Решение Пензенского областного суда от 14 февраля 2020 года №3а-284/2019, 3а-26/2020

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 февраля 2020 года Дело N 3а-26/2020
Пензенский областной суд в составе
судьи Мартыновой Е.А.,
при секретаре Кострикиной А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Губина В.В. к департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Губин В.В. обратился в Пензенский областной суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 7492 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение административно-производственных зданий, местоположение которого установлено относительно ориентира: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что в свою очередь, затрагивает права административного истца как собственника земельного участка, поскольку размер земельного налога исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 7552000 рубля.
Губин В.В., будучи надлежащим образом уведомленным, в судебное заседание не явился, доверив представление своих интересов Илюшиной О.В. (доверенность от 27 ноября 2019 г.), которая в судебном заседание на основании проведенной по делу судебной экспертизы изменила предмет иска и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной - 6983000 рублей.
Представители административных ответчиков - департамента государственного имущества Пензенской области Савельева Е.В. (доверенность от 18 февраля 2019 г.), ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") - Канаев В.В. (доверенность от 18 февраля 2019 г.), а также заинтересованного лица - администрации г. Пензы Шмегеровская Н.М. (доверенность от 7 октября 2019 г.) возражали против удовлетворения иска, полагая, что заключение эксперта является недопустимым доказательством.
Представители заинтересованных лиц управления Росреестра по Пензенской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в письменных отзывах на административное исковое заявление просили рассмотреть дело в их отсутствие, полагая разрешение спора на усмотрение суда.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом установлено, административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 7492 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение административно-производственных зданий, местоположение которого установлено относительно ориентира: <адрес> что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12 декабря 2019 г. N (л.д. 83-85).
В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Как собственник земельного участка административный истец несет обязанность по уплате земельного налога, размер которого зависит от их кадастровой стоимости, следовательно, он вправе оспаривать его кадастровую стоимость.
Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" и составляет по состоянию на 1 января 2018 г. 11 562 029 рублей. Сведения об указанной кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 1 января 2019 г. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН от 28 ноября 2019 г. (л.д. 6).
Согласно данной выписке, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 4 декабря 2019 г. N, подготовленный оценщиком ИП ФИО6, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 7552000 рублей (л.д. 12-72).
В ходе рассмотрения дела в связи с поступившими от представителя административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" возражениями относительно представленного отчета судом по ходатайству представителя департамента государственного имущества Пензенской области назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту ООО "Центр Бизнес-планирования".
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ N, согласно которым рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. составила 6983000 рублей (л.д.122-168).
Проанализировав заключение эксперта ФИО7, заслушав его пояснения в судебном заседании, суд установил, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить его выводы под сомнение оснований не имеется.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Так, в качестве исходных данных для расчета рыночной стоимости земельного участка использована информация о ценах продажи (ценах предложений) земельных участков под производственного назначения.
После проведения анализа рынка было отобрано три аналога, наиболее сопоставимых с объектами исследования. По каждому объекту-аналогу были проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого земельного участка.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7, составивший вышеуказанное экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы.
Суд не может согласиться с доводами представителя ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о том, что экспертом нарушены требования пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, регламентирующего порядок анализа сегмента рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.
В заключении эксперта в качестве объекта-аналога N 1 для оценки спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. был использован земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с ценой предложения на 9 мая 2017 г. в размере 12800000 рублей, в то время как представителем ответчика представлен скриншот предложения о продаже того же земельного участка по состоянию на 26 октября 2017 г. с более высокой ценой - 14000000 рублей.
В опровержение доводов административного ответчика о неполном анализе рынка земельных участков экспертом ФИО7 представлен в судебное заседание скриншот объявления о продаже того же земельного участка по состоянию на 20 декабря 2017 г. (дата более близкой к дате оценки - 1 января 2018 г.) с ценой предложения, использованной в экспертном заключении (л.д.185).
При этом экспертом ФИО7 указано, что выбирая в качестве аналога N 1 предлагаемый к продаже земельный участок по ул.Перспективной г.Пензы, он исходил из минимальной цены, которая встречается в объявлениях о его продаже, так как именно по ней вероятнее будет продан земельный участок. Из проведенного анализа рынка земельных участков следует, что земельный участок, выбранный им в качестве аналога N 1, на 20 декабря 2017 г. продается по той же цене, что и в мае 2017 г. Факт повышения цены на земельный участок может быть следствием привлечения посредников к его продаже, в то время как собственник предлагает его по более низкой цене.
Указанные объяснения эксперта полностью согласуются с положениями части 2 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), где под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Также суд не может согласиться с доводом представителя административного ответчика о том, что экспертом нарушено требование пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, поскольку не указано конкретное местоположение земельного участка, использованного в качестве аналога N 2 (его расположение относительно красной линии, наличие или отсутствие крупных транспортных автомагистралей или железнодорожной ветки).
В соответствии с указанным пунктом ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Эксперт ФИО12 пояснил, что точное местоположение земельного участка, использованного в качестве аналога N 2, не имеет большого значения для расчета величины рыночной стоимости, поскольку из текста объявления о его продаже (л.д. 153) следует, что он располагается в промышленной зоне г. Пензы (район Бригадирского моста). Этого обстоятельства достаточно для сравнения его местоположения с объектами оценки. По мнению эксперта, расположение земельного участка под индустриальную застройку относительно красной линии, не является существенным фактором, влияющим на величину его рыночной стоимости. Наличие вблизи аналога N 2 крупной транспортной магистрали (автодороги "Пенза-Тамбов") было учтено путем применения понижающей корректировки (л.д. 146)
Информация о наличии железнодорожной ветки на объектах-аналогах приведена в заключении эксперта (л.д. 149).
В судебном заседании представителями ответчиков не было представлено доказательств того, что отсутствие какой-либо информации, указанной в возражении на заключение эксперта в отношении объекта-аналога N 2, привело к неправильному определению величины рыночной стоимости спорного земельного участка.
В ходе судебного разбирательства не нашел подтверждения довод представителя административного ответчика о том, что в нарушение пункта 5 далее - ФСО N 3, информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки не подтверждена.
В обоснование указанного довода административным ответчиком указано на то, что объект-аналог N 3 не имеет свободных подъездных путей и проезд к нему осуществляется через соседние земельные участки, что требует применения корректировки на наличие свободного проезда согласно таблице N 84 "Справочника оценщика недвижимости - 2017. Земельные участки" под редакцией Л.А. Лейфера.
Однако указанный вывод ответчика опровергается текстом объявления о продаже земельного участка (л.д.154), где указано на наличие отличных подъездных путей и показана схема проезда. Согласно данным публичной кадастровой карты г.Пензы проезд к объекту-аналогу N 3 осуществляется через земельные участки с кадастровыми номерами N, которые являются собственностью публично-правового образования (муниципального образования "город Пенза") (л.д.186-186а), что свидетельствует о наличии свободного подъезда к нему. Экспертом данных о зарегистрированных сервитутах для проезда к объекту-аналогу N 3 не выявлено.
Таким образом, необходимость в применении повышающей корректировки к объекту-аналогу N 3 в связи с затрудненным проездом отсутствует.
Также суд находит необоснованным довод ответчиков о необходимости в применении корректировок на качество подъездных путей в отношении объектов-аналогов, поскольку в настоящее время невозможно получить достоверную информацию о качестве подъездных путей к спорному земельному участка и земельным участкам, использованным в качестве аналогов, по состоянию на дату оценки - 1 января 2018 г.
По мнению эксперта ФИО7 в связи с указанными выше обстоятельствами применение каких-либо корректировок по этому критерию сравнения носило бы недостоверный характер и противоречило бы пункту 5 ФСО N 3.
Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, которые могли бы повлечь искажение величины рыночной стоимости спорного земельного участка при проведении судебной экспертизы, судом не установлено, в связи с чем, отсутствуют основания для признания данного доказательства недопустимым (статья 61 КАС РФ).
Поскольку оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ, не установлено, в удовлетворении соответствующего ходатайства представителя административного ответчика департамента государственного имущества Пензенской области судом отказано.
Назначение повторной экспертизы лишь в целях получения иной стоимости спорного земельного участка действующим законодательством не предусмотрено.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 6 983000 рублей.
С учетом изложенного, суд полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером надлежит установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта от 22 января 2020 г. N, т.е. в размере - 6 983000 рублей.
Заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка предъявлено в сроки, установленные статьей 245 КАС РФ.
При таких обстоятельствах, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта, является законным и подлежит удовлетворению.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 10 декабря 2019 г.
В силу пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, в связи с чем установленная судом кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит применению, начиная с 1 января 2019 г. до внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов новой государственной кадастровой оценки.
Доводы административных ответчиков о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Возражения заинтересованного лица - администрации г. Пензы, о том, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведет к существенному изменению налогооблагаемой базы, а следовательно, и к уменьшению поступлений в местный бюджет не может служить основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований, поскольку возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной, прямо предусмотрена законом.
Разрешая вопрос о возмещении судебных расходов, суд исходил из следующего.
По настоящему делу по ходатайству представителя департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой было поручено экспертам ООО "Центр Бизнес-планирования".
Согласно счету и смете затрат ООО "Центр Бизнес-планирования" стоимость проведения экспертизы составила <данные изъяты> рублей (л.д.170-171).
Счет, выставленный департаменту государственного имущества Пензенской области, за производство экспертизы не оплачен.
Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.
В силу статей 103 и 106 КАС РФ стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При этом, судебные расходы в случае удовлетворения иска возлагаются на лицо, утвердившее оспариваемые результаты государственной кадастровой оценки.
Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П), Верховного Суда Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости") судебные расходы взыскивается с ответчика только в случае, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), либо кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики, либо расходы не связаны с процессуальным поведением истца.
Поскольку представитель административного ответчика департамента государственного имущества Пензенской области Савельева Е.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска, оспаривая величину рыночной стоимости земельного участка, суд полагает, что расходы по оплате экспертизы в пользу ООО "Центр Бизнес-планирования" подлежат взысканию с департамента государственного имущества Пензенской области, как органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Кроме того, в соответствии со статьями 103, 111 КАС РФ с департамента государственного имущества Пензенской области в пользу в пользу Губина В.В. взыскиваются судебные расходы по оплате государственной пошлины, понесенные последним при подаче административного искового заявления в суд, в сумме <данные изъяты> рублей (чек-ордер от 8 декабря 2019 г.).
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Губина В.В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 7492 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение административно-производственных зданий, местоположение которого установлено относительно ориентира: <адрес>А по состоянию на 1 января 2018 г. в размере, равном его рыночной стоимости - 6 983 000 (шесть миллионов девятьсот восемьдесят три тысячи) рублей.
Датой подачи Губиным В.В. заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать ДД.ММ.ГГГГ
Взыскать с департамента государственного имущества Пензенской области в пользу ООО "Центр Бизнес-планирования" расходы по проведению экспертизы <данные изъяты> рублей.
Взыскать департамента государственного имущества Пензенской области в пользу Губина В.В. расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 19 февраля 2020 г.
Судья Е.А. Мартынова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка