Решение Нижегородского областного суда от 27 июля 2017 года №3а-285/2017

 
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 27 июля 2017 года Дело N 3а-285/2017
 
именем Российской Федерации
г.Нижний Новгород 27 июля 2017 года
Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,
при секретаре судебного заседания Ловыгиной Е.Н.,
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственная компания «Высокие технологии» Андреевой С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственная компания «Высокие технологии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4945 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 5900000 рублей по состоянию на 15.10.2015 года,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Научно-производственная компания «Высокие технологии» (далее - ООО «НПК «Высокие технологии») обратилось в Нижегородский областной суд с указанным выше административным исковым заявлением.
В обоснование заявленных требований указало в административном иске о том, что ООО «НПУ «Высокие технологии» владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером №, площадью 4945 кв.м., расположенным по адресу: < адрес>, предназначеннымдля эксплуатации офисного здания и здания складского помещения. Категория земель - земли населенных пунктов. Договор аренды земельного участка от 12.10.2011 года №№ заключен с администрацией г.Саров на срок до 03.04.2025 года.
Дополнительным соглашением от 16.11.2015 года №№ стороны уточнили площадь земельного участка, которая составила4945 кв.м.
В соответствии с пунктом 2.2. договора аренды уплата арендной платы осуществляется в соответствии с порядком, установленным решением городской Думы < адрес> от 10.02.2011 года №№ «Об арендной плате за землю на территории < адрес>», пунктом 5 которого утверждена формула расчета арендной платы в случаях использования земельных участков для реализации различных видов разрешенного использования. Одним из параметров этой формулы являются удельные показатели кадастровой стоимости земли для каждого вида разрешенного использования земель (руб./кв. м). Также пунктом 2.4 договора аренды предусмотрено, что в случае изменения правовых актов Российской Федерации, и (или) Нижегородской области, и (или) органов местного самоуправления < адрес>, регулирующих порядок определения размера, условия и сроки внесения арендной платы или ставки арендной платы, Арендатор либо самостоятельно делает перерасчет, либо действует соответственно тому порядку, который содержится в соответствующем правовом акте.
На 2017 год ставки арендной платы установлены решением городской думы < адрес> от 28.11.2016 года №№ «Об арендной плате за землю на территории < адрес>». Согласно пункту 3 этого решения размер арендной платы за год рассчитывается по формуле, учитывающей кадастровую стоимость земельного участка. О применении указанного решения городской Думы < адрес> в 2017 году имеется письмо от КУМИ администрации < адрес> от 30.12.2016 года №№, в котором также приводится полный расчет арендной платы на 2017 год. Из данного письма видно, что в формулу расчета арендной платы входит кадастровая стоимость земельного участка в размере 14955311, 85 рублей, рассчитанная исходя из УН КСЗ в размере 3024, 33 руб. за 1 кв.м.
Кадастровая стоимость данного земельного участка была установлена в соответствии с постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области», в приложении 2, к которому определены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков. По кадастровому кварталу №№ и с учетом вида разрешенного использования (согласно приложению 5 к указанному Постановлению) удельный показатель кадастровой стоимости составил 3024, 33 рублей.
Согласно кадастровой справке кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 14955311, 85 рублей, что соответствует произведению удельного показателя кадастровой стоимости на площадь земельного участка (3024, 33 руб. х 4945 кв.м.). В кадастровой справке указано, что дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости), - 15.10.2015 года.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленному оценщиком ООО «Приволжский центр судебных экспертиз», рыночная стоимость земельного участка на дату определения кадастровой стоимости (15.10.2015 года) составила 5900000 рублей. Указанная величина рыночной стоимости ниже, чем установленная кадастровая стоимость.
На основании Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ООО «НПК «Высокие технологии» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области, однако заявление было отклонено (решение от 10.05 2017 года №№).
Руководствуясь положениями Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец ООО «НПК «Высокие технологии» просит суд в административном исковом заявлении требования удовлетворить. Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка считать 21.04.2017 года.
При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель административного истца общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственная компания «Высокие технологии» Андреева С.В. требования поддержала в полном объеме. Пояснила, что после утверждения кадастровой стоимости на основании постановления Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» вносились изменения в документы кадастрового учета в связи с уточнением площади земельного участка. Это видно из дополнительного соглашения к договору от 16.11.2015 года - по тексту договора площадь изменена с 4904 кв.м. на 4945 кв.м. После этого по заявлению ООО «Научно-производственная компания «Высокие технологии» органами кадастрового учета были внесены изменения в документы кадастрового учета, в том числе изменен размер кадастровой стоимости, который установлен в размере 14955311, 85 рублей по состоянию на 15.10.2015 года. Заявила ходатайство о допросе оценщика, составившего отчет об оценке спорного земельного участка в качестве свидетеля. Ходатайство удовлетворено.
Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились.
Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
В письменном отзыве Правительство Нижегородской области указало, что полномочия по организации проведения государственной кадастровой оценки земель, а также по проверке результатов проведения государственной кадастровой оценки земель и по подготовке проекта акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении государственной кадастровой оценки земель были переданы Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» вновь утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области по состоянию на 01.11.2013 года. Представило в суд выписку из приложений №1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863, в которой указано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № была установлена в размере 14831314, 32 рубля (л.д.87-92).
В письменной информации филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области указал о том, что на основании заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости были внесены изменения в части учетных характеристик вышеуказанного объекта недвижимости, в соответствии с чем кадастровая стоимость пересчитана на основании Методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 года №222, с учетом среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, указанного в Приложении №2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области». Руководствуясь методическими указаниями, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № была определена в размере 14955311, 85 рублей (л.д.124-126). Представлены суду выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и об актуальной кадастровой стоимости (л.д.127-132).
В письменных возражениях на административное исковое заявление администрация < адрес> Нижегородской области с требованиями ООО «НПК «Высокие технологии» не согласилась. Указала, что размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером № напрямую зависит от его кадастровой стоимости. Не согласна с отчетом, составленным оценщиком ООО Приволжский центр судебных экспертиз», так как он выполнен в одностороннем порядке, без извещения заинтересованных лиц, которые не могли представить оценщику (указано в возражениях: «эксперту») свои возражения. Специалист, подготовивший отчет об оценке, не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения эксперта. Полагает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, объективно подтверждающие рыночную стоимость спорного земельного участка. Просит рассмотреть дело без участия представителя. К возражению приложены копии уведомлений об уплате арендной платы в 2016 и 2017 годах с расчетом, копия договора аренды с дополнением (л.д.114-122).
Допрошенный в качестве свидетеля оценщик ООО «Приволжский центр судебных экспертиз» ФИО3, предупрежденный судом об уголовной ответственности за отказ от дачи и дачу заведомо ложный показаний, пояснил суду, что составлял отчет об оценке от 22.02.2017 года № об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4945 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации офисного здания и складского помещения, расположенного по адресу: < адрес>. По результатам оценки рыночная стоимость данного объекта недвижимости была определена в размере 5900000 рублей по состоянию на 15.10.2015 года.
Применительно к решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области от 10.05.2017 года №№ пояснил, что в отчете была допущена описка при написании даты составления справки о балансовой стоимости объекта оценки. Данная описка никак не могла повлиять и не повлияла на результаты определения рыночной стоимости спорного земельного участка. Объем доступных ему, как оценщику, рыночных данных приведен в пункте 3.3 Отчета, а обоснование использования в расчетах доступных сведений об объектах-аналогах приведен им в таблице 6 на странице 21 отчета. Поэтому требования пункта 22«в» ФСО №7 им были соблюдены.
Также пояснил суду о том, что, если участок находится в аренде, то об этом указывается в объявлениях. Указывается срок аренды, применяется формулировка «инвестпроект». В объявлениях о продаже объектов-аналогов №№1, 2, 3 и 4 отсутствовало упоминание об аренде, поэтому предполагается, что по данным объектам-аналогам передаются права собственности. Об этом указано на странице 32 отчета.
Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административного истца и свидетеля, суд приходит к следующему.
В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно пунктам 1, 2, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.
На основании статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.
Судом установлено, что административный истец ООО «НПК «Высокие технологии» на основании договора аренды земельного участка от 12.10.2011 года №№ (с дополнительным соглашением от 16.11.2015 года) является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4945 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации офисного здания и складского помещения, расположенного по адресу: < адрес> (л.д.16-20).
Из текста договора аренды спорного земельного участка от 12.10.2011 года №№ (л.д.16-20), уведомлений к договору аренды земельного участка от 11.01.2016 года, от 30.12.2016 года (л.д.62, 116, 117), решения городской Думы < адрес> от 28.11.2016 года №№ «Об арендной плате за землю на территории < адрес>» (л.д.63-72), возражений администрации < адрес> Нижегородской области (л.д.114-115) безусловно следует, что размер установленной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером № зависит от размера кадастровой стоимости данного земельного участка.
Так как при расчете арендной платы, которую должен платить арендатор ООО «НПК «Высокие технологии», учитывается размер кадастровой стоимости земли, то «НПК «Высокие технологии» признаётся судом лицом, чьи права и обязанности являются затронутыми результатами определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.
Данный вывод соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которому арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Суду административным истцом представлены доказательства, подтверждающие, что кадастровая стоимость спорного земельного участка может быть установлена судом по состоянию на 15.10.2015 года.
Так, из представленной выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № следует, что дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость данного объекта недвижимости-15.10.2015 года (л.д.21). Из приведенной выше информации филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области, а также из дополнительного соглашения к договору аренды от 16.11.2015 года следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка устанавливалась по состоянию на 15.10.2015 года в связи с изменением количественных характеристик земельного участка, а именно изменения его площади. Суд также установил, что размер кадастровой стоимости, определенной в постановлении Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» на дату массовой оценки-01.11.2013 года отличается от актуальной стоимости, указанной в выписке из ЕГРН от 07.07.2017 года и в письменной информации филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области.
Приведенные доказательства позволяют суду прийти к выводу о том, что актуальная кадастровая стоимость спорного земельного участка была определена в индивидуальном порядке по состоянию на 15.10.2015 года.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего административного дела необходимо применять положения статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости в отношении спорного земельного участка может быть установлена по состоянию на 15.10.2015 года.
Из материалов дела также следует, что 21.04.2017 года административный истец ООО «НПК «Высокие технологии» обратилось с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области, решением которой от 10.05.2017 года №№ в удовлетворении заявления отказано (л.д.60-61). Таким образом, административным истцом было соблюдено процессуальное требование о досудебном порядке разрешения спора; датой обращения ООО «НПК «Высокие технологии» с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости необходимо считать 21.04.2017 года.
При рассмотрении настоящего дела суд принимает во внимание положения пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которому решение комиссии по рассмотрению споров не может быть предметом оспаривания при рассмотрении заявлений о пересмотре кадастровой стоимости. Поэтому суд не входит в обсуждение вопроса о законности принятого комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области решения.
В качестве доказательств обоснованности заявленных требований ООО «НПК «Высокие технологии» представило в суд отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4945 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации офисного здания и складского помещения, расположенного по адресу: < адрес> составленный оценщиком ООО «Приволжский центр судебных экспертиз» ФИО3 Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 5900000 (Пять миллионов девятьсот тысяч) рублей по состоянию на 15.10.2015 года (л.д.22-59).
На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).
Исследовав представленный в суд отчет об оценке земельного участка с кадастровым номером №, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, а также стандартов Ассоциации саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (л.д.24 оборот).
Из раздела 1.2 (задание на оценку) отчета усматривается, что оценщиком ФИО3 указано, что целью и задачей оценки является определение рыночной стоимости земельного участка для пересмотра кадастровой стоимости (л.д.23).
При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (л.д.24 оборот-25), приведены использованные источники информации (раздел 8 л.д.41).
Оценщиком дано подробное описание объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером №, в том числе его качественные и количественные характеристики, учитывающие текущее использование, местоположение земельного участка, его площадь, зарегистрированное право, разрешенное использование, состояние земельного участка, транспортную доступность, наличие инженерных коммуникаций: электроснабжение, водоснабжение, канализация (л.д.25 оборот-29).
В отчете содержатся сведения о социально-экономической ситуации в Российской Федерации, Нижегородской области по итогам за 1 полугодие 2015 года со ссылками на источник информации (л.д.29-30); представлен анализ рынка объекта оценки (л.д.29-35).
Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.
В рамках анализа рынка определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект - незастроенные земельные участки, назначение земельных участков - под объекты производственно-складского назначения, расположенные в районных центрах районов Нижегородской области с уровнем социально-экономического развития выше среднего (л.д.30 оборот).
Наиболее эффективным использованием признано его фактическое использование - под производственно-складскую застройку (л.д.35).
Определены ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его рыночную стоимость. Анализ основных ценообразующих факторов представлен оценщиком в рамках анализа рынка (л.д.33 оборот-34).
Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок предложений земельных участков в Нижегородской области за период с октября 2014 года по октябрь 2015 года, соответствующий сроку экспозиции. Подобрано 11 предложений о продаже земельных участков (л.д.32-33, таблица 6). При этом оценщиком указаны правила отбора объектов-аналогов и мотивы, по которым оценщик признал возможным использовать либо не использовать подобранные объекты в качестве объектов-аналогов.
Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного земельного участка, суду не представлено.
Оценка земельного участка проведена с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом оценщиком указаны мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов.
При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора объектов-аналогов, применение вносимых корректировок и поправок при сравнении объекта оценки и объектов-аналогов (л.д.35 оборот-40 оборот).
При оценке отчета, а также имеющихся в деле доказательств, в том числе решения Комиссии по рассмотрению споров, суд учитывает пояснения оценщика, допрошенного в качестве свидетеля и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.
Из содержания отчета усматривается, что объем доступных оценщику рыночных данных приведен в пункте 3.3 Отчета, а обоснование использования в расчетах доступных сведений об объектах-аналогах приведено в таблице 6 на странице 21 отчета. Сведений, о том, что объекты-аналоги №№1, 2, 3 и 4, предлагаемые для продажи, находились у продавцов не на праве собственности, суду не представлено. Описка в отчете относительно даты составления справки о балансовой стоимости объекта оценки не повлияла на результаты определения рыночной стоимости спорного земельного участка. Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО №1 и ФСО №7.
К отчету приложены копии материалов распечаток, используемых оценщиком при составлении отчета; в отчете об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится. Отчет не допускает неоднозначного толкования и не позволяет вводить в заблуждение потребителей отчета.
Оценщик ООО «Приволжский центр судебных экспертиз» ФИО3 является членом Ассоциации саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», регистрационный номер №. Имеет высшее профессиональное образование в области оценочной деятельности, специальность: экспертиза и управление недвижимостью, квалификация: инженер. Стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года. Профессиональная деятельность оценщика ФИО3 застрахована в ОАО «< данные изъяты>» (л.д.24, 42-42).
Сведений о том, что оценщик ФИО3 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО3 у суда не имеется.
При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № от 22.02.2017 года №№, составленному оценщиком ООО «Приволжский центр судебных экспертиз» ФИО3, у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.
Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственная компания «Высокие технологии» в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4945 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации офисного здания и складского помещения, расположенного по адресу: < адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 5900000 (Пять миллионов девятьсот тысяч) рублей по состоянию на 15.10.2015 года.
Суд полагает, что не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области о том, что установленные постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной законодательством. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости - земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной этой рыночной стоимости (статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
По приведенным в данном судебном решении мотивам суд также не может согласиться с доводами заинтересованного лица администрации < адрес> Нижегородской области о том, что отчет об оценке составлен с нарушением законодательства об оценке и оценочной деятельности. Кроме того, действующим законодательством не предусмотрено предупреждение оценщика, составляющего отчет в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», об уголовной ответственности за составление заведомо незаконного отчета об оценке. Извещение заинтересованных лиц при составлении оценщиком отчета об оценке указанным выше Федеральным законом также не предусмотрено.
По настоящему делу административным истцом в качестве административных ответчиков в административном исковом заявлении указаны: Правительство Нижегородской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.
Определением от 24.07.2017 года к участию в деле в качестве соответчика судом было привлечено ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»
При рассмотрении дела в суде представитель подтвердил, что требования заявлены ко всем указанным лицам как к административным ответчикам.
Суд полагает, что в удовлетворении административного искового заявления по настоящему делу в отношении административных ответчиков: Правительство Нижегородской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области необходимо отказать, так как указанные лица не являются надлежащими ответчиками, по следующим мотивам.
Как указано в судебном решении, при рассмотрении данного дела применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Так как оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № была определена по состоянию на 15.10.2015 года на основании акта определения кадастровой стоимости, а не утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области», то Правительство Нижегородской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области не являются по делу надлежащими административными ответчиками. В отношении данных лиц в удовлетворении заявленных требований должно быть отказано.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственная компания «Высокие технологии» по настоящему административному делу удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4945 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации офисного здания и складского помещения, расположенного по адресу: < адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 5900000 (Пять миллионов девятьсот тысяч) рублей по состоянию на 15.10.2015 года.
В удовлетворении заявленных обществом с ограниченной ответственностью «Научно-производственная компания «Высокие технологии» по настоящему административному делу требований в отношении административных ответчиков: Правительство Нижегородской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области - отказать.
Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 21.04.2017 года.
Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.А. Кручинин
В окончательной форме решение суда составлено 28.07.2017 года.
Судья М.А. Кручинин



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка