунд" на основании договора аренды земельного участка N 28-Ю-23379 от 10 октября 2018 года, является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9152 кв. м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка: ориентир здание. Участок находится примерно в 168 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, вид разрешенного использования: склады.
По условиям договора аренды земельного участка N 28-Ю-23379 от 10 октября 2018 года земельный участок с кадастровым номером N предоставлен ООО "Граунд" для реализации инвестиционного проекта "Создание сети объектов общественного питания, бытового обслуживания и складского назначения, малоэтажных жилых домов, а также стоянок автомобильного транспорта на территории Владивостокского городского округа в границах указанного земельного участка (п.1.1).
Согласно п.1.2 договора, срок аренды участка - с даты подписания договора по 12 октября 2085 года.
Размер арендной платы за земельный участок составляет 72524,79 руб. в месяц на основании расчета, который является неотъемлемой частью договора (п. 2.1).
Из Приложения N 3 к договору аренды усматривается, что размер ежемесячной арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю 09 июля 2020 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером N установлена кадастровая стоимость в размере 29009918,08 рублей, которая определена по состоянию на 27 июня 2018 года, утверждена 27 июня 2018 года и внесена в реестр объектов недвижимости 27 июня 2018 года на основании акта об утверждении кадастровой стоимости N 25-0-1-134/3001/2018-1816/1 от 27 июня 2018 года.
30 апреля 2020 года ООО "Граунд" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, которое было отклонено решением N 8/2 от 22 мая 2020 года.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Согласно абзацам 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, части 2 статьи 246 КАС РФ, к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.
В обоснование заявленных требований ООО "Граунд" представлен Отчет N 1574-20 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 23 марта 2020 года, выполненный ИП ФИО6., из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка, с кадастровым номером N, площадью 9152 кв. м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка: ориентир здание. Участок находится примерно в 168 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 27 июня 2018 года составляет равной его рыночной стоимости в размере 10992 000 рублей.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).
Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Доказательств несоответствия Отчета N 1574-20 от 23 марта 2020 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о проведении судебной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка ими не заявлялось.
Проанализировав представленный административным истцом Отчет, суд приходит к выводу, что в соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка земельных участков, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельного участка. Оценщиком проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в Отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка.
Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов. В рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж.
В Отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведен приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Поскольку Отчет N 1574-20 от 23 марта 2020 года составлен специалистом, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы; выводы, в соответствии с требованиями части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, суд приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности и признает его достоверным доказательством.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения административных исковых требований ООО "Граунд" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, равной его рыночной стоимости в размере 10992 000 рублей по состоянию на 27 июня 2018 года.
Датой подачи административного иска, суд признает дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю - 30 апреля 2020 года.
Довод представителя министерства имущественных и земельных отношений Приморского края о том, что постановление департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края" в настоящее время никем не оспорено, равно как и довод представителя заинтересованного лица о том, что арендатор (административный истец по настоящему делу) при подписании договора аренды согласился с кадастровой оценкой спорного земельного участка, в связи с чем требования ООО "Регион" не подлежат удовлетворению, суд признает несостоятельными, основанными на ошибочном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Данное право и было реализовано административным истцом.
Иные доводы, приведенные административным ответчиком и заинтересованным лицом, в обоснование своей правовой позиции, также не могут служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований административного истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Приморский краевой суд
решил:
административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Граунд" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо - администрация г. Владивостока об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9152 кв. м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка: ориентир здание. Участок находится примерно в 168 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 10992 000 рублей по состоянию на 27 июня 2018 года.
Датой подачи административного искового заявления считать - 30 апреля 2020 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Приморского краевого суда Е.А. Медведева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
