Решение Нижегородского областного суда от 21 июля 2017 года №3а-286/2017

 
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 21 июля 2017 года Дело N 3а-286/2017
 
именем Российской Федерации
г.Нижний Новгород 21 июля 2017 года
Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,
при секретаре судебного заседания Обалине В.С.,
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Гамма-А» адвоката Умяровой Э.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гамма-А» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, в размере его рыночной стоимости 2525000 рублей по состоянию на 11.11.2013 года,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Гамма-А» (далее - ООО «Гамма-А») обратилось в Нижегородский областной суд с указанным выше административным исковым заявлением. В обоснование заявленных требований указало о том, что 15 сентября 1995 года между административным истцом обществом с ограниченной ответственностью «Гамма-А» и администрацией < адрес> Нижегородской области был заключен договор аренды земельного участка №, общей площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: < адрес> разрешенного использования земельного участка - для размещения платной автостоянки. В соответствии с дополнительным соглашением к указанному договору аренды арендная плата за пользование земельным участком устанавливается исходя из кадастровой стоимости.
Постановлением Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года №863 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года. С учетом удельного показателя кадастровой стоимости кадастрового квартала кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 11.11.2013 года в размере 4172190 рублей.
Вместе с тем, 19 мая 2017 года обществом с ограниченной ответственностью «Нижегородская правовая компания» был составлен отчет №№ об оценке рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, в соответствии с которым размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 11 ноября 2013 года составил 2525000 рублей.
22 мая 2017 года ООО «Гамма-А» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области с заявлением об установлении в отношении указанного земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. 14 июня 2017 года Комиссией было вынесено решение об отклонении заявления ООО «Гамма-А» и оставлении кадастровой стоимости объекта недвижимости без изменения.
Руководствуясь положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» административный истец просит в административном иске заявленные требования удовлетворить.
При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель административного истца общества с ограниченной ответственностью «Гамма-А» адвокат Умярова Э.А. просила заявленные требования удовлетворить. Пояснила, что первоначально отчет был составлен на иную дату-17.04.2015 года, указанную в справке о кадастровой стоимости, и подан в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области. По тому отчету Комиссией было принято решение об отказе в изменении кадастровой стоимости, указано, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть определена по состоянию на 11.11.2013 года. ООО «Гамма-А» в филиал ФГБУ «ФПК Росреестра» по Нижегородской области был сделан письменный запрос о правильной дате, по состоянию на которую была определена актуальная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №. На письменный запрос из филиала ФГБУ «ФПК Росреестра» по Нижегородской области получен ответ от 27.04.2017 года, согласно которому земельный участок был поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер 11.11.2013 года, а дата 17.04.2015 года указана ошибочно. В связи с этим был составлен новый отчет об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 11.11.2013 года, с которым ООО «Гамма-А» вновь обратилось в Комиссию. В новом отчете от 19.05.2017 года были устранены недостатки, указанные ранее Комиссией.
Также представитель административного истца представил в судебное заседание уведомление КУМИ администрации < адрес> от 11.01.2017 года об арендной плате с 01.01.2017 года и расчетом арендной платы, которая устанавливается с учетом кадастровой стоимости земельного участка.
При рассмотрении дела в суде представитель административного истца общества с ограниченной ответственностью «Гамма-А» адвокат Умярова Э.А. заявила ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика ФИО3, составившую отчет об оценке спорного земельного участка от 19.05.2017 года. Ходатайство удовлетворено.
Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились.
Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
В письменном отзыве Правительство Нижегородской области указало, что полномочия по организации проведения государственной кадастровой оценки земель, а также по проверке результатов проведения государственной кадастровой оценки земель и по подготовке проекта акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении государственной кадастровой оценки земель были переданы Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» вновь утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области по состоянию на 01.11.2013 года. Представило в суд выписку из приложений №2 и №5 к постановлению Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 об установлении удельных показателей кадастровой стоимости и об определении групп видов разрешенного использования земельных участков (л.д.153-163).
В письменной информации филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области указал о том, что актуальная кадастровая стоимость земельного участка была установлена на основании Методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 года №222, с учетом среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, указанного в Приложении №2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области». Руководствуясь методическими указаниями кадастровая стоимость была определена в размере 4172190 рублей.
В письменном отзыве на административное исковое заявление администрация < адрес> Нижегородской области с требованиями ООО «Гамма-А» не согласилась. Указала, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области признано, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценке. Кроме того, кадастровая стоимость определена полномочным органом в установленном порядке.
Допрошенная в качестве свидетеля оценщик ООО «Нижегородская правовая компания» ФИО3 пояснила суду о том, что составляла отчет от 19.05.2017 года №№ об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения платной автостоянки, расположенного по адресу: < адрес>. По результатам оценки рыночная стоимость данного объекта недвижимости была определена в размере 2525000 рублей по состоянию на 11.11.2013 года,
Применительно к решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области от 14.06.2017 года №721/2017 пояснила, что объекты-аналоги ею подобраны корректно. Ею была введена повышающая корректировка на местоположение для объектов-аналогов №1 и №2 и приведено описание вводимой корректировки на странице 55 Отчета. Также на страницах 57-58 Отчета приведено описание корректировки на назначение земли (сегмент рынка), где она подробно указала, почему аналоги №1 и №2 относятся к одному сегменту рынка с объектом оценки. Согласно данным публичной кадастровой карты земельные участки, составляющие ближайшее окружение объектов-аналогов №1 и №2, являются землями населенных пунктов, а не промышленными землями, что подтверждает правильность подобранных объектов- аналогов.
Также пояснила, что описка на странице 4 в таблице №1 Отчета (указана дата оценки-17.04.2015 года) ни в какой мере не влияет на рыночную стоимость объекта оценки, поскольку в остальных таблицах и по тексту отчета указана верная дата оценки-11.11.2013 года, в соответствии с которой ею и были подобраны объекты-аналоги и проведены соответствующие расчеты.
Также пояснила в судебном заседании, что срок экспозиции по данному земельному участку составляет в среднем 10 месяцев. Срок экспозиции указан ею на странице 40 Отчета.
Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административного истца, и свидетеля, суд приходит к следующему.
В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно пунктам 1, 2, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.
На основании статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.
Судом установлено, что административный истец ООО «Гамма-А» на основании договора аренды земельного участка от 15.09.1995 года №№ является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения платной автостоянки, расположенного по адресу: < адрес> (л.д.13-25). Представителем административного истца суду представлены уведомление к договору аренды земельного участка от 15.09.1995 года №№ о размере арендной платы с 01.01.2017 года и расчет арендной платы. Согласно данным документам размер арендной платы зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка.
Так как при расчете арендной платы, которую должен платить арендатор ООО «Гамма-А», учитывается размер кадастровой стоимости земли, то ООО «Гамма-А» признаётся судом лицом, чьи права и обязанности являются затронутыми результатами определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.
Данный вывод соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которому арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Суду административным истцом представлены доказательства, подтверждающие, что кадастровая стоимость спорного земельного участка может быть установлена судом по состоянию на 11.11.2013 года.
Так, из представленной выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № следует, что дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость данного объекта недвижимости-11.11.2013 года (л.д.12).
Представителем административного истца в суд представлены запрос ООО «Гамма-А» в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области от 19.04.2017 года, в котором указано, что комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области в качестве недостатка указано на неправильную дату, по состоянию на которую ранее оценщиком была определена рыночная стоимость земельного участка-17.04.2015 года, так как правильной датой является 11.11.2013 года.
В письменном ответе от 27.04.2017 года №№ на данный запрос филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области подтвердил, что в выданной кадастровой справке дата 17.04.2015 года указана ошибочно, дата определения кадастровой стоимости исправлена на 11.11.2013 года, что соответствует дате постановки объекта недвижимости на кадастровый учет.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего административного дела необходимо применять положения статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости в отношении спорного земельного участка может быть установлена по состоянию на 11.11.2013 года.
Из материалов дела также следует, что 22.05.2017 года административный истец ООО «Гамма-А» обратился с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области, решением которой от 14.06.2017 года №№ в удовлетворении заявления отказано (л.д.133-135). Таким образом, административным истцом было соблюдено процессуальное требование о досудебном порядке разрешения спора; датой обращения ООО «Гамма-А» с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости необходимо считать 22.05.2017 года.
При рассмотрении настоящего дела суд принимает во внимание положения пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которому решение комиссии по рассмотрению споров не может быть предметом оспаривания при рассмотрении заявлений о пересмотре кадастровой стоимости. Поэтому суд не входит в обсуждение вопроса о законности принятого комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области решения.
В качестве доказательств обоснованности заявленных требований ООО «Гамма-А» представило в суд отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: < адрес> от 19.05.2017 года №№, составленный оценщиком ООО «Нижегородская правовая компания» ФИО3 Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения платной автостоянки, расположенного по адресу: < адрес>, по состоянию на 11.11.2013 года составляет 2525000 (Два миллиона пятьсот двадцать пять тысяч) рублей (л.д.27-132).
На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).
Исследовав представленный в суд отчет об оценке земельного участка с кадастровым номером №, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, а также Свода стандартов оценки Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (ССО РОО 2010) и Правил оценочной деятельности, утвержденных Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (л.д.35).
Из раздела 2 (задание на оценку) отчета усматривается, что оценщиком ФИО3 указаны имущественные права на объект оценки - земельный участок предоставлен в аренду ООО «Гамма-А». Целью и задачей оценки является определение рыночной стоимости земельного участка для пересмотра кадастровой стоимости (л.д.31-32).
При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (л.д.35), приведены использованные источники информации (л.д.32-33).
Оценщиком дано подробное описание объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером 52:21:0000103:2819, в том числе его качественные и количественные характеристики, учитывающие текущее использование, местоположение земельного участка, его площадь, зарегистрированное право, разрешенное использование, состояние земельного участка, транспортную доступность, наличие инженерных коммуникаций: электроснабжение, водоснабжение, канализация (л.д.49-53).
Наиболее эффективным использованием признано его коммерческое использование, предназначенное под строительство и эксплуатацию объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, в том числе для размещения постоянных или временных гаражей стоянок, парковок, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды для размещения автотранспорта, что не противоречит его разрешенному использованию: для размещения платной автостоянки (л.д.38-39).
В отчете содержатся сведения о социально-экономической ситуации в < адрес> по итогам января-сентября 2013 года со ссылками на источник информации (л.д.41-49); представлен анализ рынка объекта оценки (л.д.53-69).
Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.
В рамках анализа рынка определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект - коммерческое использование, предназначенное под строительство и эксплуатацию объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, в том числе для размещения постоянных или временных гаражей стоянок, парковок, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды для размещения автотранспорта, что не противоречит его разрешенному использованию: для размещения платной автостоянки и соответствует данному ценовому диапазону (л.д.62).
Определены ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его рыночную стоимость. Анализ основных ценообразующих факторов представлен оценщиком в рамках анализа рынка. С целью установления рыночной стоимости земельного участка оценщиком в отчете указаны тенденции отечественного рынка коммерческой недвижимости, дан анализ рынка земли в Нижегородской области и городе Дзержинске со ссылкой на источник информации.
Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок предложений земельных участков в Нижегородской области за период январь-октябрь 2013 года; подобрано 8 предложений о продаже земельных участков (л.д.64-65). Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного земельного участка, суду не представлено.
Оценка земельного участка проведена с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом оценщиком указаны мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов.
При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора объектов-аналогов, применение вносимых корректировок и поправок при сравнении объекта оценки и объектов-аналогов (л.д.66-85).
При оценке отчета, а также имеющихся в деле доказательств, в том числе решения Комиссии по рассмотрению споров, суд учитывает пояснения оценщика, допрошенного в качестве свидетеля и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.
Из содержания таблицы №9 (итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта) усматривается, что оценщиком была введена повышающая корректировка на местоположение для объектов-аналогов №1 и №2 в размере 1, 17 (л.д.78).
Судом также учтено, что для сравнения оценщиком выбраны земельные участки-аналоги, сопоставимые с оцениваемыми по основным ценообразующим факторам по состоянию на дату оценки. В главе 14 отчета приведена информация, описывающая критерии отбора объектов-аналогов, которые, сопоставимы с оцениваемым земельным участком, а также определены основные показатели, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами. В качестве объектов-аналогов использованы предложения о продаже земельных участков, расположенных в городе Дзержинске Нижегородской области (л.д.76-77, таблица №8).
Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО №1 и ФСО №7.
К отчету приложены копии материалов распечаток, используемых оценщиком при составлении отчета; в отчете об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится. Отчет не допускает неоднозначного толкования и не позволяет вводить в заблуждение потребителей отчета.
Оценщик ФИО3 является членом саморегулируемой Общероссийской общественной организации «Российской общество оценщиков», свидетельство от 18.05.2015 года №, регистрационный №. Имеет высшее профессиональное образование по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», диплом ГОУ ВПО «Нижегородский государственный университет им. Н.И.Лобачевского», серия №, выдан 18.05.2011 года. Повышала квалификацию в марте 2017 года. Стаж работы в оценочной деятельности-3 года. Профессиональная деятельность оценщика ФИО3 застрахована СПАО «< данные изъяты>» и ОАО «< данные изъяты>» (л.д.33-34, 125-131).
Сведений о том, что оценщик ФИО3 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО3 у суда не имеется.
При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> от 19.05.2017 года №2017№, составленному оценщиком ООО «Нижегородская правовая компания» ФИО3, у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.
Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца общества с ограниченной ответственностью «Гамма-А» в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения платной автостоянки, расположенного по адресу: < адрес>, в размере его рыночной стоимости 2525000 (Два миллиона пятьсот двадцать пять тысяч) рублей по состоянию на 11.11.2013 года.
Суд полагает, что не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области о том, что установленные постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной законодательством. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости - земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной этой рыночной стоимости (статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
По приведенным в данном судебном решении мотивам суд также не может согласиться с доводами заинтересованного лица администрации < адрес> Нижегородской области о том, что отчет об оценке составлен с нарушением законодательства об оценке и оценочной деятельности.
По настоящему делу административным истцом в качестве административных ответчиков в административном исковом заявлении указаны: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» и Правительство Нижегородской области. При рассмотрении дела в суде представитель подтвердил, что требования заявлены ко всем указанным лицам как к административным ответчикам.
Суд полагает, что в удовлетворении административного искового заявления по настоящему делу в отношении административного ответчика Правительства Нижегородской области необходимо отказать, так как указанное лицо не является надлежащим ответчиком, по следующим мотивам.
Как указано в судебном решении, при рассмотрении данного дела применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Так как оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 52:21:0000103:2819 была определена по состоянию на 11.11.2013 года на основании акта определения кадастровой стоимости, а не утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области», то Правительство Нижегородской области не является по делу надлежащим ответчиком. В отношении данного лица в удовлетворении заявленных требований должно быть отказано.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Гамма-А» по настоящему административному делу удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения платной автостоянки, расположенного по адресу: < адрес>, в размере его рыночной стоимости 2525000 (Два миллиона пятьсот двадцать пять тысяч) рублей по состоянию на 11.11.2013 года.
В удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения платной автостоянки, расположенного по адресу: < адрес>, в размере его рыночной стоимости 2525000 (Два миллиона пятьсот двадцать пять тысяч) рублей по состоянию на 11.11.2013 года в отношении административного ответчика Правительства Нижегородской области - отказать.
Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 22 мая 2017 года.
Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.А. Кручинин
В окончательной форме решение суда составлено 21.07.2017 года.
Судья М.А. Кручинин



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка