Решение Костромского областного суда от 22 июля 2020 года №3а-284/2019, 3а-7/2020

КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 июля 2020 года Дело N 3а-7/2020
Костромской областной суд в составе
председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,
при секретаре Пономаревой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "АИР-клуб" к администрации Костромской области и Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,
установил:
ООО "АИР-КЛУБ" (далее также - общество) обратилось в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что на праве бессрочного пользования владеет земельным участком с кадастровым номером N, площадью 8600 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для размещения объектов санаторного и курортного назначения, расположенным по адресу: <адрес>
Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена приказом Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 29 ноября 2018 года N 103-од "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков отдельных категорий" по состоянию на 01 января 2018 года в размере 4 238 166 руб.
Однако согласно отчету N 42-О/19, составленному оценщиком ФИО2 (индивидуальный предприниматель), его действительная рыночная стоимость 1 321 000 руб.
Несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости приводит к необоснованному увеличению размера налоговых платежей, чем нарушаются права общества.
Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определённой представленным отчетом.
Судом к участию в деле привлечены в качестве административного ответчика Управление Росреестра по Костромской области, в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области, администрация Костромского муниципального района, администрация Самсоновского сельского поселения Костромского муниципального района, ОГБУ "Костромаоблкадастр-Областное БТИ".
В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ООО "АИР-клуб" Рубцова А.А. представила уточнённый отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость определена в размере 1 552 000 руб., административные исковые требования уточнила согласно представленному уточнённому отчету, просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости равной 1 552 000 руб.
По делу проведена судебная оценочная экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости и определению рыночной стоимости объекта недвижимости.
В судебное заседание представитель административного истца ООО "АИР-КЛУБ", надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не явился, представил в письменном виде возражения на заключение эксперта.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области Фролов Д.М. и представитель заинтересованного лица ОГБУ "Костромаоблкадастр - областное БТИ" Макарова Е.П. возражали против установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определённой представленным административным истцом отчетом об оценке, не имели возражений против заключения эксперта.
Представители административных ответчиков - администрации Костромской области и Управления Росреестра по Костромской области, представители заинтересованных лиц - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области, администрации Костромского муниципального района, администрации Самсоновского сельского поселения Костромского муниципального района, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, не представили возражений по заявленным требованиям.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, допросив эксперта ФИО3, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьёй 22 Федерального закона от 03.07.2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).
Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым N, площадью 8600 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для размещения объектов санаторного и курортного назначения, расположенный по адресу: <адрес> предоставлен на основании постановления главы местного самоуправления Костромского района от 26.01.1999 г. N 5-2 на праве постоянного (бессрочного) пользования ООО "АИР-КЛУБ" /том 1 л.д. 8, 9/.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года утверждена в размере 4 238 166 руб. /л.д. 10/.
В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 42-О/19 (с изменениями и дополнениями), составленный оценщиком ФИО2 (индивидуальный предприниматель). Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года определена в отчете в размере 1 552 000 руб. /том 1 л.д. 11-66, 136-206/.
В выводах заключения эксперта N 118/2020, составленного экспертом ФИО9, указано, что оценщиком ФИО2 при оформлении отчета допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, вследствие которых невозможно подтвердить обоснованность применения аналогов, отличающихся по местоположению от объекта оценки (по направлению, по удалённости, по району), по сегменту рынка, а именно, по категории земли и виду разрешенного использования; невозможно подтвердить корректность внесения поправки на близость объектов, повышающих стоимость объекта; невозможно подтвердить достоверность итогового значения рыночной стоимости объекта оценки. Использованная оценщиком информация не может быть признана достоверной, достаточной, проверяемой.
В частности оценщиком допущены следующие нарушения:
- на стр. 4 отчета (стр. 139 материалов дела) в задании на оценку в третьей строке имеется ссылка на свидетельство о государственной регистрации права и кадастровый паспорт, в то время как в приложениях к отчету данные документы отсутствуют;
- в главе 2 "Описание объекта оценки" (стр. 13-18 отчета, стр. 148-153 материалов дела) оценщик не приводит: полное наименование юридического лица, которому принадлежит объект оценки, дату его государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер (ОГРН). На стр. 16 отчета (стр. 151 материалов дела) имеется ссылка на договор купли-продажи и свидетельство на право собственности, которые отсутствуют в приложениях к отчету;
- на стр. 149 материалов дела оценщик указывает на то, что прямое расстояние до реки составляет примерно 100 метров, а на стр. 150 материалов дела указывает расстояние около 800 метров от берега реки. При личном осмотре экспертом исследуемого земельного участка установлено, что участок граничит с прибрежной полосой реки Кубань, имеется организованный спуск к воде;
- на стр. 36 отчета диапазоны корректировок на условия финансовых расчетов, продажи (чистоты сделки) указаны без приведения источника информации. На стр. 37 отчета перечислены ценообразующие факторы без указания интервалов значений этих факторов. Таким образом, информация, представленная на стр. 37 отчета, не позволяет делать обоснованные выводы о степени влияния ряда ценообразующих параметров (вида разрешенного использования и возможности его изменения, наличия или отсутствия в непосредственной близости водоёмов, наличие подъездных путей и пр.) на стоимость земельных участков в том сегменте рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок. Вследствие этого невозможно подтвердить обоснованность применения аналогов, отличающихся по местоположению от объекта оценки (по направлению, по удалённости, по району), при том, что в открытом доступе на дату оценки были представлены предложения на продажу объектов, более сопоставимых по этим факторам с объектом оценки; невозможно подтвердить корректность внесения поправки на близость объектов, повышающих стоимость объекта; невозможно подтвердить достоверность итогового значения стоимости объекта оценки;
- в отчете отсутствуют сведения о наличии или отсутствии документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения;
- на стр. 29 отчета (стр. 164 материалов дела) оценщик приводит выкопировку из справочной литературы с указанием корректирующих коэффициентов на функциональное назначение для цен земельных участков без указания категории земли. На стр. 30 отчета (стр. 165 материалов дела) оценщик приводит таблицу коэффициентов, отражающих соотношение для земель области различного назначения за период 2011-2014 годов, без указания вида разрешенного использования. Данные таблицы не содержат сведений о сопоставимости с объектом оценки земельных участков промышленного и сельскохозяйственного назначения, а содержат лишь корректировки на различия. Причем значение корректировки между землями рекреационного назначения и сельскохозяйственного назначения составляет 2,64. Таким образом, вывод оценщика о том, что рынок СНТ и дачного строительства наиболее близок по всем параметрам к объекту оценки (стр. 165 материалов дела) носит бездоказательный характер. В связи с этим невозможно подтвердить, что приведённый в отчете анализ рынка соответствует сегменту оцениваемого объекта, а также подтвердить корректность определения величины рыночной стоимости объекта оценки;
- на стр. 34 отчета (стр. 169 материалов дела) оценщик указывает на то, что "проанализированы данные по объектам в том же направлении, что и объект оценки", но в то же время анализ цен предложений проведён по рынку земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для СНТ и дачное строительство. Таким образом, основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, не сделаны. В связи с этим приведённый в отчете анализ рынка не соответствует сегменту оцениваемого объекта, что делает невозможным подтверждение корректности определения величины рыночной стоимости объекта оценки;
- в качестве аналогов оценщик использует земельные участки из иного сегмента рынка, а именно из земель сельскохозяйственного назначения: аналог N 1 - для ведения гражданами садоводства и огородничества (стр. 180 материалов дела), аналог N 2 - для использования в качестве сельскохозяйственных угодий (стр. 184 материалов дела), аналог N 3 - точную категорию земель и вид разрешенного использования оценщик не приводит по причине отсутствия идентификации данного аналога на публичной кадастровой карте, что не позволяет подтвердить обоснованность использования данного земельного участка в качестве аналога, а как результат, подтвердить обоснованность итогового значения стоимости объекта оценки;
- на стр. 189 материалов дела оценщик вводит корректировку на торг в виде максимального значения со ссылкой на запрет на вырубку деревьев на оцениваемом участке, в то время как корректировка на торг предусматривает поправку на переход от цен предложений к ценам предполагаемых сделок по аналогам, вне зависимости от ограничений по объекту оценки;
- на стр. 189 материалов дела приводится таблица корректировок на функциональное назначение для земель под индустриальную застройку к землям сельскохозяйственного назначения (под сельхозпроизводство), в то время как объект оценки относится к категории земель - земли особо охраняемых территорий, разрешенное использование: для размещения объектов санаторного и курортного назначения. Использование корректировок для иного сегмента в отчете не подтверждено;
- на стр. 190-191 материалов дела оценщик описывает корректировку на близость объектов, повышающих стоимость. Для аналога N 1 описана корректировка в размере 1,28, к аналогу N 2 - 0,79, к аналогу N 3 - 0,79, в то время как на стр. 192 материалов дела в таблице 6 корректировка введена лишь для аналогов N 2 и N 3 в размере 0,79;
- на стр. 192 материалов дела в таблице 6 оценщик указывает на категорию земель объекта оценки и аналогов - земли населенных пунктов, в то время как объект оценки из категории земель - земли особо охраняемых территорий, аналоги N 1 и N 2 - земли сельхозназначения, аналог N 3 - категория не установлена;
- на стр. 190 материалов дела при описании локального месторасположения объекта оценки и аналогов оценщик приводит скриншот из справочной литературы (второй скриншот на данной странице) без указания источника информации. При отнесении объектов к прочим населенным пунктам оценщиком не учитывается, что объект оценки и аналоги относительно, например, земельных участков, расположенных в значительном удалении от областного центра, в наибольшей степени относятся к населенным пунктам в ближайшей окрестности областного центра;
- в таблице 6 на стр. 192 материалов дела вводится корректировка на месторасположение для аналога N 1 в размере 1,28, в то время как на стр. 190 материалов дела в описании данной корректировки оценщик приравнивает расположение аналогов и объекта оценки.
Таким образом, нарушены требования пункта 5 ФСО N 3 в части неоднозначного толкования полученных результатов, а также нарушены пункты 22б, 22в, 22е ФСО N 7.
Поскольку оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, эксперт пришёл к выводу, что не является достоверной определённая в отчете рыночная стоимость объекта оценки.
Рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года эксперт определилв размере 3 345 000 руб. /том 2 л.д. 9-121/.
Эксперт ФИО3 при допросе в судебном заседании подтвердила выводы заключения.
Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.
Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.
Учитывая заключение эксперта, суд не может признать достоверной определённую в отчете рыночную стоимость земельного участка, а, следовательно, кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной стоимости, определённой отчетом об оценке.
Не могут быть признаны обоснованными доводы представителя административного истца, содержащиеся в представленных суду письменных возражениях, о несоответствии заключения эксперта требованиям действующего законодательства и невозможности использования определенной в заключении рыночной стоимости для установления в качестве кадастровой стоимости.
Из имеющихся в отчете об оценке и заключении эксперта описаний объекта оценки/объекта экспертного исследования, картографических материалов, фотографий, данных об адресе объекта оценки, содержащихся в правоустанавливающих документах, показаний эксперта ФИО3 с однозначностью следует, что объектом экспертного исследования по вопросу о рыночной стоимости являлся земельный участок, кадастровая стоимость которого оспаривается, то есть земельный участок, оценённый в представленном административным истцом отчете об оценке.
Довод представителя административного истца о неправильном определении экспертом ФИО3 местоположения земельного участка ничем не обоснован.
Административный истец указывает в возражениях, что прямого выхода от участка нет, отмечает, что эксперт при оценке не учел затруднённый проезд к участку.
Однако имеющимися в материалах дела данными это не подтверждается.
Как в отчете оценщика, так и в экспертном заключении указано, что оцениваемый земельный участок и другой участок, который объектом оценки не является, огорожены единым забором. На местности границы оцениваемого участка не определены, на публичной кадастровой карте земельный участок числится "без координат границ". В связи с этим не имеется оснований для утверждения об отсутствии у оцениваемого участка прямого выхода.
Из заключения эксперта, отчета и показаний эксперта ФИО3 следует, что земельный участок расположен на окраине <адрес>, покрытие дорог, соединяющих объект с основными магистралями, является удовлетворительным.
В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 297 (далее также - ФСО N 1), объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В заключении эксперта указаны основания отбора земельных участков в качестве объектов-аналогов из первичной выборки предложений к продаже. Как пояснила эксперт ФИО3 в судебном заседании, для оценки были выбраны земельные участки, наиболее приближенные по характеристикам к оцениваемому земельному участку.
Таким образом, не имеется оснований полагать, что экспертом нарушены требования федеральных стандартов оценки при выборе объектов-аналогов, в частности требования приведённой нормы.
В соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611 (далее также - ФСО N 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, использует перечисленные в данной норме элементы сравнения (обычно используемые) и иные элементы сравнения, влияющие на стоимость.
Одним из элементов сравнения объекта экспертного исследования и объектов-аналогов явилась корректировка на торг. При этом эксперт скидку на торг для объекта-аналога N 1 взял в размере 19,7 % - среднее значение из интервала для неактивного рынка, так как экспертом не обнаружено выраженных особенностей для установления минимального или максимального значения скидки. Для аналогов N 2 и N 3 скидка на торг взята в размере 12,6 % - минимальное значение скидки на торг из расширенного интервала, так как участки имеют небольшую площадь, а, как показывает рыночная практика, маленькие участки наиболее ликвидны на рынке, следовательно, продавцу не требуется значительная уступка в цене при их продаже.
Суд не усматривает оснований, чтобы не согласиться с приведённым выше обоснованием разного размера скидок на торг.
Утверждение представителя административного истца, что следовало ко всем объектам-аналогам применить скидку на торг в размере 26,8 %, поскольку оцениваемый участок имеет низкую возможность застройки и полностью исключена капитальная застройка, нельзя признать обоснованным. Возможность застройки земельного участка рассмотрена экспертом как самостоятельный элемент сравнения, по которому вводится понижающая корректировка 0,65 ко всем объектам-аналогам.
Учитывая, что возможности подключения коммуникаций у всех объектов-аналогов и объекта экспертного исследования равные, эксперт не ввела понижающие или повышающие корректировки по данному элементу сравнения. Размер корректировок для всех объектов-аналогов равен единице.
Суд полагает правильным такое сравнение объекта оценки и объектов-аналогов по данному ценообразующему фактору.
Из описаний объекта экспертного исследования в отчете об оценке и заключении эксперта, показаний эксперта ФИО3 следует, что оцениваемый земельный участок располагается на краю <адрес>, которая газифицирована и электрифицирована. На территории, огороженной забором, включающей в себя, в том числе, оцениваемый земельный участок, располагается водонапорная башня, на эту территорию заведены электрические сети. Из объявлений о продаже объектов-аналогов и дополнительно собранной экспертом информации следует, что на границе всех участков - объектов-аналогов имеются такие коммуникации, как электроснабжение и газоснабжение, имеется возможность организации водоснабжения.
Таким образом, оснований сомневаться в выводе эксперта о равной доступности коммуникаций у объекта экспертного исследования и объектов-аналогов не имеется.
Доводы представителя административного истца о том, что подключение оцениваемого участка к газоснабжению является весьма затратным, газовые сети расположены на значительном удалении от участка, какими-либо доказательствами не подтверждены.
Из имеющихся в отчете об оценке, в заключении эксперта описаний местоположения объекта оценки и его фотографий следует, что объект оценки располагается в непосредственной близости от водоёма. От забора, огораживающего этот и ещё один земельный участок, к воде имеется организованный спуск в виде металлической лестницы.
Указанные данные отчета об оценке и заключения эксперта опровергают довод представителя административного истца о том, что земельный участок не граничит с водоёмом.
Не имеет юридического значения довод представителя административного истца о затруднении (невозможности) прохода к водоёму ввиду зарастания оврага летом.
Согласно справочнику оценщика недвижимости, ссылка на который имеется в заключении эксперта, влияние на стоимость земельного участка под объекты рекреации оказывает именно близость расположения объектов, повышающих стоимость земельного участка, в том числе близость водоёма, а не удобство прохода к таким объектам. Именно наличие водоёма и расстояние до него определяют возможности использования земельного участка в рекреационном плане. Близкое расположение водоёма позволяет обустроить проход к нему.
Несогласие представителя административного истца с заключением эксперта не свидетельствует о его недостоверности и о возможности использовать для подтверждения рыночной стоимости представленный в материалы административного дела отчет об оценке.
Суд не усматривает оснований сомневаться в правильности вывода эксперта о недостоверности определённой в отчете рыночной стоимости объекта оценки. Представитель административного истца не привел обоснованных доводов и доказательств несоответствия требованиям законодательства, регулирующего оценочную и экспертную деятельность, вывода эксперта о недостоверности рыночной стоимости земельного участка, определённой в отчете N 42-О/19, составленном оценщиком ФИО2 (с учетом внесённых в него изменений и дополнений).
Возражая против размера рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной заключением эксперта, доказательств иного размера рыночной стоимости спорного объекта, учитывая недостоверность отчета об оценке, представитель административного истца не представил.
Доказательств несоответствия заключения эксперта требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, представитель административного истца не представил.
Представители лиц, участвующих в деле, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявляли.
В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
В соответствии с данным разъяснением кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определённой экспертным заключением.
Датой подачи заявления следует считать дату обращения с этим заявлением в суд - 15 августа 2019 года.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, площадью 8600 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для размещения объектов санаторного и курортного назначения, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 3 345 000 (три миллиона триста сорок пять тысяч) рублей.
Датой подачи заявления считать 15 августа 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий А.Н. Лукоянов
Мотивированное решение суда составлено 05 августа 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка