Дата принятия: 03 декабря 2019г.
Номер документа: 3а-290/2019
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 3 декабря 2019 года Дело N 3а-290/2019
Ярославский областной суд в составе
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при секретаре Шевяковой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Полиграф Принт" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Полиграф Принт" обратилось в Ярославский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости:
1) земельного участка площадью 1203 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 495 636 рублей по состоянию на 1 января 2015 года;
2) земельного участка площадью 4260 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 755 120 рублей по состоянию на 1 января 2015 года;
3) земельного участка площадью 8920 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 3 675 040 рублей по состоянию на 1 января 2015 года;
4) земельного участка площадью 7072 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 913 664 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.
Заявление обосновано следующим: ООО "Полиграф Принт" является арендатором трех и собственником одного из указанных объектов недвижимости. Административным истцом произведена оценка рыночной стоимости земельных участков, которая показала, что установленная при государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость объектов недвижимости превышает его рыночную стоимость, чем затрагиваются права заявителя как плательщика арендной платы и земельного налога.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Диунова О.С. административный иск поддержал.
Представитель Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Николаева Т.Б. ранее в судебных заседаниях возражал против заявленных требований, считая необоснованными как представленный отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, так и результаты судебной оценочной экспертизы.
ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области" представлен отзыв на заявление, в котором учреждение оставляет определение достоверности рыночной стоимости объекта недвижимости на усмотрение суда.
Управление Росреестра по Ярославской области представило отзыв на заявление административного истца, где подтвердило право собственности и аренды общества на указанные объекты недвижимости. Вопрос об удовлетворении требований оставило на усмотрение суда.
Агентство по аренде земельных участков г.Ярославля представило возражения на отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.
Иные участники процесса представителей в суд не направили, мнения по заявлению не высказали.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Из материалов дела следует, что ООО "Полиграф Принт" является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами: N, N и N, а также собственником земельного участка с кадастровым номером N, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выписками из ЕГРН в отношении указанных объектов недвижимости.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.
Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данных земельных участков.
Суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, собственником которого он является.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельные участки, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельных участков.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что общество в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: N, N и N, арендатором которых он является.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Материалами дела установлено, что кадастровая стоимость земельных участков утверждена в соответствии с Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п по состоянию на 1 января 2015 года и составляет: земельного участка с кадастровым номером N - 1 339 263,81 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 4 895 166 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 10 002 174,40 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 7 951 686,08 рублей.
Первоначально административным истцом был представлен отчет ООО "Независимая оценка" от 22 июня 2018 года оценки рыночной стоимости земельных участков.
Согласно отчету оценщиком определена рыночная стоимость объектов недвижимости в следующем размере: земельного участка с кадастровым номером N - 495 636 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 1 755 120 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 3 675 040 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 2 913 664 рублей.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Выводы оценщика в представленном отчете потребовали проверки у суда на предмет их достоверности.
Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Назначая судебную оценочную экспертизу, суд исходил из необходимости определения рыночной стоимости указанных земельных участков в целях установления их объективной стоимости.
Анализируя представленное заключение эксперта ООО "Яр-Оценка" от 11 ноября 2019 года, суд приходит к выводу, что заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости объектов недвижимости.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.
В ходе производства судебной экспертизы экспертом установлено, что отчет ООО "Независимая оценка" от 22 июня 2018 года не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе ФСО, и определена рыночная стоимость земельных участков на 1 января 2015 года в следующем размере: земельного участка с кадастровым номером N - 723 003 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 2 560 260 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 5 360 920 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 5 120 128 рублей.
Доводы представителя административного истца о необоснованных методологических выводах эксперта подлежат отклонению.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в том числе следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
Экспертом в заключении подробно описано исследование отчета ООО "Независимая оценка" от 22 июня 2018 года и приведена обоснованная критика указанного документа.
Так, экспертом установлено, что в отчете выполнен анализ рынка периода 2014 года, но при этом выбор аналогов осуществлен избранно, только за шесть месяцев, предшествующих дате оценки.
Кроме того, при описании рынка приводятся данные о земельных участках иного сегмента по сравнению с объектами оценки, что привело к неверному определению ценового интервала рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.
Оценщик, анализируя данные рынка, приводит сведения о предложениях, размещенных на сайте администрации г.Ярославля (данные о торгах). При этом, присутствует избирательность при представлении данной информации, т.к. отсутствует часть земельных участков предлагаемых на аукционе и одинаковых по сегменту с объектом оценки.
Также в отчете неверно определены ценообразующие параметры у части аналогов, что влечет за собой неправильное определение корректировки.
В частности, месторасположение аналога N6 <адрес>) оценщиком определено неточно, данный земельный участок расположен в глубине застройки, что привело к неверной корректировке на расположение относительно автомагистрали (п.8 таблицы на странице 83 отчета).
Также у аналога N4 не выполнена поправка на наличие доступа к объекту (<адрес>). При этом, корректировка по данному параметру оценщиком не выполнена, а ее отсутствие ничем необоснованно.
Неправильно определена линия застройки аналога N2 (<адрес>). Данный объект расположен не на первой линии, а в глубине застройки.
Таким образом, оценивая заключение оценочной экспертизы, суд считает, что эксперт обоснованно пришел к выводу о наличии в отчете оценки рыночной стоимости земельных участков недостатков, которые существенным образом повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки.
При указанных обстоятельствах суд соглашается с выводами эксперта и критически относится к результатам представленного административным истцом отчета ООО "Независимая оценка" от 22 июня 2018 года.
Доводы заинтересованного лица - Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о несоответствии расчетных выводов эксперта законодательству об оценочной деятельности, не нашли своего подтверждения в суде.
В судебном заседании эксперт Халиулина С.В. подтвердил выводы, содержащиеся в экспертном заключении. Его пояснения относительно возникших у представителя Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области сомнений в обоснованности выводов экспертов также не содержат противоречий. Отвечая на вопросы, эксперт дал исчерпывающие ответы, позволяющие сделать вывод об обоснованности экспертного заключения.
Так, ссылка на применение в расчетах корректировки в размере 0,83 (как информации после даты оценки) является необоснованной, поскольку до 01 января 2015 года применяется аналогичная корректировка, которая и выполнена экспертом.
Довод Департамента о неправильном выборе экспертом аналогов, также является не подтвержденным. Выборка аналогов экспертом осуществлена с учетом наименьшего коэффициента вариации по сравнению с тем вариантом, который предложен Департаментом.
Суд отмечает, что в целом доказательства, которые могли бы поставить под сомнения выводы, изложенные в заключении судебной оценочной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не представлены.
По изложенным мотивам при определении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости суд исходит из заключения судебной экспертизы.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в данном деле является дата обращения юридического лица с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, т.е. - 12 марта 2019 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
1. Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1203 кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации котельной, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 723 003 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.
Внести изменения в сведения единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 723 003 рублей.
2. Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4260 кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания склада, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 560 260 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.
Внести изменения в сведения единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 560 260 рублей.
3. Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 8920 кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации складов-ангаров, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 5 360 920 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.
Внести изменения в сведения единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 5 360 920 рублей.
4. Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 7072 кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации овощехранилища, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 5 120 128 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.
Внести изменения в сведения единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 5 120 128 рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 12 марта 2019 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Нуждин С.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
