Решение Ярославского областного суда от 20 октября 2020 года №3а-291/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 октября 2020 года Дело N 3а-291/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Луч - 2000" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Луч-2000" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 3 831 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для содержания объекта незавершенного строительством, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 4 904 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО "Луч-2000" является арендатором указанного земельного участка и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 4 904 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 13 175 707,98 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель ООО "Луч-2000" на основании доверенности Фуникова Е.В. административный иск поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставило его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, эксперта Канцырева Р.А., допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Луч-2000" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ООО "Луч-2000" является арендатором земельного участка площадью 3 831 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для содержания объекта незавершенного строительством, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Из материалов дела следует, что ООО "Луч-2000" является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка.
Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.
Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды от 21 ноября 2007 года N 18257/2-и и дополнительным соглашением N 1 от 02 марта 2009 года, по условиям которых (приложения к договору) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Луч-2000" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 13 175 707,98 рублей.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 4 904 000 рублей.
По дела проведена судебная экспертиза проверки соответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности и достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом Канцыревым Р.А., представленный административным истцом Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> соответствуют законодательству об оценочной деятельности, а определенная в Отчете рыночная стоимость данного земельного участка является достоверной.
Анализируя имеющиеся в деле доказательства величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, суд приходит к следующему:
Из Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> следует, что рыночная стоимость определялась оценщиком с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж.
Для расчета рыночной стоимости земельного участка оценщиком для сравнения с объектом оценки отобраны объекты - аналоги с известными ценами их предложений. Отобранные для расчетов объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов - аналогов, по которым оценщик выявлял расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.
Возражая против достоверности Отчета, Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводил доводы о том, что оценщиком неправильно определена корректировка на наличие коммуникаций в отношении аналога N 3 (<адрес>) и ошибочно указана цена предложения объекта-аналога N 6 <адрес>).
Суд не находит оснований согласиться с указанными возражениями административного ответчика.
Из анализа Отчета и пояснений оценщика Григорьевой Л.А. следует, что аналог N 3 (<адрес>2) состоит из двух земельных участков, которые расположены на Тутаевском шоссе, где в непосредственной близости имеется существующий газопровод высокого давления и газораспределительная станция. Кроме того, все смежные земельные участки рядом с объектом-аналогом также обеспечены газоснабжением.
Определяя необходимость введения корректировки на наличие коммуникаций, а именно газоснабжения в отношении аналога N 3 (<адрес>), оценщик исходила из того, что объект-аналог состоит из двух земельных участков, расположенных на Тутаевском шоссе, в непосредственной близости от которых имеется существующий газопровод высокого давления и газораспределительная станция. Кроме того, путем телефонных переговоров с продавцом объекта недвижимости было установлено, что все смежные земельные участки рядом с объектом-аналогом также обеспечены газоснабжением.
При этом, сведения Отчета о государственной кадастровой оценке, на который ссылается Департамент, как на доказательство отсутствия возможности подключения к указанным сетям, не имеют преимущества в доказывании данного факта по сравнению со сведениями, предоставленными собственником объекта недвижимости и данными публичной кадастровой карты.
Таким образом, действия оценщика по невведению корректировки на наличие коммуникаций к цене аналога N 3 являются вполне обоснованными, подтвержденными содержащейся в Отчете информацией и требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, соответствуют.
Кроме того, суд не находит оснований согласиться с доводом административного ответчика об ошибочном использовании при расчете рыночной стоимости объекта оценки ООО "Луч-2000" аналога N 6 (<адрес> Так, в Отчете на странице 132 имеются сведения об источниках опубликования объявления о продаже указанного объекта недвижимости с указанием ссылок на соответствующие Интернет-ресурсы. Из представленной информации следует, что поскольку условия продажи постоянно менялись, в Отчете об оценке используется объявление с датой публикации, наиболее приближенной к дате оценки - 13.08.2018 г.
Суд не находит оснований не согласиться с данными доводами оценщика.
При этом, согласно выводам судебной экспертизы, проведенной экспертом Канцыревым Р.А. Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует законодательству об оценочной деятельности, а определенная в нем рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> является достоверной.
Из экспертного заключения следует, что для ответа на вопрос о достоверности полученных по результатам оценки величин, экспертом произведен альтернативный расчет стоимости земельного участка административного истца.
При расчете экспертом использован сравнительный подход, полно и подробно изложен анализ рынка земельных участков под индустриальную застройку.
В возражениях на экспертное заключение административный ответчик приводил доводы о неиспользовании экспертом в расчетах сведений о двух предложениях, которые, по его мнению, являются аналогами оцениваемому объекту.
Суд не находит оснований согласиться с возражениями Департамента относительно необоснованности заключения эксперта.
Исследование заключения в указанной части показало, что в соответствии с принципами сравнительного подхода метода сравнения продаж эксперт корректировал цены объектов - аналогов, сопоставляя данные аналоги с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.
В качестве таких характеристик использовались: местоположение, вид разрешенного использования и площадь.
Экспертом установлено, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> по площади не подпадают под выбранный им диапазон - менее 1 га, следовательно, не могут быть использованы при расчете рыночной стоимости объекта оценки.
Указанные выводы эксперта административным ответчиком не опровергнуты.
В рамках судебной экспертизы экспертом установлено, что диапазон, в котором лежит рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца составляет от 4 263 278, 55 рублей до 5 767 965, 09 рублей. Таким образом, определенная в Отчете величина рыночной стоимости, составляющая 4 904 000 рублей, находится в диапазоне цен, установленных экспертом, что подтверждает ее достоверность.
По изложенным основаниям суд приходит к выводу о том, что произведенный экспертом альтернативный расчет рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, которым подтверждена достоверность выводов Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости ООО "Луч-2000", является верным, соответствует законодательству об экспертной и об оценочной деятельности.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.
На основании изложенного, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением его рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтверждена достаточными и допустимыми доказательствами, требования административного иска ООО "Луч-2000" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "Луч-2000" с настоящим административным иском в суд - 24 июля 2020 года.
Разрешая заявление эксперта Канцырева Р.А. об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 60 %, кадастровой стоимости земельного участка административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, расходы по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Луч - 2000" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 831 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для содержания объекта незавершенного строительством, расположенного по адресу: <адрес> 6, в размере рыночной стоимости 4 904 000 (четыре миллиона девятьсот четыре тысячи) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 24 июля 2020 года.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области" в пользу индивидуального предпринимателя Канцырева Руслана Александровича оплату судебной экспертизы в размере 50 000 рублей.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 29 октября 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка