Дата принятия: 03 октября 2018г.
Номер документа: 3а-287/2018
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 3 октября 2018 года Дело N 3а-287/2018
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Ефремовой О.Н.
при секретаре Силенок О.В.
с участием представителя административного истца Корноушкина И.А., действующего на основании доверенности, представителя заинтересованного лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае Ильиных К.С., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Никитина Юрия Ивановича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Никитин Ю.И. обратился в суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, площадью 40 327 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для промышленных территорий, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 84297 000 рублей по состоянию на 29.06.2017.
В обоснование заявленных требований Никитин Ю.И. указал, что является арендатором указанного выше земельного участка, предоставленного ему распоряжением N 665-р от 27.10.2017 Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее - ТУ Росимущества в Пермском крае). На данном участке расположены 14 объектов недвижимости, находящихся в собственности Никитина Ю.И., в связи с чем 15.05.2018 он обратился в ТУ Росимущества в Пермском крае с заявлением о выкупе спорного земельного участка. Актом определения кадастровой стоимости земельных участков от 29.06.2017 ФГБУ "ФКП Росреестра" была утверждена кадастровая стоимость спорного участка в размере 192597048, 32 рублей, что не соответствует его рыночной стоимости по состоянию на эту же дату, определенной в отчете независимого оценщика, на который получено положительное экспертное заключение, и влечет для него обязанность по уплате выкупной цены за участок в необоснованно завышенном размере. В связи с чем, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости 84297000 рублей по состоянию на 29.06.2017.
Административный истец, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимал. Его представитель в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал по основаниям, указанным в административном исковом заявлении.
Административные ответчики Правительство Пермского края, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, свои доводы изложили в письменных отзывах. Правительство направило в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Росреестра по Пермскому краю, администрация г. Перми о времени и месте рассмотрения дела извещены. Администрация направила в суд письменный отзыв, в котором просила о рассмотрении дела без участия своего представителя.
Представитель ТУ Росимущества в Пермском крае возражал против удовлетворения требований Никитина Ю.И. по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив письменные отзывы на административное исковое заявление, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.
В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены лицом, владеющим объектом недвижимости на праве собственности, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица.
Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Никитин Ю.И. является собственником 15 объектов недвижимости (14 нежилых зданий и сетей наружного теплопровода), расположенных по адресу: ****, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права.
27.10.2017 ТУ Росимущества в Пермском крае было издано распоряжение N 665-р о предоставлении в аренду Никитину Ю.И. земельного участка с кадастровым номером ** под объектами недвижимости. В этот же день с Никитиным Ю.И. заключен договор N 05158 аренды указанного выше земельного участка, сроком действия договора на 49 лет (до 27.10.2066).
10.05.2018 Никитин Ю.И. обратился в ТУ Росимущества в Пермском крае с заявлением о выкупе земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены здания (сооружения), принадлежащие заявителю.
В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Выкупная стоимость земельного участка согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 29.06.2017 составила 192597048, 32 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (том 1, л.д. 21).
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности Никитина Ю.И. как лица, являющегося собственником зданий и сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером ** и который в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации претендует на выкуп данного участка.
Соответственно, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на дату определения его кадастровой стоимости, то есть на 29.06.2017. Указанное подтверждается и позицией, изложенной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", согласно которой лицо, имеющее исключительное право выкупа земельного участка, находящегося в государственной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Судом также установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и 18.05.2018 обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Пермскому краю (том 1 л.д. 22).
В обоснование своих требований Никитин Ю.И. представил в комиссию отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 15.05.2018 N 18/05-1, подготовленный ИП П. (далее - отчет об оценке), в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 29.06.2017 определена в размере 84297000 рублей (том 1 л.д. 24 - 225). Также административным истцом было представлено в комиссию положительное экспертное заключение на данный отчет, выполненное Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков" (том 2 л.д. 1-18).
29.05.2018 решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 498 (том 1 л.д. 22-23) заявление Никитина Ю.И. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка было отклонено, в связи с чем заявитель обратился с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в суд.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если административный ответчик, заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Никитиным Ю.И. в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, были представлены отчет и положительное экспертное заключение, ранее направлявшиеся в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Суд не усматривает оснований полагать, что в отчете об оценке допущено нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности, положений федеральных стандартов оценки.
Оценщик, непосредственно проводивший оценку рыночной стоимости объекта недвижимости и составление отчета, является членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков". Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в СПАО "Ингосстрах".
Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости составлен по состоянию на 29.06.2017, что согласуется с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены в статье 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет об оценке является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости.
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Как видно из отчета описание объекта оценки дает однозначное представление о нем. В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки и выбор примененных оценщиком подхода и методов оценки. При оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж. Мотивы, по которым оценщик отказался от использования доходного и затратного подходов, изложены в отчете на странице 49-53 отчета.
Согласно пункту 22 ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России N 611 от 25.09.2014, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект - земельный участок производственно-складского назначения, и по результатам полученной выборки для расчета рыночной стоимости объекта выбрал несколько объектов-аналогов под промышленную (производственно-коммунальную) застройку руководствуясь основными ценообразующими факторами, которые определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях и являются базой для корректировок: вид права, условия финансирования, условия продажи, торг, местоположение, подъездные пути, дополнительные улучшения, назначение земельного участка, его площадь.
Проанализировав рынок земли под промышленную застройку, установив общую ситуацию и динамику средних цен предложения, оценщиком проведена очистка выборки от критических значений (максимумы и минимумы) и выбрано три объекта под строительство промышленной, производственно-складской недвижимости с похожими характеристиками: объекты реализованы в исследуемый период, в рыночных условиях, с одинаковыми условиями финансирования, все сравниваемые участки имеют вид разрешенного использования для промышленных территорий (цены по которым находятся в одном ценовом диапазоне), все объекты сравнения и объект оценки расположены в районах с развитой инженерной инфраструктурой, дорожной и транспортной инфраструктурой. В связи с чем, корректировки на вид права, условия продажи, скидки на торг, категории земель, по назначению использования участка, локальному местоположению, по физическим характеристикам объектов не производились.
Суд считает, что отобранные оценщиком в качестве объектов-аналогов земельные участки существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка. Использование в расчетах части доступных оценщику объектов-аналогов обосновано в отчете об оценке, не противоречит пункту 22 ФСО N 7. Оценщиком применена корректировка по всем имеющимся отличиям между объектом оценки и объектами аналогами: по дате предложения, престижности местоположения объектов, площади участков. Описание корректировок и отказ от применения корректировок со ссылкой на нормативные источники дано оценщиком на странице 55-74 отчета.
Суд не может согласиться с утверждением заинтересованного лица о том, что оценщику следовало в качестве объектов аналогов использовать данные о сделках или предложениях с земельными участками, вид разрешения которых "под многоэтажное жилищное строительство", поскольку объект оценки расположен в зоне Ж-1, а участки с видом разрешенного использования под многоэтажное жилищное строительство имеют стоимость значительно выше участков под промышленные объекты.
Согласно ФСО N 4 и ФСО N 7 для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования применяется вид разрешенного использования исходя из назначения объектов недвижимости, расположенных в пределах данного земельного участка, то есть участок оценивается исходя из его фактического использования. При этом застроенный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Вид разрешенного использования участка с кадастровым номером ** "для промышленных территорий" на котором расположены здания производственно-складского назначения, таким образом оценщиком объекты аналоги подобраны в соответствии с требованиями подпункта "б" пункта 22 ФСО N 7, оснований для использования аналогов "под многоэтажное жилищное строительство не имелось.
Ссылка представителя заинтересованного лица на то, что часть объектов аналогов, в отличие от объекта оценки, расположена во второй зоне престижности, при этом у оценщика имелась информация об объектах сравнения, также как и объект оценки, расположенных в первой зоне престижности, не свидетельствует о недостоверности отчета об оценке.
Как следует из отчета, объект оценки расположен в 1 зоне престижности согласно зонированию территории г. Перми по местоположению производственно-складской недвижимости. Объекты аналоги использованы и в зоне 1 и в зоне 2, при этом соответствующие корректировки были проведены оценщиком на различие в местоположении (стр. 61-64 отчета), аналоги были выбраны с наиболее высокой стоимостью за 1 кв.м. Кроме того, объекты аналоги оценщиком использованы сопоставимые по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.
Вопреки доводам заинтересованного лица все объекты-аналоги, также как и объект оценки в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО N 7 рассматривались как условно свободные. Сведений о том, что оцениваемый земельный участок и объекты аналоги имеют различные физические характеристики, в материалы дела не представлено. При этом указанных факторов может быть неограниченной количество, однако руководствуясь принципом достаточности, оценщик привел факторы, существенно влияющие на ценообразование.
Согласно статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Стороны не привели доводов недостоверности представленного административным истцом отчета. В доводах административных ответчиков и заинтересованного лица не указано на наличие недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого участка.
Таким образом, оценив отчет об оценке по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что заявителем подтверждена величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке.
Величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объекта недвижимости, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось.
Кадастровая стоимость участка определена ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, с учетом предоставленных ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице его филиалов полномочий, в том числе, по определению кадастровой стоимости вновь образованных объектов недвижимости.
Суд исходит из того, что ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю является надлежащим ответчиком, поскольку предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом Никитин Ю.И., реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, не оспаривает утвержденные постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
В соответствии с частью 3 статьи 249 КАС РФ, в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
В связи с чем, суд считает возможным указать в резолютивной части решения на дату подачи Никитиным Ю.И. заявления о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка 18.05.2018, то есть дату его обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2018.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Никитина Юрия Ивановича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, площадью 40 327 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для промышленных территорий, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 84297 000 рублей по состоянию на 29 июня 2017 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 18 мая 2018 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения - 4 октября 2018 года.
Судья (подпись)
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
