Решение Ярославского областного суда от 10 декабря 2019 года №3а-289/2019

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 декабря 2019 года Дело N 3а-289/2019
Ярославский областной суд в составе
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при секретаре Шевяковой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "РЕМСТРОЙ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "РЕМСТРОЙ" обратилось в суд с административным иском, где просил установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 7543 кв.м. с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственно-складской базы, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 5 121 700 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.
Заявление обосновано следующим: указанный земельный участок принадлежит ООО "РЕМСТРОЙ" на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 24 октября 2006 года, дополнительного соглашения к договору. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена на 01 января 2015 года в размере 8 609 052,19 рублей.
Заявителем произведена оценка рыночной стоимости указанного земельного участка. Согласно отчету ООО "Яр-Оценка" от 29 июля 2019 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года составляет 5 121 700 рублей. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным ему статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Тужилкина К.В. заявление поддержал, уточнив что не возражает против установления рыночной стоимости земельного участка согласно заключению судебной экспертизы.
Ранее в судебном заседании представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Николаева Т.Б. возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Агентство по аренде земельных участков г.Ярославля в своем отзыве поддержало позицию Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.
ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области" представлен отзыв на заявление, в котором учреждение оставляет определение достоверности рыночной стоимости объекта недвижимости на усмотрение суда.
Управление Росреестра по Ярославской области представило письменные объяснения на заявление, в которых указало на то, что земельный участок был поставлен на кадастровый учет 31 октября 2006 года, и он был включен в перечень объектов, подлежащих оценке на 01.01.2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов г.Ярославля. Кадастровая стоимость определена в размере 8 609 052,19 рублей. Общество в комиссию об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости обращалось, но ему было отказано.
Иные участники процесса представителей в суд не направили, мнения по заявлению не представили.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами или гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, что ООО "РЕМСТРОЙ" является арендатором земельного участка площадью 7543 кв.м. с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственно-складской базы, расположенного по адресу: <адрес>.
Данный факт подтверждается договором аренды земельного участка от 24.10.2006 года, дополнительным соглашением от 06 июня 2007 года.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что общество в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого оно является.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером N поставлен на кадастровый учет 31 октября 2006 года, он вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов г.Ярославля.
Его кадастровая стоимость определена в размере 8 609 052,19 рублей, что подтверждено кадастровой справкой.
Первоначально административным истцом был представлен отчет ООО "Яр-Оценка" от 29 июля 2019 года оценки рыночной стоимости земельного участка.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Выводы оценщика в представленном отчете потребовали проверки у суда на предмет их достоверности.
Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Назначая судебную оценочную экспертизу, суд исходил из необходимости определения рыночной стоимости указанного земельного участка в целях установления его объективной стоимости.
Анализируя представленное заключение эксперта ООО "Адэро" от 15 ноября 2019 года, суд приходит к выводу, что заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы.
В ходе производства судебной экспертизы экспертом установлено, что отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный ООО "Яр-Оценка", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2015 года в размере 5 453 589 рублей.
Эксперт в заключении пришел к выводу, что отчет оценки рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям пунктов 5, 8н ФСО N3.
Данный вывод отражен на страницах 15-20 заключения эксперта. Из заключения судебной оценочной экспертизы следует, что экспертом проанализирован рынок объекта оценки. Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В экспертном заключении приведен расчет рыночной стоимости объекта оценки, в котором подробно изложены последовательность оценки земельного участка сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В заключении содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы эксперта являются мотивированными, в связи с чем, оснований не доверять им у суда не имеется.
В экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения. Кроме того, в экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.
В целом анализ заключения судебной оценочной экспертизы позволяет сделать однозначный вывод о том, что судебным экспертом определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.
Доказательства, которые могли бы поставить под сомнения выводы, изложенные в заключении судебной оценочной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не представлены.
Суд отмечает, что в судебном заседании представитель административного истца не возражал против выводов судебной экспертизы.
По изложенным мотивам при определении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости суд исходит из заключения судебной оценочной экспертизы.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения административного истца в комиссию с заявлением, т.е. - 9 августа 2019 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 7543 кв.м. с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственно-складской базы, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 5 453 589 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.
Внести изменения в сведения единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 5 453 589 рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 9 августа 2019 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Нуждин С.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка