Решение Ленинградского областного суда от 30 сентября 2019 года №3а-288/2019

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 сентября 2019 года Дело N 3а-288/2019
Санкт-Петербург 30 сентября 2019 года
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего - судьи Астапенко С.А.,
при секретаре Михейкиной М.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Маркевича Николая Степановича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Маркевич Н.С. обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 940+/- 7 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для организации дачного некоммерческого партнерства, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном <данные изъяты> рублей.
В обоснование требований указал, что является субарендатором земельного участка с кадастровым номером N и собственником жило дома, расположенного на данном земельном участке. В этой связи административный истец обладает исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в собственность или в аренду без торгов. Кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость. Отчетом об оценке рыночная стоимость земельного участка определена в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 01.11.2013 г. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца на справедливое определение действительной выкупной цены земельного участка, поскольку влечет значительное увеличение выкупной цены земельного участка.
В судебном заседании представитель административного истца Маркевича Н.С. -Киршенман Е.В. заявленные требования поддержал.
К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков Управление Росреестра по Ленинградской области, Правительство Ленинградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии". К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ТУ Росимущества, ДНП "Гранит".
В письменных возражениях представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Яровая И.А. указала, что результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области утверждены постановлением Правительства Ленинградской области N383, законность которого подтверждена решением суда. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", является дата внесения сведений о нем в ГКН, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в ГКН и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения. Таким образом, Правительство Ленинградской области не является надлежащим ответчиком по заявленным требованиям.
В судебном заседании представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Яровая И.А. оставила рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.
В письменном отзыве представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области Земцова И.В. не возражал по существу требований административного иска, указав, что кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании п.2.1.17 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N222. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.11.2013 г. на основании удельного показателя (750, 83 руб./кв.м.), утвержденного постановлением Правительства Ленинградской области от 30.12.2010 N383 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области".
Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", а также представители заинтересованных лиц ТУ Росимущества и ДНП "Гранит" в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.
Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.
Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, в том числе показания свидетеля, согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.
Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).
Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.
Согласно ст.24.19 Федерального закона N135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.
Частью 1 статьи 245 КАС РФ закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
В соответствии с Правилами определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без торгов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 N279, названная цена исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.
Постановлением Правительства Ленинградской области от 30.12.2010 N383 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области.
По делу установлено, что земельный участок с кадастровым номером N является собственностью Российской Федерации, передан по договору от 31.03.2017 г. в составе иных земельных участков в аренду ДНП "Гранит".
По договору субаренды от 02.03.2019 г., заключенного между ДНП "Гранит" и Маркевичем Н.С., названный земельный участок передан административному истцу.
В кадастровом паспорте земельного участка от 01.11.2013 г. отражено, что земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для организации дачного некоммерческого партнерства, площадью 940+/-6 кв.м., расположен по адресу: <адрес>, имеет кадастровую стоимость <данные изъяты> руб.
В выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 01.12.2017 г. указано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена по состоянию на 01.11.2013 г. и составляет <данные изъяты> руб.
Согласно п.3.1 договора аренды земельных участков от 31.03.2017 N-Н, заключенного между ТУ Росимущества в Ленинградской области и ДНП "Гранит", арендная плата за аренду земельных участков составляет <данные изъяты> руб.
Из свидетельства о государственной регистрации права от 05.01.2015 г. следует, что Маркевич Н.С. является собственником дома, назначение: жилое, 2 - этажный, общая площадь 210,5 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>. Документы-основания: Декларация об объекте недвижимого имущества от 29.12.2014. Договор субаренды земельного участка от 10.11.2014 N.
Отчетом N от 15.04.2019 г., составленным оценщиком ФИО9, являющейся членом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая Межрегиональная Ассоциация специалистов-оценщиков", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, определена в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 01.11.2013 г.
В данном отчете об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объекту оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его фактическое использование, соответствующее виду разрешенного использования: для организации дачного некоммерческого партнерства (строительство дачного (садового) дома сезонного, временного или круглогодичного использования).
Оценщиком для оценки земельного участка отобран сравнительный подход (метод сравнения продаж). Критерием отнесения объектов к аналогам оценщик указал отнесение к одному сегменту рынка и сопоставимость по ценообразующим факторам. В качестве объектов-аналогов отобрано 4 объекта-аналога, наиболее сопоставимые с объектом оценки. Проведены корректировки по следующим элементам сравнения: на условия сделки; на дату сделки; вид разрешенного использования/зонирование; на местоположение; наличие коммуникаций; на масштабный фактор. Корректировки первой группы определяют цену объекта-аналога на дату проведения оценки при единообразных рыночных условиях и являются базой для корректировок второй группы, отражающих различия в характеристиках внутренней структуры сравниваемых объектов. Далее оценщик согласовал скорректированные цены объектов-аналогов и произвел расчет итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. Рассчитанная средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи земельного участка, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае. Внесение корректировок и расчет рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода представлен в табл. на стр. 108 Отчета. После корректировки цен аналогов округленное значение показателя составило 5%, что укладывается в приведенный в Отчете диапазон и является косвенным подтверждение обоснованности проведенных корректировок и их соответствия рыночным данным. При определении рыночной стоимости объекта оценки использовался только один- сравнительный подход, метод прямого сравнения продаж), которому присвоено 100%. Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, с учетом допустимых округлений по состоянию на 01.11.2013 г. составила <данные изъяты> рублей.
Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Так как очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Ленинградской области в срок, установленный ст. 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ, не проведена, то с учетом конкретных обстоятельств дела и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд считает возможным восстановить Маркевичу Н.С. срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.
Проанализировав представленные доказательства, руководствуясь ст.245 КАС РФ, суд считает, что административный истец Маркевич Н.С. вправе обратиться в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендованного им на основании договора субаренды от 02.03.2019 земельного участка с кадастровым номером N.
Кадастровая стоимость земельного участка исчислена в соответствии правилами п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 N222.
С учетом требований ст.24.19 Федерального закона N135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", выписки из ЕГРН, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.11.2013 г.
Соответственно, по состоянию на указанную дату оценщиком в отчете N от 15.04.2019 г. определена рыночная стоимость земельного участка.
В отношении даты, по состоянию на которую оценщиком установлена рыночная стоимость земельного участка, у участников процесса возражений не имеется.
Представленный отчет об оценке N от 15.04.2019 г. как одно из доказательств подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, так как представленный отчет N от 15.04.2019 г. соответствует требованиям Федерального закона N135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки.
Отчет об оценке мотивирован, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий, отвечает требованиям относимости, допустимости, сомнений в достоверности не вызывает.
Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено и по делу не имеется.
Руководствуясь положениями Федерального закона N135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, ст.246 КАС РФ, на основании ст.84 КАС РФ суд признает отчет об оценке N от 15.04.2019 г. надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка в установленном оценщиком в отчете об оценке размере по состоянию на 01 ноября 2013 года.
Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона N135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае, административное исковое заявление Маркевича Н.С. поступило в суд 10 сентября 2019 года.
С учетом требований ч.2 ст.247 КАС РФ суд не может также согласиться с обоснованностью утверждения представителя Правительства Ленинградской области о том, что Правительство Ленинградской области не является надлежащим административным ответчиком по настоящему делу.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Маркевича Николая Степановича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 940 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном <данные изъяты> рублей по состоянию на 01 ноября 2013.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка считать 10 сентября 2019 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья С.А. Астапенко
Решение принято в окончательной форме 11 октября 2019 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка