Дата принятия: 07 октября 2020г.
Номер документа: 3а-287/2019, 3а-20/2020
РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 7 октября 2020 года Дело N 3а-20/2020
7 октября 2020 года
г. Рязань
Рязанский областной суд в составе председательствующего судьи Хмельниковой Е.А.,
при помощнике судьи Сидорове А.А.
с участием
представителей административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, заинтересованного лица ГБУ РО "Центр государственной кадастровой оценки" Степаненко И.С., Бикуловой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ООО "Ремстроймост" к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Ремстроймост" обратилось в Рязанский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N равной его рыночной стоимости.
В обоснование своих требований административный истец указал, что является собственником указанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка составляет <скрыто> руб., что значительно превышает рыночную стоимость и нарушает права административного истца как налогоплательщика.
С учетом уточнения заявленных требований административный истец просил установить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка в размере <скрыто> руб. по состоянию на 1 января 2018 года, согласно заключению дополнительной судебной экспертизы.
В письменных возражениях на заключение повторной судебной экспертизы представитель административного истца поддержала требование об установлении кадастровой стоимости в размере, определённом в заключении дополнительной судебной экспертизы.
Представители министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, ГБУ РО "Центр государственной кадастровой оценки" в судебном заседании возражали против удовлетворения административного иска, указав, что доказательств, подтверждающих достоверность рыночной стоимости, которую административный истец просит установить, не представлено. Полагают, что заключение проведённой по делу повторной судебной экспертизы эксперта ИП Осташовой Т.В. является допустимым доказательством рыночной стоимости земельного участка.
Судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся представителей административного истца, заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Рязанской области и администрации г. Рязани, которые, будучи надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, сведений о причинах неявки не представили.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд считает возможным установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка равной рыночной стоимости.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).
Согласно статье 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.
Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым N, площадью <скрыто> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: помещения для прибывания работающих по вахтовому методу, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере в размере <скрыто> руб..
8 мая 2019 года ООО "Ремстроймост" обратилось в суд с административным иском к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка равной рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N от 15.04. 2019 года, подготовленный оценщиком ИП Русановым С.И., согласно которому рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на 1 января 2018 года составила <скрыто> руб..
Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области, не оспаривая право административного истца на установление рыночной стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, указало о несоответствии представленного с административным иском отчета Федеральным стандартам оценки.
По ходатайству представителя административного истца судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года, проведение которой было поручено эксперту ООО "Правовая гарантия", а впоследствии в связи с неполнотой и неясностью заключения судебной экспертизы, тем же экспертом проведена дополнительная судебная экспертиза.
Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы от 14.07.2019 N, по состоянию на 01.01.2018 стоимость земельного участка составила <скрыто> руб..
Исходя из мотивированных возражений административного ответчика против заключения проведённой экспертом ООО "Правовая гарантия" Новосельцевой А.Л. судебной экспертизы у суда возникли сомнения в обоснованности данного заключения. В связи с чем была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ИП Осташовой Т.В..
Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии представленного с административным иском отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также вопрос о размере рыночной стоимости земельного участка на дату оценки в случае, если рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N, определенная в указанном отчете, не подтверждается.
Согласно заключения эксперта от 04.09.2020 N отчёт ИП Русанова С.И не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Для расчёта оценщиком выбраны аналоги по нижней ценовой границе.
Проверка отчета об оценке объекта недвижимости выполнена экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и Приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим длительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Суд соглашается с выводом эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, которое обосновано со ссылкой на федеральные стандарты оценки.
Из заключения повторной экспертизы следует, что эксперт руководствовался положениями Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности" и Федеральных стандартов оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7), применил сравнительный подход к оценке объекта недвижимости (метод сравнения продаж). Рыночная стоимость земельного участка согласно этому заключению по состоянию на 01.01.2018 составила <скрыто> руб.
Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.
Эксперт верно определил сегмент рынка исследования, исходя из предполагаемого использования объекта оценки, подобранные экспертом аналоги с объектом оценки сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".
Отнеся оцениваемый земельный участок к сегменту рынка земель индустриального (промышленного) использования, эксперт, проанализировав данные о предложениях по продаже земельных участков данного сегмента установил, что на дату оценки диапазон предложений по продаже в этом сегменте рынка в г.Рязани составлял от 1750 руб./кв. м до 10807 руб./кв. м. Для расчёта экспертом выбрано три максимально сопоставимых с объектом оценки объекта-аналога, к ценам предложений которых эксперт ввел и мотивировал со ссылкой на методическую литературу корректировки на различия между объектом оценки и объектами аналогами по основным ценообразующим факторам. В том числе, экспертом выполнена корректировка на местоположение. По данному ценообразующему фактору объекты-аналоги N 2 и N 3 отнесены к прочим населённым пунктам, В связи с чем эксперт рассчитал и применил коэффициент корректировки как +96,1%, в соответствии со Справочником оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера 2017 год. Указание в расчётной таблице в графе коэффициента 1/0,51 является технической ошибкой, как следует из письменных пояснений (ответов на замечания представителя административного истца) эксперта Осташовой Т.В.
Доводы представителя административного истца в возражениях на заключение повторной судебной экспертизы о несопоставимости с объектом оценки выбранных экспертом для расчёта объектов-аналогов местоположению, наличии иных предложений объектов из сегмента рынка объекта исследования не могут служить основанием для признания выводов эксперта не соответствующими действующему законодательству.
Экспертом проведен анализ рынка недвижимости в данном сегменте, выбраны объекты-аналоги сопоставимые по индивидуальным характеристикам с объектами исследования.
Согласно пункту 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Как следует из представленных экспертом Осташовой Т.В. письменных пояснений на возражения административного истца для расчёта исходя из проведённого анализа рынка выбрано 3 объекта-аналога, схожие с объектом оценки по местоположению, назначению, конструктивным особенностям и другим ценообразующим характеристикам и являющиеся наиболее показательными по формированию типичной цены на рынке земельных участков индустриального назначения.
Суд считает, что подбор объектов-аналогов произведен корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.
Итоговое значение 1 кв. м оцениваемого земельного участка соответствует диапазону рыночных цен по сегменту рынка, к которому относится земельный участок.
Информация, идентифицирующая объекты, подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных на страницах сайтов информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений, позволяющих сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.
Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.
Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.
Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Бесспорных доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, определенной в заключении повторной судебной экспертизы, не представлено.
Заключение дополнительной судебной экспертизы достоверно не подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, поскольку в расчётах экспертом ООО "Правовая гарантия" использованы объекты-аналоги без учёта их физических характеристик (согласно представленным данным ЕГРН, публичной кадастровой карты на участках расположены объекты капитального строительства), не учтено расположение объекта оценки относительно автомагистрали и не применена соответствующая корректировка к объектам-аналогам.
На основании изложенного суд считает заключение эксперта ИП Осташовой Т.В. о размере рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка достоверным и допустимым доказательством.
Обращение административного истца в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости является законным, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца как налогоплательщика. В связи с чем суд считает возможным установить кадастровую стоимость названного объекта недвижимости равной рыночной стоимости в размере, определенном заключением повторной судебной экспертизы.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "Ремстроймост" к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <скрыто> руб. по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 8 мая 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья-подпись Е.А. Хмельникова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
