Решение Верховного Суда Чувашской Республики от 19 января 2021 года №3а-291/2020, 3а-29/2021

ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

РЕШЕНИЕ

от 19 января 2021 года Дело N 3а-29/2021
Верховный Суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Евлогиевой Т.Н.
при секретаре судебного заседания Владимирове А.В.,
с участием представителя административного истца ООО "Люкс" Алькиной М.В., представителя заинтересованного лица Бюджетного учреждения Чувашской Республики "Чуваштехинвентаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Артемьевой А.В., представителя административного ответчика Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Васильева С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Люкс" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Люкс" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - двухэтажного кирпичного здания с кирпичным подвалом, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 7219,3 кв.м., расположенного по <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 179580 000 по состоянию на 13.11.2019 года.
Иск мотивирован тем, что спорный объект недвижимости принадлежит истцу на праве собственности; постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14 ноября 2018 года N 457 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости; после издания указанного постановления обществом была произведена внутренняя перепланировка и переустройство здания, повлекшие изменение площади здания, после чего актом от 16.12.2020 была утверждена новая кадастровая стоимость здания по состоянию на 13.11.2019. По данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) кадастровая стоимость спорного нежилого здания на указанную дату составляет 258415206,33 рублей, однако согласно отчету ООО "Экспертный центр "Норматив" N 1372/2020 от 19 ноября 2020 года рыночная стоимость здания по состоянию на ту же дату составляет 179580 000,00 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца Алькина М.В., участвующая посредством системы видеоконференц-связи, поддержала административный иск в полном объеме по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, и вновь привела их суду.
Представитель административного ответчика Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Васильев С.В., привлеченного к участию в деле в качестве административного ответчика определением от 3 декабря 2020 года, оставил разрешение исковых требований на усмотрение суда, придерживаясь доводов, изложенных в письменном отзыве на иск.
Административный ответчик Кабинет Министров Чувашской Республики, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил. В письменном отзыве представитель Кабинета Министров Чувашской Республики и Минэкономразвития Чувашии Маркова Е.В. разрешение исковых требований оставила на усмотрение суда (л.д.238-239).
Заинтересованное лица БУ "Чуваштехинвентаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики в письменном отзыве на иск также сообщило, что разрешение административных исковых требований учреждение оставляет на усмотрение суда.
Участвующая в судебном заседании представитель БУ "Чуваштехинвентаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Артемьева А.В. поддержала отзыв на иск и не возражала против удовлетворения административных исковых требований, ссылаясь на несущественную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью объекта недвижимости.
Административный ответчик Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, заинтересованные лица - филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Чувашской Республике-Чувашии и администрация г.Чебоксары, надлежащим образом извещенные о месте и времени слушания дела, явку своих представителей не обеспечили.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, признав возможным рассмотрение дела при имеющейся явке, с учетом, что не явившиеся в судебное заседание лица о судебном заседании извещены надлежащим образом, суд приходит к следующему.
Согласно Выписке из ЕГРН от 16.11.2020 N 99/2020/360416795 ООО "Люкс" на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым N <данные изъяты>, площадью 7219,3 кв.м., расположенное по <адрес> (л.д.19).
Согласно выписке из ЕГРН от 17.11.20 N КУВИ-002/2020-39621017 кадастровая стоимость здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 13.11.2019 составляет 258415206,33 рублей (л.д.24).
По смыслу ч. 1 ст. 245, п. 2 ч. 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации ( далее- КАС РФ), п. 2 ч. 1, ч. 2 ст. 3, ч. 1, 3, 4, 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее- Федеральный закон N 237-ФЗ) под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается результат оценки объекта недвижимости, полученный на определенную дату, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Федеральным законом N 237- ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, который в этом случае признается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (абзацы первый и второй статьи 24.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также- Федеральный закон N 269- ФЗ) соответствующие изменения внесены и в Федеральный закон N 237- ФЗ.
В частности ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ признается утратившей силу с 1 января 2023 года ( ч. 4 ст. 7 Федерального закона N 269-ФЗ).
Федеральный закон N 237-ФЗ дополнен ст. 22. 1, из ч. 1 которой следует, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино- места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных ст. 22. 1 Федерального закона N 237- ФЗ).
В связи с этими изменениями до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения ст. 22, 22. 1 Федерального закона N 237-ФЗ с учетом, в том числе следующих особенностей:
1) в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22. 1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее- решение);
2) в течение переходного периода до дня, указанного в решении (в случае отсутствия принятого решения- до завершения переходного периода), в субъекте Российской Федерации положения ст. 22. 1 Федерального закона N 237-ФЗ не применяются;
3) с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации применяются положения ст. 22. 1 Федерального закона N 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;
не применяются положения ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ;
рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24. 18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не осуществляется.
Рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты, указанной в решении, или до завершения переходного периода, если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решение не принималось, осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ (п. 1, подп. " а" п. 2, подп. " а- в" п. 3 ч. 2, ч. 3 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ).
Таким образом, по смыслу вышеуказанных норм установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения его кадастровой стоимости. При этом, поскольку высшим исполнительным органом государственной власти Чувашской Республики решение о дате перехода к применению положений ст. 22. 1 Федерального закона N 237-ФЗ не принято, то заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривается судом.
Согласно ст. 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования следующее имущество: жилой дом; квартира, комната; гараж, машино-место; единый недвижимый комплекс; объект незавершенного строительства; иные здание, строение, сооружение, помещение.
Поскольку истец является собственником указанного выше нежилого здания и размер налога на имущество зависит от кадастровой стоимости, результаты кадастровой стоимости спорного объекта затрагивают права и обязанности административного истца, в связи с чем он имеет право на обращение в суд с заявленным требованием.
По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.
Согласно ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч. 5 ст. 247 и ч. 1 ст. 248 КАС РФ). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
В обоснование своего требования административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта - двухэтажного кирпичного здания с кирпичным подвалом, с кадастровым номером <данные изъяты> от 19.11.2020 N 1372/2020, выполненный ООО "Экспертный центр "Норматив", согласно которому рыночная стоимость указанного здания составляет - 179580000,00 руб. по состоянию на 13.11.2019.
Определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, суд исходит из следующего.
Так, для целей Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона об оценочной деятельности).
Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 298 (далее - ФСО N 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.
Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.
Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО N 2).
В соответствии с п.1 ст.22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, ... в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п.7 ст.22 Закона о государственной кадастровой оценке).
В силу ч.5 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее- КАС РФ), а также исходя из разъяснений, изложенных пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" обязанность доказывания величины рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, возложена на административного истца.
Как видно из представленного административным истцом отчета, определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества произведено в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утв. Приказом МЭРТ РФ от 20.05.2015 N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 и др.
Представленный отчет содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.
Определение рыночной стоимости исследуемого объекта осуществлено с применением затратного и доходного подходов, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.
В отчете специалистом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты исследования, их количественные и качественные характеристики, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объектов недвижимого имущества.
Данная информация подтверждена и проверяема, имеются ссылки на используемые источники информации, к отчету приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.
Содержащиеся в отчете сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в рамках данных подходов.
Специалист определилсегмент рынка исследования; подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".
Оценщиком осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых объектов и сглаживающие их отличия.
В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, имущественным правам, площади объектов, скидке на продажу.
Суд, оценивая представленный отчет, приходит к выводу о том, что оснований не доверять ему не имеется, он содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости.
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками не представлено, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы заявлено не было.
Кроме того, представители административного ответчика и заинтересованного лица пояснили, что с отчетом ознакомлены, претензий к нему не имеют.
Таким образом, административный истец доказал рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества на оспариваемую дату.
Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что представленный отчет отвечает требованиям относимости и допустимости и выводы, изложенные в нем, служат основанием для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, определенном в нем.
Оценщик ФИО1., проводившая оценку, является членом саморегулируемой организации оценщиков и ее ответственность застрахована, то есть указанные требования закона соблюдены. Отчет подготовлен лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
Согласно разъяснениям п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.
В данном случае с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не обращался.
В суд с настоящим административным исковым заявлением административный истец обратился в электронном виде 30.11.2020.
В соответствии с ч. 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЭ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
При этом данные сведения применяются до момента вступления в силу результатов очередной кадастровой оценки, либо, если характеристики здания будут изменены до указанного момента, - до даты внесения соответствующих измененных характеристик в Единый государственный реестр недвижимости.
Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Решил:
установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - двухэтажного кирпичного здания с кирпичным подвалом, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 7219,3 кв.м., расположенного по <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 179580 000 по состоянию на 13.11.2019 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 ноября 2020 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости кирпичного здания с кирпичным подвалом, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 7219,3 кв.м., расположенного по <адрес>.
Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на период ее применения до момента внесения соответствующих измененных характеристик в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции (г.Нижний Новгород) в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда через Верховный Суд Чувашской Республики.
Председательствующий Т.Н. Евлогиева
Мотивированный текст изготовлен 29 января 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка