Решение Вологодского областного суда от 07 ноября 2018 года №3а-286/2018

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 7 ноября 2018 года Дело N 3а-286/2018

Вологодский областной суд в составе:
председательствующего судьи Мещеряковой Н.В.,
при секретаре Гайдуковой Ю.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ельфина В.Ю. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
Ельфин В.Ю. является собственником объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N..., 1-этажное, общей площадью 51,5 кв.м., назначение - нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости (л.д. 17-20).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 18 марта 2016 года определена в размере 418295 рублей 36 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 16).
Ельфин В.Ю., полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 21 сентября 2018 года N 14/253, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем Р.Л.А., являющейся членом саморегулируемой организации - НП СРОО "Деловой союз оценщиков".
Согласно отчету рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 18 марта 2016 года составила 166620 рублей 40 копеек.
Ельфин В.Ю. просил суд пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N..., установив её в размере его рыночной стоимости равной 166620 рублей 40 копеек, а также взыскать с Правительства Вологодской области судебные расходы по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 10 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
Административный истец Ельфин В.Ю. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия.
Представитель административного ответчика Правительства Вологодской области по доверенности Желтухин П.В. поддержал доводы отзыва на административное исковое заявление, просил принять решение, исходя из фактических обстоятельств дела.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Представитель заинтересованного лица филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Суд, заслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года N 3787-ОЗ "Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.
Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности Ельфина В.Ю. как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N... сведения о кадастровой стоимости в размере 166620 рублей 40 копеек внесены в реестр объектов недвижимости 18 марта 2016 года.
Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подано Ельфиным В.Ю. в суд 01 октября 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости административным истцом не пропущен.
В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 21 сентября 2018 года N 14/253, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем Р.Л.А.
В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 18 марта 2016 года составила 166 620 рублей 40 копеек.
Проверяя представленный административным истцом отчёт на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО N 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.
Правительством Вологодской области указано на несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 21 сентября 2018 года N 14/253 требованиям Федеральных стандартов оценки:
при выборе объектов-аналогов оценщиком не проведен анализ соответствия рыночных данных критериям отбора. Выбор объектов-аналогов, а также отказ от использования в расчетах других рыночных предложений не обоснован;
использованные в расчетах корректирующие коэффициенты на местоположение определены на основе экспертного опроса (страница 62). При этом данная информация не подтверждена, результаты опроса на странице 98 отчета не завизированы экспертами.
Вместе с тем, по мнению представителя Правительства Вологодской области, указанные недостатки не влияют на размер определенной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... Правительство Вологодской области не оспаривает.
Оценщик Р.Л.А., проводившая оценку спорного объекта недвижимости, представила пояснения к отчету об оценке N 14/253 от 21 сентября 2018 года по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, в которых указала, что в соответствии с пунктом 22б ФСО N 7 критерием отнесения объектов к аналогам является один сегмент рынка и сопоставимость по ценообразующим факторам. В пункте 9.4 отчета (страница 43) приведены основные ценообразующие факторы: передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав); условия финансирования сделки; условия продажи (выполнение требований чистой сделки); состояние рынка (в том числе время продажи); местоположение; степень строительной завершенности объекта; физические характеристики; экономические характеристики (формирующие доход от объекта); использование. Оценщик для проведения расчетов использовал следующие правила отбора объектов-аналогов: выборка аналогов должна быть однородной, что определяет достоверность расчетов; не должно быть значительных различий скорректированных цен аналогов. В ходе изучения информации, размещенной в сети Интернет за январь 2015 года - март 2016 года, оценщиком выявлено достаточное количество аналогичных объектов торгового и торгово-офисного назначения. В качестве объектов-аналогов для объекта оценки подобраны три наиболее близко соответствующие оцениваемому объекту (нежилые торговые здания и помещения в аналогичном техническом состоянии сопоставимой площади, по стоимости руб. за 1 кв.м. приближены к среднему значению цены). Данные по объектам-аналогам с указанием источников их получения представлены далее в таблице. Копии интернет-страниц представлены в приложении N 2 к отчету. По информации продавцов, рассматриваемые аналоги не имеют обременений и ограничений, предлагаются на рыночных условиях, без влияния на цену предложения каких-либо особых обстоятельств. Объекты сравнения (аналоги) имеют различные рыночные характеристики по местоположению, физическим характеристикам, а также другие особенности, которые должны быть проанализированы и учтены в процессе определения рыночной стоимости. Оценщик принимает все полученные от продавцов данные по аналогам в качестве достоверных. Характеристики ценообразующих факторов (элементов сравнения) объекта оценки и объектов-аналогов являются сопоставимыми, а выявленные различия могут быть скорректированы в расчетах с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки, что обеспечивает соблюдение требований ФСО N 7 к реализации сравнительного подхода к определению стоимости объекта оценки.
Относительно замечания N 2: в рамках отчета экспертный опрос проводился в устной форме, путем индивидуального интервьюирования экспертов по телефону. В отчете указана достаточная информация об экспертах, принимавших участие в опросах (ФИО, место работы, занимаемая должность, стаж работы, контактный телефон). Получение информации путем интервьюирования - универсальный, сравнительно легкий в обработке данных и быстрый способ получения необходимой для расчетов информации. Ограничений в использовании данного метода в ФСО не имеется.
Суд, исследовав и проанализировав отчёт от 21 сентября 2018 года N 14/253, приходит к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчёте приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в нём информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объектов недвижимости, отвечает предъявляемым к нему законодательным требованиям, а потому признаёт его допустимым и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.
Представители административных ответчиков доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчёте оценщика, величине рыночной стоимости объекта недвижимости, не представили, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли.
При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... может быть пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости на основании отчёта от 21 сентября 2018 года N 14/253, выполненного оценщиком ИП Р.Л.А.
Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат удовлетворению.
Ельфин В.Ю., кроме того, ставит вопрос о возмещении ему понесённых по делу судебных расходов по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 10 000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
В соответствии со статьей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
В целях проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости Ельфин В.Ю. заключил с ИП Р.Л.А. договор возмездного оказания оценочных услуг от 27 августа 2018 года N 14/253 (л.д. 10-11). Общая стоимость работ по договору составила 10 000 рублей. В соответствии с пунктом 5.2 договора оплата услуг производится заказчиком путем перечисления денежных средств в размере пять тысяч рублей в течение 5 дней с даты подписания настоящего договора, оставшиеся пять тысяч рублей в течение 3 дней банковских дней с момента получения заказчиком полной версии отчета об оценке и получения заказчиком счета на оплату путем безналичного (наличного) расчета.
27 августа 2018 года и 21 сентября 2018 года денежные средства в общей сумме 10 000 рублей были оплачены Ельфиным В.Ю., что подтверждается платежными поручениями (л.д. 8, 9).
Кроме этого, при подаче административного иска в суд Ельфиным В.Ю. уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей, что подтверждено чеком-ордером от 28 сентября 2018 года (л.д. 6).
Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Результаты работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости утверждены постановлением Правительства Вологодской области.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о взыскании судебных расходов по данному административному делу с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, - Правительства Вологодской области.
Разрешая требования о взыскании судебных расходов, суд, учитывая конкретные обстоятельства дела, его сложность, руководствуясь принципами разумности и справедливости, приходит к выводу о взыскании с Правительства Вологодской области в пользу Ельфина В.Ю. расходов по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по договору от 27 августа 2018 года в размере 10 000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, всего подлежит взысканию денежная сумма в размере 10 300 рублей.
Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Ельфина В.Ю. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поданное в суд 01 октября 2018 года, удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N..., 1-этажное, общей площадью 51,5 кв.м., назначение - нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 166620 рублей 40 копеек по состоянию на дату оценки 18 марта 2016 года.
Взыскать с Правительства Вологодской области в пользу Ельфина В.Ю. судебные расходы по административному делу N 3а-286/2018 в общем размере 10300 (десять тысяч триста) рублей.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Н.В. Мещерякова
Мотивированное решение изготовлено 07 ноября 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка