Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 января 2020 года №3а-287/2019, 3а-20/2020

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

РЕШЕНИЕ

от 17 января 2020 года Дело N 3а-20/2020
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Семейкиной С.А.
при секретаре Кречмаровской Ю.Р.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Михайлова П.И. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Михайлов П.И. обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, об установлении кадастровой стоимости принадлежащего на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5896 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 10 039 827 рублей 00 копеек, по состоянию на 23 апреля 2019 года.
В обоснование заявленных требований указал на то, что кадастровая стоимость земельного участка, согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости определена по состоянию на 23 апреля 2019 года, составляет 59 638 865 рублей 44 копеек. По его мнению, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в публичной собственности.
Представитель Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа Абрамова Н.П. в письменном отзыве на административное исковое заявление рыночную стоимость земельного участка не оспаривала, просит вынести решение на усмотрение суда.
Административный истец Михайлов П.И. просит рассмотреть дело в его отсутствие, настаивает на удовлетворении административных исковых требований.
Представитель Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, представитель Департамента имущественных отношений г. Новый Уренгой, представитель Управления Росреестра по ЯНАО, в судебное заседание не явились, доказательств уважительности причин неявки не представили, суд их явку обязательной не признавал.
Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Фомин Е.В. не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.
Выслушав Фомина Е.В., исследовав и оценив письменные доказательства по административному делу, суд пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, административный истец Михайлов П.И. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5896 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (далее - земельный участок).
По условиям прошедшего государственную регистрацию договора аренды земельного участка N НУ-75-19 от 19 марта 2019 года и приложений к нему, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, арендодателем выступает - департамент имущественных отношений Администрация города Новый Уренгой.
В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Положениями части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.
При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.
Государственная кадастровая стоимость земельного участка была установлена по состоянию на 23 апреля 2019 года и составляет 59 638 865 рублей 44 копейки. Государственная кадастровая стоимость земельного участка на данную дату подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 9).
Следовательно, исковые требования о том что, дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка - 23 апреля 2019 года, следует признать обоснованными.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В этой связи, административный истец представил в суд отчет N 457-0719-ЗУ, выполненный 13 сентября 2019 года ООО "ПРАЙС ЭДВАНС" об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которого его рыночная стоимость составила 10 039 827 рублей 00 копеек по состоянию на 23 апреля 2019 года.
Представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка подтверждает, что содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, а отчет является допустимым доказательством по административному делу.
В силу статьи 12 Федерального закона РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Обстоятельств недостоверности представленного отчета либо несоответствия его требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не установлено.
Согласно пунктам 3, 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3) утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1) утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Как усматривается из отчета, оценщиком был применен сравнительный подход к оценке, был мотивированно обоснован отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки.
Как следует из представленного отчета, в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имелась информация о ценах, выбранные объекты - аналоги для целей оценки являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствовало пунктам 12, 13, 14 ФСО N 1.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Указанные требования были соблюдены, как видно из отчета, оценщиком были выбраны аналоги соответствующие категории оцениваемого земельного участка (земли населенных пунктов) и имущественных прав (аренда), объекты аналоги указаны с источником информации по объектам аналогам с приведением характеристик объекта оценки. Необходимые корректировки с учетом характеристик объектов-аналогов оценщиком применялись.
Представленный отчет рыночной стоимости земельного участка является мотивированным, он отвечает критерию достоверности, его содержание соответствует статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", профессиональный оценщик его составивший, застраховавший гражданскую ответственность, соответствует требованиям законодательства и является субъектом оценочной деятельности.
С учетом того, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Поскольку сведения о дате подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего административного искового заявления, даты обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).
Дата подачи заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 26 сентября 2019 года (л.д.7-8).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд Ямало-Ненецкого автономного округа
РЕШИЛ:
Административные исковые требования Михайлова П.И. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5896 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 10 039 827 рублей 00 копеек, по состоянию на 23 апреля 2019 года.
Дата подачи заявления Михайлова П.И. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 26 сентября 2019 года.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 17 января 2020 года.
судья: С.А. Семейкина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка