Дата принятия: 05 марта 2020г.
Номер документа: 3а-288/2020
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 марта 2020 года Дело N 3а-288/2020
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего Бугаевой Е.М.,
при помощнике судьи Ионкиной В.В.,
с участием административного истца Ефимова В.А., его представителя адвоката Журавлева В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ефимова Владимира Александровича, Боброва Сергея Ивановича, Табояковой Светланы Сергеевны к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственное бюджетное учреждение "Центр государственной кадастровой оценки", заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
Ефимов В.А., Бобров С.И., Табоякова С.С. обратились в суд с административными исковыми требованиями к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области), комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственному бюджетному учреждению "Центр государственной оценки", в котором просят установить кадастровую стоимость:
- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1500 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты> в размере 2 783 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1 249 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты> в размере 2 205 000 руб. по состоянию на 1 января 2018 года;
- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 13 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты> в размере 25 000 руб. по состоянию на 1 января 2018 года;
- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 337,5 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты> в размере 506 000 руб. по состоянию на 1 января 2018 года;
- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 634,5 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты> в размере 898 000 руб. по состоянию на 1 января 2018 года;
- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1 384 кв.м, расположенного по адресу: г<данные изъяты> в размере 1 805 000 руб. по состоянию на 1 января 2018 года.
В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что Ефимову А.В. принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>. Ефимову А.В. и Табояковой С.С. принадлежи по ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>. Боброву С.И, и Ефимову В.А. принадлежит по ? доли в праве общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты>.
В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" кадастровая стоимость указанный объектов недвижимости определена в следующем размере: для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 5 158 215 руб., <данные изъяты> - 4 772 304,10 руб., <данные изъяты> - 49 671,7 руб., <данные изъяты> - 1 289553,75 руб., <данные изъяты> - 2 424 361,05 руб., <данные изъяты> - 5 288 125,6 руб.
Поскольку установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, определенную отчетами об оценке N N 166/К/19, 156/К/19, 162/К/19 от 03 августа 2019 года, составленными ООО "<данные изъяты>", административные истцы полагают \, что их право на уплату обоснованных и соразмерных налоговых обязательств нарушено.
В судебном заседании административный истец Ефимов В.А., представитель административных истцов Журавлев В.В. просил удовлетворить требования.
Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Заслушав объяснения административного истца Ефимова В.А., представителя административных истцов Журавлева В.В., допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно материалам Ефимову А.В. принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1500 кв.м, с видом разрешенного использования: деловое управление, расположенный по адресу: <данные изъяты>.
Ефимову А.В. и Табояковой С.С. принадлежит по ? доли в праве общей долевой собственности земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: для размещения объектов розничной торговли, площадью 1 249 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>
Боброву С.И, и Ефимову В.А. принадлежит по ? доли в праве общей долевой собственности земельные участки с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: для размещения коммунальных, складских объектов, общей площадью 13 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: для размещения складских помещений, общей площадью 337,5 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, с видом разрешенного использования: под нежилые здания, общей площадью 634,5 кв.м, и с кадастровым номером <данные изъяты>, вид разрешенного использования под нежилые здания, общей площадью 1 384 кв.м, расположенные по адресу: <данные изъяты>
Согласно статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
В связи с чем обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной его рыночной стоимости в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 ЗК РФ, статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке, статьями 24.18, 24.19 Закона об оценочной деятельности, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этого земельного участка равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 3 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке и постановлением Правительства Саратовской области от 07 ноября 2017 года отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области, в том числе связанные с оспариванием ее результатов, с 10 ноября 2017 года регулируются Законом о государственной кадастровой оценке.
На основании распоряжения министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области от 10 ноября 2017 года N 1019-р "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в 2018 году" проведена государственная кадастровая оценка земельных участков категории земель населенных пунктов.
На основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" в Единый государственный реестр недвижимости в отношении земельных участков, принадлежащих административным истцам, кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере определена в следующем размере: для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 4 772 304,10 руб., <данные изъяты> - 49 671,7 руб., <данные изъяты> - 1 289553,75 руб., <данные изъяты> - 2 424 361,05 руб., <данные изъяты> - 5 288 125,6 руб. Для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> кадастровая стоимость определена по состоянию на 01 января 2019 года в размере 5 158 215 руб.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Поскольку каких-либо изменений количественных и качественных характеристик объекта на дату рассмотрения настоящего административного дела, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу указанных положений законодательства об оценочной деятельности следует считать дату определения кадастровой стоимости земельных участков, то есть для земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> - 01 января 2018 года, а для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 01 января 2019 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил в суд отчет об оценке N N 166/К/19, 156/К/19, 162/К/19 от 03 августа 2019 года, составленными ООО "<данные изъяты>", которым рыночная стоимость земельный участков по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости определена в следующем размере:
- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1500 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты> в размере 2 783 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1 249 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты> в размере 2 205 000 руб. по состоянию на 1 января 2018 года.
- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 13 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты> в размере 25 000 руб. по состоянию на 1 января 2018 года
- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 337,5 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты> в размере 506 000 руб. по состоянию на 1 января 2018 года.
- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 634,5 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты> в размере 898 000 руб. по состоянию на 1 января 2018 года
- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1 384 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты> в размере 1 805 000 руб. по состоянию на 1 января 2018 год
Представленные административными истцами отчеты об оценке согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности являются положительными и подтверждают рыночную стоимость земельных участков, определенную оценщиком.
Оценщик ООО "<данные изъяты>" <данные изъяты>., составившая отчет, является членом Ассоциации "<данные изъяты>", что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 26 марта 2019 года, ответственность его застрахована в САО "<данные изъяты>". Оценщик проходил профессиональную переподготовку "Оценочная деятельность" по специализации "Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Ответственность ООО "<данные изъяты>" застрахована в АО "<данные изъяты>".
В судебном заседании оценщик <данные изъяты>., допрошенная в качестве свидетеля, подтвердила правильность выводов отчетов, пояснила отказ от затратного и доходного подходов, обосновала выбор аналогов исходя из вида разрешенного использования, и применение к ним поправок.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчетах, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее по тексту - ФСО N 7).
Оценщиком применен сравнительный подход при расчете стоимости объектов оценки, отказ от затратного и доходного подходов мотивированно обоснован.
Объекты-аналоги сравнивались с объектами оценки по следующим элементам сравнения: местоположение, категория земель, разрешенное использование, наличие инженерных коммуникаций, стоимость 1 кв.м, площадь, имущественные права.
Поиск информации производился в периодических печатных изданиях, выписки из которых приложены к отчету, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчете.
В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, состояние прав и разрешенное использование.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Примененные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> для сравнения оценщик выбрал три объекта-аналога, расположенные в г. Энгельсе на улицах Мельничной, Одесской и Краснознаменной.
Оценщиком применены корректировки передаваемые права, на торг, на местоположение в городе, на площадь.
При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> для сравнения оценщик выбрал три объекта-аналога, расположенные в г. Энгельсе на улицах Минской, Вокзальной и на проспекте Химиков.
Оценщиком применены корректировки передаваемые права, на торг, на дату предложения, на местоположение в городе, на площадь.
При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> для сравнения оценщик выбрал три объекта-аналога, расположенные в г. Энгельсе на проезде Крупской, проспекте Химиков и на территории Химволокно.
Оценщиком применены корректировки передаваемые права, на торг, на местоположение в городе, на площадь, на наличие свободного подъезда, наличие ж/д ветки и улучшений.
Примененные корректировки рассчитаны по методике, указанной в отчетах на основании информации "Справочника оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки". Под редакцией Лейфера Л.А., Н. Новгород, 2018 г.) При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации). Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивировано обоснован.
Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Оценщиком приведены источники, использовавшиеся при составлении отчетов, что позволяет проверить указанную в нем информацию.
Основания для выводов о недостоверности отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости у суда не имеется.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельных участков, свидетельствовали бы об их рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было.
Возражения представителя администрации муниципального образования "Город Саратов" относительно требований административного истца в ходе разбирательства дела не направлены на переоценку отчетов, а связано с несогласием вообще с возможностью установления кадастровой стоимости в размере рыночной, что не может быть принято во внимание, поскольку право на установление такой стоимости прямо установлено законом. При этом ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлено не были.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
удовлетворить административное исковое заявление Ефимова Владимира Александровича, Боброва Сергея Ивановича, Табояковой Светланы Сергеевны к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственное бюджетное учреждение "Центр государственной кадастровой оценки", заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1500 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты> в размере 2 783 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1 249 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты> в размере 2 205 000 руб. по состоянию на 1 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 13 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты> в размере 25 000 руб. по состоянию на 1 января 2018 года
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 337,5 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты> в размере 506 000 руб. по состоянию на 1 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 634,5 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты> в размере 898 000 руб. по состоянию на 1 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1 384 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты> в размере 1 805 000 руб. по состоянию на 1 января 2018 год.
Датой подачи заявления считать 20 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья: Е.М. Бугаева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
