Дата принятия: 18 августа 2020г.
Номер документа: 3а-290/2019, 3а-10/2020
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 18 августа 2020 года Дело N 3а-10/2020
Именем Российской Федерации
Санкт-Петербург 18 августа 2020 года
Санкт-Петербургский городской суд в составе:
судьи Леонтьева С.А.
при секретаре Пеледовой В.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Технополис-Санкт-Петербург" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Технополис-Санкт-Петербург" обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности - <...> с кадастровым N..., площадью <...>.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровую стоимость, в размере рыночной стоимости, составляющей 222 947 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.
В подтверждение своих требований административным истцом представлен отчёт произведенный оценщиком ООО "Независимая оценка" (далее - отчёт об оценке) от 28.05.2019 N 76-19\н.
В обоснования заявленных требований административный истец ссылается на то, что является плательщиком налога на указанный объект недвижимости, налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости, которая значительно выше рыночной, в связи с чем он заинтересован в результатах определения кадастровой стоимости.
Представитель административного истца в судебное заседание явился, требования поддерживает, однако не возражает против установления рыночной стоимости объекта недвижимости, исходя из заключения повторной судебной экспертизы с учетом представленного дополнительного заключения эксперта.
Представители административных ответчиков - Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" в суд явились, считают, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении повторной судебной экспертизы с учетом дополнительного заключения.
Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, в суд не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлен, с ходатайством об отложении разбирательства дела не обращался, в связи с чем его неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.
Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Аналогичные положения предусмотрены ст.24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке"
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости - <...> с кадастровым N... площадью <...>.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>
Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена в размере 557 799 828,46 руб. по состоянию на 01.01.2018 года, что подтверждено кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости, и утверждена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга N 130-П от 28.11.2018.
В соответствии с отчетом N 76-19\н от 28.05.2019 года об оценке рыночной стоимости данного объекта недвижимости, проведенного по заказу административного истца, оценщиком ООО "Независимая оценка" рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 222 947 000 рублей по состоянию на 01.01.2018 года.
В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб) по ходатайству административного ответчика (КИО СПб), судом назначена судебная экспертиза данного отчета.
Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.
Согласно заключению судебного эксперта N 26\09\19-2 от 28.10.2019 года отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены нарушения и ошибки, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация использованная оценщиком, не является полностью достоверной, достаточной, проверяемой.
Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества составляет 479 000 000 рублей по состоянию на 01.01.2018 года.По ходатайству представителя административного истца, в связи с обоснованными доводами о существенных нарушениях, допущенных экспертом при составлении экспертного заключения ( безосновательный отказ от реализации сравнительного подхода, при реализации доходного подхода допустил ошибку, приведшую к искажению рыночной стоимости), судом назначена повторная экспертиза.
Согласно заключению повторной экспертизы N 05-2020 от 27.05.2020 года отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости: неправильно определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости; допущены ошибки при выполнении математических действий; информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой. Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию и в ценах на 01.01.2018, составляет 377 910 000 рублей.
После возобновления производства по делу, подачей административными ответчиками ходатайств о допросе эксперта с указанием на положения экспертизы, требующие разъяснения и уточнения, допроса эксперта в судебном заседании, экспертом представлен откорректированный расчет вышеуказанной рыночной стоимости, в связи с приведенным анализом рынка земель общественно-деловой застройки в 4 квартале 2017 года. Согласно данного откорректированного отчета N 5\к-2020 от 05.08.2020 рыночная стоимость объекта оценки составляет 381 580 000 рублей по состоянию на 01.01.2018
Оценивая заключение повторной судебной экспертизы в скорректированной форме, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: стажем работы с 1997 года, является членом экспертного совета СРО Ассоциация оценщиков "Сообщество профессионалов оценки".
Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Представитель административного истца и представители явившихся административных ответчиков доводов о необоснованности и противоречивости экспертного заключения не высказывали, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявляли, указали, что считают возможным установить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном судебным экспертом в размере 381 580 000 рублей.
Учитывая изложенное, объяснения участников процесса, иные представленные доказательства, суд считает возможным при определении рыночной стоимости объекта, руководствоваться заключением судебной экспертизы.
Суд не находит оснований для установления рыночной стоимости объекта в размере, определенном в отчете либо в заключении первоначальной судебной экспертизы, поскольку, данные документы составлены с нарушением действующего законодательства в области оценочной деятельности, не обоснованны в достаточной степени.
С учетом изложенного, оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении повторной судебной экспертизы.
При этом, суд принимает во внимание, что в соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах, административное исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.
Суд не находит оснований для вынесения решения в части требований истца об обязании Управления Росреестра внести в ЕГРН сведения об установленной рыночной стоимости в качестве кадастровой, поскольку указанная обязанность данного ответчика предусмотрена действующим законодательством, может быть им исполнена только после вступления настоящего решения в законную силу. Кроме того, действующее процессуальное законодательство, в частности ст.249 КАС РФ, регламентирующая вопросы содержания решения суда по делам данной категории, не предусматривает вынесения судом решения по указанному вопросу.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "Технополис-Санкт-Петербург" удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - <...> с кадастровым N..., площадью <...>.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, в размере рыночной стоимости, составляющей 381 580 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 06.09.2019 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.
Судья С.А.Леонтьев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
