Решение Пензенского областного суда от 11 февраля 2020 года №3а-285/2019, 3а-27/2020

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 февраля 2020 года Дело N 3а-27/2020
Именем Российской Федерации
11 февраля 2020 г.
Пензенский областной суд в составе
судьи Шелахаевой Е.М.,
при секретаре Юнусовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества "Грабовский автомобильный завод" к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
акционерное общество "Грабовский автомобильный завод" (далее - АО "Завод ГРАЗ", общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 25 255 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленные предприятия, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что затрагивает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, общество просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 4 747 940 руб.
В судебном заседании после проведения по делу судебной экспертизы представитель административного истца АО "Завод ГРАЗ" Рудаков И.И. (доверенность от 20 ноября 2019 г.) уточнил требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г., 4 647 000 руб.; просил удовлетворить требования с учетом уточнения.
Представитель административного истца Молочников А.В. (доверенность от 17 декабря 2019 г.) также просил об удовлетворении требований административного искового заявления с учетом уточнения.
Представители административных ответчиков Департамента государственного имущества Пензенской области Савельева Е.В. (доверенность от 18 февраля 2019 г.) и государственного бюджетного учреждения Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") Жукова О.М. (доверенность от 9 сентября 2019 г.) в судебном заседании возражали против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной - 4 647 000 руб., просили в удовлетворении требований отказать. В судебное заседание после перерыва представитель Департамента государственного имущества Пензенской области не явился.
Заинтересованные лица ФГБУ "ФКП Росреестра", Управление Росреестра по Пензенской области, администрация Бессоновского района Пензенской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Бессоновского района Пензенской области, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. В материалах дела имеется заявление представителя администрации Бессоновского района Пензенской области Синотовой Н.В. с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д. 120), а также отзыв с просьбой об отказе административному истцу в удовлетворении заявленных требований (л.д.118-119), отзывы на административное исковое заявление представителя Управления Росреестра по Пензенской области Сериковой В.В. (доверенность от 11 октября 2019 г.) и представителя ФГБУ "ФКП Росреестра" Кудинова И.А. с просьбами о рассмотрении дела в отсутствие представителей и вынесении решения на усмотрение суда (л.д. 140-141, 160-161 - соответственно).
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), положения которого подлежат применению при рассмотрении настоящего дела в силу части 7 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Судом установлено, что АО "Завод "ГРАЗ" на основании договора аренды земель от 25 июня 2012 г. (л.д. 88-91) и дополнительных соглашений к нему от 18 июля 2016 г. (л.д. 94-95), 5 февраля 2018 г. N 2 (л.д. 97-98) является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 25 255 кв.м из земель населенных пунктов, разрешенное использование - под промышленные предприятия, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 12 декабря 2019 г. N КУВИ-001/2019-30075800 (л.д. 113-116).
Согласно расчету арендной платы к вышеуказанному договору арендная плата за пользование данным земельным участком рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости и площади (л.д. 92, 96).
Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Поскольку административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, суд полагает, что общество вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного выше земельного участка.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 10 359 601 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21 ноября 2019 г. N КУВИ-001/2019-28380581 (л.д. 8).
Согласно данной выписке датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 15 ноября 2019 г. N ОКС-28/10/2019-02, подготовленный оценщиком ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" Ворфоломеевым С.В., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на дату оценки - 1 января 2018 г. составила 4 747 940 руб.
В ходе рассмотрения дела в связи с поступившим от представителя ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" возражениями относительно представленного отчета судом по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту ООО "Центр Бизнес-планирования" Аксененко Р.И. По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ООО "Центр Бизнес-планирования" Аксененко Р.И. от 18 января 2020 г. N 07/20, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. составила 4 647 000 руб.(л.д. 169-230).
Сторона административного истца, согласившись с выводами заключения эксперта, в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации уточнила требования и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. в размере, равном его рыночной стоимости, 4 647 000 руб.
Представители административных ответчиков не согласились с выводами экспертного заключения.
Проанализировав заключение эксперта, суд установил, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить его выводы под сомнение оснований не имеется.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; отказ от доходного и затратного подхода экспертом мотивирован; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Так, в качестве исходных данных для расчета рыночной стоимости земельного участка использована информация о ценах продажи (ценах предложений) земельных участков для строительства промышленной недвижимости, поскольку исследуемый участок относится к землям населенных пунктов, под промышленные предприятия, следовательно, наиболее близким сегментом рынка для исследуемого участка будет являться сегмент, к которому относятся участки, предназначенные для строительства производственно-складского назначения.
После проведения анализа рынка было отобрано 3 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектами исследования. По каждому объекту-аналогу были проведены корректировки, сглаживающие их отличия от оцениваемого земельного участка. В частности, были применены следующие корректировки: на торг (для всех объектов-аналогов), на различие площадей (для всех объектов-аналогов), наличие железнодорожной ветки (для всех аналогов), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.
Допрошенный в судебном заседании эксперт Аксененко Р.И., составивший вышеуказанное экспертное заключение N 07/20, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировал сделанные в его результате выводы.
При изучении довода представителя административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о неполноте и недостоверности заключения эксперта ввиду неправильного отбора объектов-аналогов N 2 и N 3, поскольку они относятся к иной, отличной от объекта исследования категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, судом из заключения эксперта и его пояснений в судебном заседании установлено следующее.
Объекты-аналоги отобраны экспертом по принципу сопоставимости, основанному на установлении сходства по трем уровням: функциональному, конструктивному, параметрическому. При этом виды разрешенного использования выбранных в качестве объектов-аналогов земельных участков, а именно: для строительства завода по производству мототехники (объект-аналог N 3), для целей строительства логистического склада (объект-аналог N 2) и под промышленные предприятия (объект исследования) имеют схожее назначение, позволяющее размещать на всех указанных участках промышленные и складские предприятия; а необходимость формирования санитарной или защитной зоны вокруг объектов-аналогов N 2 и N 3 (о чем заявляет административный ответчик) носит предположительный, вероятностный характер, реализуемый лишь при наличии определенных условий, отсутствующих в настоящем случае. Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что экспертом корректно отобраны объекты-аналоги, последние сопоставимы с объектом оценки, в связи с чем отсутствует необходимость введения дополнительной корректировки на категорию земель.
Судом исследовался и признан несостоятельным довод представителя административного ответчика о том, что стоимость объекта исследования была занижена вследствие непринятия во внимание экспертом такого ценообразующего фактора, как наличие свободного подъезда к объекту оценки.
Так, в заключении эксперта при анализе сопоставимости объектов по критерию транспортной доступности эксперт учел следующие обстоятельства. Объекты-аналоги N 2 и N 3 располагаются в непосредственной близости от федеральной автодороги М-5 "Урал", в то время как объект исследования "зажат" между руслом реки Сура и железнодорожной веткой, при этом доступ к последнему осуществляется через железнодорожный переезд со шлагбаумом. При этаких обстоятельствах привлекательность объекта оценки по данному критерию является менее высокой, чем объектов-аналогов. А неприменение экспертом корректировки по данному фактору, вопреки доводам административного ответчика, позволило увеличить стоимость объекта оценки, с чем не спорил административный истец.
Поскольку оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом не установлено, в удовлетворении соответствующего ходатайства представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области судом отказано.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в экспертном заключении от 26 декабря 2019 г. N 07/20 выводами и полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. надлежит установить с учетом выводов, изложенных в данном заключении эксперта, в размере 4 647 000 руб.
Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Как указывалось выше, результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области, утвержденные приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр, применяются с 1 января 2019 г. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 11 декабря 2019 г.
Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Доводы административных ответчиков о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.
По настоящему делу по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой было поручено эксперту ООО "Центр Бизнес-планирования" Аксененко Р.И. Согласно счету ООО "Центр Бизнес-планирования" стоимость проведения экспертизы составила 25 000 рублей (л.д. 229).
Счет, выставленный за производство экспертизы, Департаментом государственного имущества Пензенской области не оплачен.
Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.
В силу статей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что главой25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.
Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П), Верховного Суда Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости") судебные расходы взыскивается с ответчика в пользу истца только в случае, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), либо кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики, либо расходы не связаны с процессуальным поведением истца.
В рассматриваемом случае административные ответчики не были согласны с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, в том числе и после уточнения требований; при этом назначение судебной экспертизы по делу связано с процессуальным поведением Департамента государственного имущества Пензенской области, заявившим такое ходатайство.
Суд также принимает во внимание, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная Департаментом государственного имущества Пензенской области, значительно превышает определенную по результатам судебной экспертизы рыночную стоимость (округленно на 55%). Данный факт свидетельствует о возможной ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, что влечет нарушение прав административного истца.
Установленное судом обстоятельство является основанием для взыскания с Департамента государственного имущества Пензенской области расходов по оплате экспертизы в пользу ООО "Центр Бизнес-планирования".
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление акционерного общества "Грабовский автомобильный завод" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 25 255 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленные предприятия, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. - 4 647 000 (четыре миллиона шестьсот сорок семь тысяч) рублей.
Взыскать с Департамента государственного имущества Пензенской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр Бизнес-планирования" расходы по проведению экспертизы в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей.
Датой подачи заявления акционерного общества "Грабовский автомобильный завод" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 11 декабря 2019 г.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 17 февраля 2020 г.
Судья Е.М. Шелахаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка