Дата принятия: 09 апреля 2021г.
Номер документа: 3а-287/2021
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 9 апреля 2021 года Дело N 3а-287/2021
УИД 76OS0000-01-2021-000091-68
Дело N 3а-287\21
Принято в окончательной форме 12.04.21г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
09 апреля 2021г. гор. Ярославль
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2 и помощником судьи ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО7 к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
Установил:
В административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 047 кв. м, категория земли - земли населенных пунктов, разрешенное использование для строительства административного здания с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, у <адрес>, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019г. равной 2 355 000 руб.
Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности, кадастровая стоимость земельного участка выше его рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога.
Представитель административного истца по доверенности ФИО6 в судебном заседании административные исковые требования поддержал.
Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направил, представил письменное объяснение, в котором, сославшись на недостоверность отчета определения рыночной стоимости земельного участка, указал на непризнание административных исковых требований.
Заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", мэрия города Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.
В письменном объяснении Управления Федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области возражений относительно административных исковых требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка не указывается, изложены сведения о земельном участке.
Указанный в административном исковом заявлении в качестве заинтересованного лица департамент финансов Ярославской области исключен из числа лиц, участвующих в деле, с учетом того, что кадастровая стоимость оспаривается в целях урегулирования платежей по земельному налогу, который является местным налогом.
Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, допросив свидетеля, суд пришел к следующим выводам.
ООО "Стройгарант" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 047 кв. м, категория земли - земли населенных пунктов, разрешенное использование для строительства административного здания с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Согласно пункту 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
На основании пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 НК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными, изменение размера земельного налога, в том числе, его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка.
При таких обстоятельствах, административный истец обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, собственником которого он является.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории Ярославской области" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 599 647,47 рублей (пункт 498571 Приложения N).
Административным истцом представлен отчет N от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, подготовленный ООО "Ярэксперт", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019г. составляет 2 355 000 рублей.
В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.
В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.
Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.
Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов.
В обоснование своих возражений административный ответчик указывает, что оценщик необоснованно использует в расчетах рыночной стоимости земельного участка объект-аналог N (<адрес>), так как данный земельный участок был переданы в аренду органом местного самоуправления по результатам аукциона, на земельном участке располагается объект капитального строительства, что не было учтено оценщиком. Объект-аналог N (<адрес>) по состоянию на 01.01.2019г. разделен на два земельных участка. Также департамент указывает на несогласие с применением оценщиком корректировки на месторасположение и с выводами оценщика в части отнесения месторасположения объекта оценки к спальному микрорайону средне этажной застройки и его расположения относительно "красной линии".
Данные возражения не могут быть приняты во внимание.
Свидетель ФИО4 - оценщик ООО "Ярэксперт" - в судебном заседании выводы, изложенные в отчете, поддержала, дала исчерпывающие и аргументированные ответы на возникшие вопросы. Оснований для критической оценки показаний свидетеля не имеется, так как они основаны на результатах проведенных исследований рыночной стоимости объекта оценки, на федеральных стандартах оценки, не содержат противоречий.
Показания свидетеля ФИО4 материалы дела и содержание отчета позволяют сделать вывод о соблюдении автором отчета требований законодательства об оценочной деятельности, предъявляемых к проведению подобного рода исследованиям.
В соответствии с пунктом 5 ФСО N "Требования к отчету об оценке" при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Подпунктом "в" пункта 11 ФСО N предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.
Из показаний свидетеля ФИО4 и содержания отчета следует, что оценщиком исследованы предложения о продаже земельных участков. При исследовании предложений были выяснены все существенные характеристики, влияющие на стоимость, определены основные ценообразующие факторы. Оценщик пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для их использования в расчетах, что подробно отражено в отчете.
Оценщиком отобрано для расчета рыночной стоимости три аналога сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что позволяет сделать вывод о том, что отобранные аналоги не повлекли необоснованное уменьшение рыночной стоимости объекта оценки.
Изучение отчета позволяет сделать вывод о том, что его содержание не вводит в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.
Доводы департамента об особенностях арендных отношений, вследствие которых предложение о продаже указанного аналога (Урочская,44) не могло использоваться в расчетах рыночной стоимости объекта оценки, сводятся к вопросу правоприменения. В то время как при определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом оценщик исходит из совокупности методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 11 ФСО N). При сравнительном подходе применяется доступная достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 12 ФСО N). В связи с этим оснований для критической оценки отчета и показаний свидетеля ФИО4 в этой части не имеется.
Оценщиком использовано объявление о предложении объекта-аналога N (<адрес>) от 17.03.2016г. Объект капитального строительства, о котором указывает департамент в своих возражениях, поставлен на кадастровый учет 27.10.2017г. В связи с этим доводы департамента о необходимости корректировки на наличие здания являются необоснованными. При указанных обстоятельствах оценщик обоснованно квалифицировал земельный участок как условно свободный и сопоставимый с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.
Объявление о предложении объекта-аналога N (<адрес>), использованное оценщиком, опубликовано ДД.ММ.ГГГГг., обновлено ДД.ММ.ГГГГг. Согласно дополнительно представленным оценщиком материалам по данным Росреестра земельные участки, образованные в результате раздела объекта-аналога N, о которых упоминает департамент, поставлены на кадастровый учет 15.04.2016г. Тем самым, раздел земельного участка, на который ссылается департамент, произошел после публикации предложения.
Определяя месторасположение объекта оценки, оценщик исходил из фактического расположения объекта оценки, окружающей застройки, градостроительного зонирования и других факторов, влияющих на ценообразование. Применение корректировок, связанных с местоположением, в отчете подробно мотивировано. Изложенные в этой части выводы не противоречивы, основаны на результатах проведенного исследования и справочных материалах, используемых в оценочной деятельности.
Выводы оценщика в части расположения объекта оценки относительно "красной линии" основаны на изучении и анализе характеристики улицы Багдановича с точки зрения ее протяженности, транспортного трафика, фактического использования объекта оценки. Тем самым, выводы оценщика не носят произвольный характер, напротив, являются экономически обоснованными.
Несогласие с выводами оценщика не является безусловным основанием для вывода о недостоверности отчета.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 047 кв. м, категория земли - земли населенных пунктов, разрешенное использование для строительства административного здания с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019г. равной 2 355 000 руб.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: В.С. Преснов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
