Дата принятия: 03 сентября 2020г.
Номер документа: 3а-289/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 3 сентября 2020 года Дело N 3а-289/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Антоновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Жукова Александра Владимировича, Мухаревой Наталии Владимировны об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Жуков А.В., Мухарева Н.В. обратились в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2 938 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых зданий, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 327 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Жуков А.В., Мухарева Н.В. являются соарендаторами указанного земельного участка и плательщиками арендной платы. Административными истцами проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 2 327 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и с учетом исправления методологической ошибки на основании решения ГБУ Ярославской области Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов от 2 сентября 2020 года составила 2 845 129, 82 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административные истцы просят установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Административными истцами заявлено также о взыскании в их пользу понесенных по административному делу судебных расходов.
В судебном заседании представитель Жукова А.В., Мухаревой Н.В. на основании доверенности Косульникова Е.Е. административный иск и заявление о взыскании судебных расходов поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, возражала в удовлетворении заявления о взыскании судебных расходов.
Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Жукова А.В., Мухаревой Н.В. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Жуков А.В., Мухарева Н.В. являются соарендатороми земельного участка площадью 2 938 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых зданий, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Из материалов дела следует, что Жуков А.В.. Мухарева Н.В. являются арендаторами находящегося в государственной собственности земельного участка.
Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и Ярославской области размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.
Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды от 4 мая 2007 года N 19825-МЛ и дополнительных соглашений к нему, заключенных Жуковым А.В.. Мухаревой Н.В. с МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля, по условиям которого (приложение к договору) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, правоотношения административных истцов по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административных истцов возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Жуков А.В., Мухарева Н.В. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладают правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего им на праве аренды.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административных истцов с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 12 679 308, 01 рубля.
Решением ГБУ Ярославской области Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов от 2 сентября 2020 года с учетом выявленной методологической ошибки произведен перерасчет кадастровой стоимости, которая по состоянию на 1 января 2019 года составила 2 845 129, 82 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 2 327 000 рублей.
Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
Так, оценщиком к ценам объектов - аналогов применены корректировки на торг, на передаваемые имущественные права, на местоположение относительно районов города, на местоположение относительно автомагистралей, на наличие свободного подъезда к участку, на возможность подведения сетей газоснабжения, на возможность подведения иных инженерных коммуникаций.
Сопоставляя объект оценки и объекты - аналоги по такому ценообразующему фактору как возможность подведения газоснабжения, оценщик исходила из того, что объект оценки такую возможность не имеет, тогда как отдельные аналоги такой возможностью обеспечены, в связи с чем вводила понижающую корректировку к их ценам.
Вывод о возможности подключения сетей газоснабжения сделан оценщиком и в отношении аналога N 3 (<адрес>).
Данный вывод обоснован оценщиком наличием вблизи земельного участка газопровода высокого давления, а также наличием смежных земельных участков также обеспеченных газоснабжением.
Суд полагает данные выводы оценщика вполне обоснованными, соответствующими положениям пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 61.
В свою очередь, возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в указанной части сводились к тому, что указанный аналог не обеспечен газоснабжением согласно данным Отчета государственной кадастровой оценки.
Однако, сведения указанного Отчета не являются исключительным доказательством при подтверждении характеристик объектов недвижимости - объектов - аналогов.
При сопоставлении объекта оценки с аналогами по такому ценообразующему фактору как наличие свободного проезда к земельному участку, оценщик установила, что все аналоги имеют хороший подъезд, тогда как подъезд к объекту оценки затруднен.
При этом, как следует из Отчета, оценщик приняла во внимание, что объект оценки расположен более чем в 600 метрах от автодороги, подъезд к нему может быть осуществлен в объезд, либо по территории других земельных участков.
Выводы о наличии хорошего подъезда к участкам - аналогам сделаны на основании текста объявлений об их продаже.
Данные выводы оценщика вполне обоснованы, подтверждены картами, отражающими местоположение объекта оценки и аналогов и требованиям пункта 5 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7 соответствуют.
В свою очередь, доводы Департамента о наличии свободного проезда к земельному участку административных истцов основаны на субъективной его характеристике и доказательством нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки при введении указанной корректировки не являются.
Таким образом, обоснованных возражений административного ответчика на Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административных истцов судом не установлено, доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административных истцов не представлено суду.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 2 327 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административные истцы обладают правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Жукова А.В., Мухаревой Н.В. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Жукова А.В., Мухаревой Н.В. с настоящим административным иском в суд - 24 июля 2020 года.
Разрешая заявление Жукова А.В., Мухаревой Н.В. о взыскании в их пользу понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему:
В качестве таковых расходов административными истцами заявлены расходы на оплату государственной пошлины, расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, а также расходы на оплату услуг представителя.
С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что заявление Жукова А.В., Мухаревой Н.В. о взыскании судебных расходов, понесенных в связи с оспариванием кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> удовлетворению не подлежит, так как расхождение между кадастровой стоимостью данного земельного участка, определенной по результатам рассмотрения уполномоченным органом заявления административных истцов об исправлении методологической ошибки, и установленной судом его рыночной стоимостью не превысило 20 %.
Такое расхождение не является существенным, объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости, более обобщенным подходом при определении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости, что не указывает на нарушение закона при ее определении, и с очевидностью свидетельствует об отсутствии ошибки в выборе методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца.
Суд принимает во внимание также, что административный ответчик в данном деле не оспаривал права Жукова А.В. и Мухаревой Н.В. на пересмотр результатов государственной кадастровой оценки принадлежащего им на праве собственности земельного участка.
На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявления Жукова А.В. и Мухаревой Н.В. о взыскании судебных расходов.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Жукова Александра Владимировича, Мухаревой Наталии Владимировны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 938 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых зданий, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 327 000 (два миллиона триста двадцать семь тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 2 327 000 (два миллиона триста двадцать семь тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 24 июля 2020 года.
В удовлетворении заявления Жукова Александра Владимировича, Мухаревой Наталии Владимировны о взыскании судебных расходов отказать.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 17 сентября 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
