Дата принятия: 03 декабря 2019г.
Номер документа: 3а-291/2019
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 3 декабря 2019 года Дело N 3а-291/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Частного учреждения дополнительного профессионального образования "Учебный комбинат "Мелиоратор" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Частное учреждение дополнительного профессионального образования "Учебный комбинат "Мелиоратор" (ЧУДПО УК Мелиоратор) обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит:
установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 300 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства - временной площадки с инженерными коммуникациями для практического обучения машинистов, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 561 700 рублей;
установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 5 447 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания учебно - курсового комбината и автодрома производственного обучения водителей автомобилей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 8 889 500 рублей.
Заявление обосновано тем, что ЧУДПО УК Мелиоратор является арендатором земельного участка с кадастровым номером N на основании договора N 24334-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 24 сентября 2012 года; а также арендатором земельного участка с кадастровым номером N на основании договора N 21588-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 19 августа 2009 года.
Кадастровая стоимость, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля - Залесского Ярославской области, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п, по состоянию на 1 января 2015 года для земельного участка с кадастровым номером N составляет 11 769 606 рублей; для земельного участка с кадастровым номером N - 27 801 978, 23 рубля.
Административный истец полагает, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости в таком размере является завышенной, существенно превышает размер рыночной стоимости данных земельных участков. Согласно Отчету, выполненному ООО "Яр - оценка", на 1 января 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 1 561 700 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N - 8 889 500 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца ЧУДПО УК Мелиоратор на основании доверенности Тужилкина К.В. административный иск поддержала.
Представитель административного ответчик Управления Росреестра по Ярославской области на основании доверенности Лазоренко Л.А. оставила разрешение требований административного иска на усмотрение суда.
Представители заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и МКУ Агентство по аренде земельных участков города Ярославля (в судебном заседании 28 октября 2019 года) возражали против удовлетворения административного иска в связи с недостоверностью представленного административным истцом Отчета в подтверждение требований административного иска.
Административный ответчик ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, в судебное заседание своих представителей не направило, в письменных пояснениях на административный иск оставило разрешение требований ЧУДПО УК Мелиоратор на усмотрение суда.
Административный ответчик Правительство Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направило, правовой позиции в письменном виде по административному исковому заявлению ЧУДПО УК Мелиоратор не представило суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ЧУДПО УК Мелиоратор подлежит удовлетворению частично.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, за исключением случаев, установленных пунктами 2.2<1>, 2.6, 2.6<1> - 2.6<4> раздела 2 настоящего Порядка.
Таким образом, правоотношения по аренде земельного участка, находящегося в государственной собственности Ярославской области, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа государственной власти Ярославской области. Изменение размера арендной платы за земельные участки, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данных земельных участков.
Судом установлено, что ЧУДПО УК Мелиоратор является арендатором земельного участка с кадастровым номером N на основании договора N 24334-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 24 сентября 2012 года; а также арендатором земельного участка с кадастровым номером N на основании договора N 21588-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 19 августа 2009 года.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ЧУДПО УК Мелиоратор в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, земельного участка с кадастровым номером N.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельные участки административного истца с кадастровыми номерами N, N вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля - Залесского Ярославской области, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Согласно приложению 1 "Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области" по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере 11 769 606 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N - 27 801 978, 23 рубля.
В подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка на указанную дату административным истцом представлен Отчет об оценке, выполненный ООО "Яр - оценка", согласно которому на 1 января 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 1 561 700 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N - 8 889 500 рублей.
По делу проведена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного Отчета законодательству об оценочной деятельности и достоверности выводов Отчета относительно величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.
Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом Крайнюченко В.Г., представленный административным истцом Отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N соответствует законодательству об оценочной деятельности.
Вместе с тем, определенная в Отчете рыночная стоимость данных земельных участков не является достоверной, поскольку при расчете рыночной стоимости оценщиком допущены нарушения, которые могли повлиять на итоговую величину результатов оценки.
Из Отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости следует, что рыночная стоимость определялась оценщиком с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж.
Для расчета рыночной стоимости земельных участков оценщиком для сравнения с объектами оценки отобраны объекты - аналоги с известными ценами их предложений, либо сделок. Отобранные для расчетов объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объектов оценки и объектов - аналогов, по которым оценщик выявляла расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.
При этом, как следует из расчетной таблицы в составе Отчета, полученные по результатам корректировок цены - объектов аналогов имеют существенный коэффициент вариации.
Как следует из экспертного заключения, данный коэффициент составил 27 % в каждую из сторон от среднего значения, а всего 54 %.
По мнению эксперта, такая величина вариации полученных результатов требует дополнительного обоснования.
Суд с экспертным заключением в указанной части соглашается и полагает его правильным.
Существенное расхождение в ценах объектов - аналогов после проведения их корректировок, то есть после устранения тех различий в их ценообразующих характеристиках, которые выявлены оценщиком, может быть свидетельством того, что часть из отобранных объектов - аналогов не отражают действительную рыночную стоимость, а определение цены данных объектов продавцом сделано под влиянием каких - либо обстоятельств, не относящихся к условиям рынка.
При таких обстоятельствах, суд соглашается с выводом эксперта о том, что столь существенное расхождение в величинах полученных оценщиком цен за 1 кв.метр каждого из объектов - аналогов требовало дополнительного обоснования.
Такого обоснования Отчет не содержит.
Дополнительно допрошенная в судебном заседании по данному обстоятельству оценщик ФИО 1 такого обоснования не привела.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что оснований для определения величины рыночной стоимости объектов недвижимости в размере, определенном Отчетом об оценке их рыночной стоимости, не имеется, поскольку материалы дела содержат основания сомневаться в достоверности данных выводов.
В связи с тем, что экспертом сделан вывод о недостоверности установленных в Отчете величин рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца, им произведен собственный расчет их рыночной стоимости.
Согласно экспертному заключению (с учетом дополнительных расчетов эксперта) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 2 095 000, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N - 12 043 317 рублей.
Исследовав экспертное заключение в указанной части, с учетом дополнительных пояснений эксперта, сделанных в судебном заседании, а также дополнительно произведенных им расчетов, суд полагает, что величина рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца подлежит установлению согласно выводов экспертного заключения и дополнительных расчетов, выполненных экспертом в судебном заседании.
Оценивая достоверность указанных доказательств, суд принимает во внимание, что положения Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, федеральных законов и иных нормативных актов, регулирующих вопросы производства экспертизы по административным делам, каких - либо специальных требований к производству расчета рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках судебной экспертизы не содержат.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что при оценке обоснованности выводов эксперта в указанной части возможно применение федеральных стандартов оценки, поскольку экспертом расчет рыночной стоимости объектов недвижимости производится с применением тех подходов, которые установлены данными нормативными актами.
Судом установлено, что расчет рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца экспертом также производился путем применения сравнительного подхода.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Указанная норма содержит также перечень тех действий, которые оценщик должен выполнить в рамках производства данного анализа.
Из экспертного заключения следует, что экспертом земельные участки административного истца отнесены к рынку земельных участков производственно - складского назначения.
При этом, экспертное заключение содержит перечень тех объектов, которые исследованы экспертом при производстве анализа.
Доводы административного истца о том, что рынок исследован экспертом неполно являются необоснованными и приведенным положениям ФСО N 7 противоречат, поскольку требованиями данного стандарта оценщик не обязан к изложению всего объема доступной информации об исследованном рынке. Он обязан фактически его исследовать в той последовательности, которая приведена в стандарте. Однако, изложения в Отчете всех данных действий стандарт не требует. Более того, при производстве исследования и изложения его результатов в Отчете оценщик вправе определять достаточность объема данных исследований.
Таким образом, суд полагает, что при исследовании рынка нарушений законодательства об оценочной деятельности, либо об экспертной деятельности экспертом не допущено.
Из заключения следует, что в качестве одного из аналогов (аналог N 2) экспертом принят земельный участок с видом разрешенного использования - для строительства объектов оптово - розничной торговли (склады, базы, другие подобные объекты).
Возражая против обоснованности выводов эксперта в указанной части, представитель административного истца указывала на то, что данный объект относится к рынку торговой недвижимости и не находится в связи с этим в одном сегменте с оцениваемыми объектами.
Суд полагает данные возражения необоснованными. Как следует из буквального толкования изложения вида разрешенного использования данного аналога, под объектами оптово - розничной торговли в данном случае подразумеваются склады, базы, другие подобные объекты, то есть объекты складского назначения.
В связи с этим, суд соглашается с выводом эксперта о том, что данный объект с объектами административного истца по виду разрешенного использования сопоставим.
Представителем административного истца приводилась критика экспертного заключения также в части обоснованности включения в выборку объектов - аналогов аналога по адресу: город Ярославль, улица Полушкина Роща, дом 16, так как данный объект не был обнаружен представителем административного истца на публичной кадастровой карте, что дает основания сомневаться в достоверности сведений о нем, использованных экспертом.
Суд не находит оснований согласится с указанными возражениями представителя административного истца.
В соответствии с пунктами 5 и 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.
В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
Из экспертного заключения следует, что извещение о продаже вышеуказанного земельного участка было размещено в сети Интернет на сайте продажи недвижимости "Авито". Скрин - шот данного извещения в экспертном заключении имеется. Содержание извещения содержит все необходимые сведения относительно ценообразующих характеристик объекта недвижимости, которые затем были использованы экспертом для сопоставления с оцениваемыми объектами.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований полагать, что экспертное заключение в указанной части недостоверно или непроверяемо.
В возражениях на экспертное заключение представитель административного истца приводила также доводы о допущенных экспертном противоречиях при корректировке цен объектов - аналогов на наличие коммуникаций.
Данные возражения были приняты экспертом, в связи с чем в судебном заседании им внесены корректировки в расчет в указанной части.
Дополнительный расчет эксперта в части корректировки цен объектов - аналогов на наличие коммуникаций вполне обоснован.
Производство дополнительных расчетов в судебном заседании в рамках проведенной по делу судебной экспертизы положениям части 7 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не противоречит.
Возражений относительно достоверности экспертного заключения в иной части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ экспертного заключения в полном объеме дает суду основания полагать, что определение рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца выполнено экспертом в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и законодательства об экспертной деятельности, полученные по результатам экспертизы величины рыночной стоимости данных объектов являются достоверными.
В связи с этим, рыночная стоимость земельных участков административного истца подлежит установлению в размере, определенном экспертным заключением.
На основании изложенного, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением их рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельных участков подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, однако, суд не установил оснований для определения величины их стоимости в соответствии с требованиями административного иска, административное исковое заявление ЧУДПО УК Мелиоратор подлежит удовлетворению частично.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения ЧУДПО УК Мелиоратор с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области - 24 июля 2019 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление частного учреждения дополнительного профессионального образования "Учебный комбинат "Мелиоратор" удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 300 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства - временной площадки с инженерными коммуникациями для практического обучения машинистов, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 095 000 (два миллиона девяносто пять тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 095 000 (два миллиона девяносто пять тысяч) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 5 447 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания учебно - курсового комбината и автодрома производственного обучения водителей автомобилей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 12 043 317 рублей (двенадцать миллионов сорок три тысячи триста семнадцать) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 12 043 317 рублей (двенадцать миллионов сорок три тысячи триста семнадцать) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 24 июля 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 11 декабря 2019 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
