Дата принятия: 26 декабря 2019г.
Номер документа: 3а-289/2019
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 26 декабря 2019 года Дело N 3а-289/2019
Именем Российской Федерации
Санкт-Петербург 26 декабря 2019 года
Санкт-Петербургский городской суд в составе:
судьи Леонтьева С.А.
при секретаре Пеледовой В.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Технополис-Санкт-Петербург" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Технополис-Санкт-Петербург" обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности - нежилого здания с кадастровым N..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> кадастровую стоимость в размере рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере <...> рублей.
В подтверждение требований административным истцом представлен отчёт N...\н от 14.05.2019 об оценке рыночной стоимости объекта по состоянию на 01.01.2018 (далее - отчёт об оценке).
В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Представитель административного истца указывает, что заинтересован в установлении кадастровой стоимости данного объекта в размере рыночной поскольку является плательщиком налога на имущество в отношении объекта, при этом налоговая база определяется как кадастровая стоимость данного объекта.
Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.
Представители административных ответчиков - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу, СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" в суд явились, указывают, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, в суд не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлен, с ходатайством об отложении разбирательства дела не обращался, в связи с чем его неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.
Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанный объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым N..., площадью <...> кв.м., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>
Кадастровая стоимость данного объекта определена в размере <...> рублей по состоянию на 01.01.2018 года и утверждена Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга N 130-п от 28.11.2018.
В соответствии с отчетом ООО "Независимая оценка" N...\н от 14.05.2019 года об оценке рыночной стоимости данного объекта недвижимости, проведенного по заказу административного истца, рыночная стоимость составляет <...> рублей по состоянию на 01.01.2018.
В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), по ходатайству данного ответчика, судом назначена судебная экспертиза отчета.
Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.
Согласно заключению эксперта, проводившего судебную экспертизу, N... от 28.10.2019 года отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены нарушения и ошибки, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, не является полностью достоверной, достаточной, проверяемой.
В результате самостоятельно проведенной оценки объекта недвижимости его рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2018 года установлена экспертом в размере <...> рублей.
Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем (с 2003 года) и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки", имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности.
Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Представителем административного истца в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы, в подтверждение своей позиции представлено заключение специалиста (т.4 л.д.6-11).
Представители административных ответчиков против удовлетворения данного ходатайства возражают, ссылаясь на его необоснованность.
Судом отказано в удовлетворении данного ходатайства, исходя из следующего.
Согласно ч.2 ст.83 КАС РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение у суда сомнений в обоснованности экспертизы или наличие противоречий в выводах эксперта.
Однако содержание заключения судебной экспертизы, объяснения эксперта по вопросам представителя административного истца, полученные в судебном заседании, не свидетельствуют о наличии противоречий в выводах эксперта либо о необоснованности экспертизы.
Представитель административного истца указывает, что все замечания эксперта к отчету необоснованны. Указанный довод противоречит тексту и содержанию экспертного заключения.
В заключении судебной экспертизы приведены доводы и основания (страницы 14-24 экспертного заключения), в связи с которыми экспертом сделан вывод о нарушениях, допущенных оценщиком.
При этом представителем административного истца приведены доводы о нарушениях, допущенных экспертом, только при проверке отчета в части сравнительного подхода.
Кроме ошибок и недостатков, допущенных оценщиком в сравнительном подходе, эксперт также указывает на ошибки и недостатки отчета в доходном и затратном подходах (листы 18-24 экспертного заключения) вакансия в <...> оставалась стабильно низкой в связи с высокой популярностью этой деловой зоны.
В частности, экспертом указано, что при реализации доходного подхода оценщиком не проанализированы все доступные источники информации для определения уровня вакантности. Данные, использованные оценщиком не отражают фактическую ситуацию по уровню вакансий по состоянию на 01.01.2018. В результате оценщиком было использовано практически максимальное значение уровня вакансии <...>% в то время как среднее значение указаказанного уровня, полученное экспертом из данных различных аналитических источников, составило <...>%.. Указанный недостаток привел к значительному занижению рыночной стоимости здания.
При расчете арендной ставки сравнительным подходом оценщиком были использованы объекты-аналоги различных классов, однако корректировка на класс не производилась.
В качестве корректировки на дату сделки оценщик использует данные по уровню инфляции в России. Данный показатель не отражает рыночную ситуацию в Санкт-Петербурге на рынке аренды коммерческой недвижимости.
По указанию эксперта в отчете в результате расчетов полученное значение ставки аренды для офисных помещений объекта оценки составила <...> руб.\кв.м., что соответствует нижней границе рыночного диапазона ( от <...>.\кв.м.) обоснование данного факта в отчете отсутствует.
При реализации затратного подхода в качестве объекта-аналога оценщиком выбрано административное здание, при расчетах затрат оценщик принимает не соответствующий (заниженный) используемому справочнику показатель норматива цены строительства. Кроме того экспертом отмечено, что выбор объекта-аналога не обоснован, объект-аналог имеет существенные отличия от объекта оценки - как по площади, так и в конструктивном решении. Соответствующие корректировки не проводились. Объектом оценки в отличии от объекта-аналога является современное здание построенное по индивидуальному, а не типовому проекту. Соответствующие корректировки не проводились.
Суд также не может признать обоснованными доводы представителя административного истца о противоречивости и необоснованности экспертизы при ответе на второй вопрос (о рыночной стоимости объекта оценки).
По указанию представителя административного истца, эксперт в рамках сравнительного подхода необоснованно выбрал в качестве объектов-аналогов бизнес-центры, существенно отличающиеся от объекта оценки по местоположению и качественным характеристикам, и проигнорировал объект-аналог, расположенный в непосредственной близости от объекта оценки.
Данный довод не свидетельствует о нарушении экспертом пп. "б" п.22 ФСО (Федеральный стандарт оценки) N..., предусматривающего сопоставимость объекта оценки и объектов аналогов по ценообразующим факторам в связи со следующим.
Как пояснил эксперт в ходе экспертизы ему удалось выявить информацию всего о семи объектах - выставленных на продажу бизнес-центрах класса "А" и "В". После необходимого анализа четыре из указанных объектов были исключены из дальнейшего рассмотрения, в том числе бизнес-центр "<...> находящийся в непосредственной близости от объекта оценки. Критерии и основания отбора указаны на страницах 93-95 заключения судебной экспертизы. В частности, бизнес-центр "Аэроплаза" был исключен из числа объектов, которые могут быть использованы в качестве надлежащего объекта-аналога, в связи с неэффективной планировкой, исправить которую сложно из-за формы здания. Экспертом со ссылкой на источник указано, что по данным рынка большое количество площадей приходится сдавать по более низкой ставке, не соответствующей классу объекта, что и обусловило низкую цену сделки.
В судебном заседании, на довод представителя административного истца о том, что указанный экспертом источник информации является анонимным и использованию не подлежит, эксперт также пояснил, что данный объект (<...>) находится за пределами рынка цен, продается по явно заниженной цене (страница 59 экспертного заключения), по указанному параметру значительно выходит за диапазоны цен подобранной группы, в связи с чем у эксперта не имелось оснований включать его в число объектов-аналогов.
Эксперт также обосновал отнесение им объекта оценки к бизнес-центру класса "А", указав, что оцениваемый объект в полной мере соответствует классу "А", в частности критериям такого класса, указанным на сайте <...> (т.4 л.д.94), - расположен рядом с главными магистралями города и в непосрественной близости от остановок общественного транспорта, удаленность от метро компенсируется бесплатной организованной развозкой, расположен в деловом квартале "Московский проспект". Эксперт также обратил внимание на то обстоятельство, что и по данным официального сайта БЦ "Технополис Пулково" это современный бизнес-центр класса "А", который является одним из лидеров на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга ( (т.3 л.д.97).
В обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы представитель административного истца также указывает, что экспертом не соблюдено требование п.5 ФСО N 3, предусматривающего недопустимость введения в заблуждение пользователя отчета и необходимость подтверждения информации приведенной в отчете, существенным образом влияющей на стоимость объекта оценки, поскольку в рамках доходного подхода не используются объективные данные, а используются данные экспертов по России, Санкт-Петербургу и <адрес>. В результате экспертом получена приблизительная стоимость усредненного бизнес-центра класса "А", расположенного в <адрес> Санкт-Петербурга. Из указанной величины вычтена кадастровая стоимость конкретного земельного участка. При этом применение кадастровой стоимости, вместо рыночной экспертом не обосновано.
Как следует из экспертного заключения обоснование применения рыночных аналитических данных приведено на странице 105 заключения. Учитывая отсутствие сведений об арендных ставках за помещения исследуемого объекта, невозможность найти достаточное количество информации для расчета арендной ставки на дату оценки, эксперт воспользовался рыночными и аналитическими данными. В открытых источниках информация об арендных ставках в объекте оценке отсутствовала, поскольку объект оценки практически с момента открытия был заполнен на 100% (указанная тенденция сохранилась и на дату оценки). Как следует из экспертного заключения и пояснений эксперта, он действительно использовал кадастровую стоимость земельного участка для перехода от стоимости единого объекта (земля и здание) к стоимости объекта капитального строительства. Указанный расчет не противоречит сложившейся практике использования кадастровой стоимости земельных участков (эксперт ссылается на конкретные отчеты на сайте Росреестра), не приводит к искажению рыночной стоимости объекта капитального строительства для целей налогообложения. При этом, следует учитывать, что согласно п.3 ФСО N 4 Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки. В соответствии со ст.3 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Таким образом, довод представителя административного истца о введении в заблуждение пользователей отчета ( в данном случае заключения эксперта), использования экспертом неподтвержденной информации не соответствует содержанию экспертного заключения.
Суд также не может принять во внимание как состоятельный довод представителя административного истца о том, что эксперт необоснованно отказался от использования нормативных показателей и данных типовых проектов, утвержденных Минстроем.
Как обоснованно указал эксперт, при использовании затратного подхода затратами на замещение объекта являются затраты необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Одинаковое функциональное назначение зданий ( в данном случае - административное) не дает возможность считать сопоставимыми современное, построенное по индивидуальному проекту здание бизнес- центра (объект оценки) и Типовой проект дополнительного административного корпуса к зданию Управления пенсионного фонда (указанный объект оценщик использовал в отчете).
Оценивая заключение судебной экспертизы, письменные и устные пояснения судебного эксперта суд не находит противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности экспертизы.
Учитывая заключение судебной экспертизы суд не находит возможным при определении рыночной стоимости объекта недвижимости руководствоваться представленным административным истцом отчетом. Суд также учитывает, что представителем административного истца не представлено каких-либо доводов, касающихся необоснованности и противоречивости выводов судебной экспертизы, касательно вопроса о несоответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства.
При этом, суд принимает во внимание, что в соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
С учетом изложенного, оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "Технополис-Санкт-Петербург" удовлетворить частично
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества: нежилого здания с кадастровым N..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, в размере рыночной стоимости, составляющей <...> по состоянию на 01.01.2018 года.
Датой обращения ООО "Технополис-Санкт-Петербург" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 06.09.2019 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.
Судья С.А.Леонтьев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
