Решение Воронежского областного суда от 16 мая 2019 года №3а-284/2019

ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 мая 2019 года Дело N 3а-284/2019
Воронежский областной суд в составе председательствующего судьи Лесничевской Е.В.,
при секретаре Высоцкой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению
закрытого акционерного общества "Надежда" к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился в суд с названным выше административным иском, указывая, что ему на праве аренды принадлежат семь земельных участков:
1. С кадастровым номером N площадью 409 080 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
2. С кадастровым номером N площадью 257 501 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
3. С кадастровым номером N площадью 742 875 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
4. С кадастровым номером N площадью 300 042 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
5. С кадастровым номером N площадью 451 906 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
6. С кадастровым номером N площадью 230 251 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
7. С кадастровым номером N площадью 1 367 565 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
Кадастровая стоимость земельных участков, установленная по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет: земельного участка с кадастровым номером N - 3 145 825,2 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 1 980 182,69 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 1 973 251,07 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 5 712 708,75 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 2 307 322,98 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 3 475 157,14 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 11 720 032,05 руб.
Ссылаясь на то, что административный истец как арендатор участков обязан уплачивать арендную плату, исходя из размера их кадастровой стоимости, установленной постановлением правительства <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения <адрес>", которая значительно превышает размер рыночной стоимости на дату оценки, просит установить кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика, в отношении: земельного участка с кадастровым номером N - 898 000 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 632 000 руб., земельного участка с кадастровым номером N -565 000 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 1 630 000 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 658 000 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 992 000 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 2 728 000 руб.
Участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и в установленном порядке; о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались; возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.
Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель административного истца по доверенности ФИО4 в уточненном административном исковом заявлении просит установить кадастровую стоимость земельных участков равную рыночной стоимости установленной в заключении судебной экспертизы.
Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно ч. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Исходя из содержания абзацев 1-3 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости является обязательным.
Как следует из материалов административного дела, административному истцу на основании договоров аренды N и N от ДД.ММ.ГГГГ принадлежа семь земельных участков из земель сельхозназначения.
При изложенных обстоятельствах, суд усматривает наличие у административного истца заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежавшего ему на праве аренды земельных участков, поскольку они затрагивают его права и обязанности как лица, уплачивающего арендные платежи, исходя из кадастровой стоимости земельных участков.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес> N от ДД.ММ.ГГГГ было отклонено заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости, поступившее ДД.ММ.ГГГГ, по тем основаниям, что отличие кадастровой стоимости объектов от рыночной стоимости, установленной в отчете независимого оценщика, составляет 68%-77%, кроме того, оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства.
При этом суд учитывает, что в силу положений абзаца 28 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при разрешении требований заявителя.
Результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения утверждены постановлением правительства <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения <адрес>".
Оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков, установленная по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: земельного участка с кадастровым номером N - 3 145 825,2 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 1 980 182,69 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 1 973 251,07 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 5 712 708,75 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 2 307 322,98 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 3 475 157,14 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 11 720 032,05 руб.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату (абзац 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Принимая во внимание, что оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков была установлена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, датой, по состоянию на которую определяется их рыночная стоимость, следует считать именно эту дату.
В ходе рассмотрения настоящего дела на основании определения суда была проведена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка. Согласно заключению эксперта ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России" N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: земельного участка с кадастровым номером N - 1 047 245 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 739 028 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 660 820 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 1 901 760 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 861 121 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 1 156 879 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 3 186 426 руб.
Оценивая заключение судебной экспертизы применительно к положениям статей 61, 82 и 84 КАС РФ, суд учитывает, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности. При этом исходит из того, что заключение эксперта основано на результатах достаточно подробного анализа рынка, содержит соответствующее обоснование выбранного экспертом метода исследования, описание исследуемого объекта и объектов-аналогов, экспертом применены корректировки и другие необходимые сведения. Указанное экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, требованиям, предъявляемым к отчету об оценки недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Эксперт, составивший заключение, имеет соответствующее характеру экспертизы образование, специальность, длительный стаж экспертной работы и занимаемую должность. Ему разъяснены права и обязанности, предусмотренные статьей 49 КАС РФ, в установленном порядке он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Данных о том, что экспертное заключение содержит недостоверные сведения, выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, так же как и подтверждений необъективности проведенного исследования и пристрастности эксперта, суду не представлено.
Участвующие в деле лица заключение судебной экспертизы не оспаривали, с ходатайством о проведении повторной либо дополнительной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельных участков не обращались.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости, сторонами в материалы дела не представлено, об их наличии суду не заявлялось, в связи с чем, суд считает возможным принять названное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28) разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Таким образом, суд приходит к выводу, что заявление об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года, поданное в комиссию 10 декабря 2018 года, подлежит удовлетворению.
В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость равной рыночной устанавливается по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Разрешая заявление ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" о возмещении расходов на проведение судебной экспертизы в размере 128 716 рублей суд исходит из следующего.
В силу части 5 статьи 247, 248 КАС РФ обязанность доказывания в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце. В этой связи при вынесении определения о назначении по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорных земельных участков суд возложил обязанность по оплате ее проведения на административного истца.
Определение суда вступило в законную силу, однако в части оплаты расходов на проведение экспертизы остается неисполненным.
Принимая во внимание изложенное, а также учитывая правовую позицию Конституционного Суда РФ о невозможности возложения на административного истца некомпенсируемого бремени несения судебных расходов при установленном судом значительном превышении кадастровой оценки над рыночной стоимостью, а также исходя из содержания части 1 статьи 111 и части 1 статьи 114 КАС РФ в их совокупности, суд полагает возможным взыскать расходы за производство судебной экспертизы с административного ответчика в лице правительства <адрес>.
При этом суд принимает во внимание, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорных объектов значительно (до 3,7 раз) превышает их рыночную стоимость, что может, по мнению Конституционного Суда РФ, свидетельствовать о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.
Суд учитывает также, что понесенные административным истцом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи административного иска.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
1. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 409 080 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере 1 047 245 (один миллион сорок семь тысяч двести срок пять) рублей.
2. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 257 501 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 739 028 (семьсот тридцать девять тысяч двадцать восемь) рублей.
3. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 742 875 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 901 760 (один миллион девятьсот одна тысяча семьсот шестьдесят) рублей.
4. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 300 042 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 861 121 (восемьсот шестьдесят одна тысяча сто двадцать один) рубль.
5. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 451 906 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 156 879 (один миллион сто пятьдесят шесть тысяч восемьсот семьдесят девять) рублей.
6. Установить кадастровую стоимость земельного участка кадастровым номером N площадью 230 251 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 660 820 (шестьсот шестьдесят тысяч восемьсот двадцать) рублей.
7. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 1 367 565 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 186 426 (три миллиона сто восемьдесят шесть тысяч четыреста двадцать шесть) рублей.
Датой подачи заявления считать ДД.ММ.ГГГГ.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.
Взыскать с правительства <адрес> в пользу ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 128 716 (сто двадцать восемь тысяч семьсот шестнадцать) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию судебной коллегии по административным делам Воронежского областного суда в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.
Председательствующий Е.В. Лесничевская
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка