Решение Вологодского областного суда от 27 декабря 2018 года №3а-288/2018

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 декабря 2018 года Дело N 3а-288/2018
от 27 декабря2018 года N 3а-288/2018
г. Вологда
Вологодский областной суд в составе:
председательствующего судьи Мещеряковой Н.В.,
при секретаре Гайдуковой Ю.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Леонова А.А. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
Леонов А.А. является собственником объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N..., 3-этажное, общей площадью 1 245,1 кв.м., назначение - нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 21 января 2014 года N... (л.д. 7).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 23 декабря 2013 года определена в размере 25 168 351 рубль 79 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 8).
Леонов А.А., полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 22 марта 2018 года N 291-18-02, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр экспертизы и оценки" С.Н.А., являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков - Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".
Согласно отчету рыночная стоимость здания с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 23 декабря 2013 года составила 16 411 000 рублей 00 копеек.
Леонов А.А. просил суд пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N..., установив её в размере его рыночной стоимости равной 16 411 000 рублей 00 копеек.
Административный истец Леонов А.А. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Представитель административного истца по доверенности Корнетов Е.Е. в судебном заседании административные исковые требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... равной его рыночной стоимости исходя из результатов проведенной судебной экспертизы в размере 20 941 625 рублей.
Представитель административного ответчика Правительства Вологодской области по доверенности Желтухин П.В. поддержал доводы отзыва на административное исковое заявление, просил принять решение, исходя из фактических обстоятельств дела.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года N 3787-ОЗ "Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.
Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности Леонова А.А. как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N... сведения о кадастровой стоимости в размере 16 411 000 рублей 00 копеек внесены в реестр объектов недвижимости 23 декабря 2013 года.
Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подано Леоновым А.А. в суд 03 октября 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости административным истцом не пропущен.
В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 22 марта 2018 года N 291-18-02, выполненный оценщиком ООО "Региональный центр экспертизы и оценки" С.Н.А.
В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость здания с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 23 декабря 2013 года составила 16 411 000 рублей 00 копеек.
В рамках рассматриваемого дела по ходатайству административного ответчика была назначена судебная экспертиза о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 22 марта 2018 года N 291-18-02 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
Согласно заключению эксперта ООО "Лаборатории судебных экспертиз" Ж.И.Н. от 13 декабря 2018 года N 261118-ЭОЖ-3277 оценщиком ООО "Региональный центр экспертизы и оценки" С.Н.А. не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчетов:
в нарушение пункта 8е ФСО N 3 отсутствуют ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости. Данный пункт в обязательном порядке должен содержаться в разделе отчета "Основные факты и выводы";
в нарушение пункта 8 ФСО N 7 отсутствует пункт "Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии)". Данный пункт в обязательном порядке должен находиться в разделе "Задание на оценку";
в нарушение пункта 8 ФСО N 7 отсутствует пункт "Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики". Данный пункт в обязательном порядке должен находиться в разделе "Задание на оценку".
Оценщиком не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к описанию объекта оценки:
в нарушение пункта 5 ФСО N 3 не изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки. Оценщик осматривал объект оценки, но в отчете нет фотографий наружной части здания и его окружения, качества подъездных путей, наличия автостоянки.
Оценщиком не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N...:
в нарушение пункта 22б ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Объект оценки - торгово-офисный центр. На страницах 52-53 отчета при оценке сравнительным подходом оценщик использует аналог N 1 - здание профилактория, аналог N 3 - детская поликлиника. По мнению эксперта, данные объекты относятся к другому сегменту рынка, и для их перепрофилирования под офисное здание или торговый центр необходимо затратить значительные средства.
Оценщиком допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N..., в том числе:
неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости - в нарушение пункта 22б ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (Объект оценки - торгово-офисный центр. На страницах 52-53 отчета при оценке сравнительным подходом оценщик использует аналог N 1 - здание профилактория, аналог N 3 - детская поликлиника);
неправильно выбран подход к оценке - оценщик необоснованно отказался от применения затратного и доходного подходов.
Ошибки при выполнении математических действий оценщиком не допускались.
Информация, использованная оценщиком, является недостоверной:
в нарушение пункта 5 ФСО N 3 и статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке).
На странице 41 отчета указано: "в данной работе, проводя оценку на прошедшую дату (разница между датой оценки и датой составления отчета составляет 5 лет), оценщику достоверно не установить технические характеристики объекта капитального строительства на дату оценки, а также степень износа". По этой причине оценщик отказался от применения затратного подхода. Дата оценки - 23 декабря 2013 года. В отчете на страницах 64-73 имеется копия технического паспорта от 15 ноября 2013 года, в котором указаны все технические характеристики и величина износа объекта оценки, которые необходимы для применения затратного подхода.
Информация, использованная оценщиком, является недостаточной:
в отчете нет фотографий наружной части здания и его окружения, качестве подъездных путей, наличия автостоянки.
На странице 42 отчета указано: "на дату проведения оценки оценщик не располагает достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанный с объектом оценки расходы". По этой причине оценщик отказался от применения доходного подхода. На страницах 19-33 отчета в разделе 7.4 оценщик использовал данные сайта cherinfo.ru, на котором публикуется информация об аукционах по продаже и аренде муниципального имущества г. Череповца. На этом же сайте в свободном доступе находится масса предложений об аренде торгово-офисной недвижимости по состоянию на 2013 год. Эти сведения доступны и в настоящее время. То есть фактически оценщик располагает достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить (арендная плата), но в отчете информация об аренде недвижимости не приводится.
Информация, использованная оценщиком, является проверяемой.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N... на дату оценки 23 декабря 2013 года составляет 20 941 625 рублей.
Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о его соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку его заключение мотивированно, выводы обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.
Суд, проанализировав приведенное выше экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами и руководствуясь законодательством об оценочной деятельности, полагает возможным определить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером N... в размере 20 941 625 рублей.
Учитывая вышеизложенное, уточненные требования административного истца подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Леонова А.А. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поданное в суд 03 октября 2018 года, удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N..., 3-этажное, общей площадью 1 245,1 кв.м., назначение - нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 20 941 625 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 23 декабря 2013 года.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Н.В. Мещерякова
Мотивированное решение изготовлено 27 декабря 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка